서울남부지방법원 2025타경11672. 마곡동 우성르보아투 제4층 제402호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 압류나 경매개시결정 자체가 아니라, 그보다 앞서 전입·점유를 갖춘 임차인 유종원의 대항력 있는 임차보증금 135,000,000원입니다. 유종원은 2022.03.29 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.14이며, 2024.04.09 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.11.29 접수된 국의 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 남은 보증금은 낙찰자가 승계합니다. 현재 최저매각가 98,400,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용 2,171,200원을 공제한 뒤 임차인에게 96,228,800원이 배당되고, 38,771,200원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 739-2 우성르보아투 제4층 제402호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2015.04.30 |
| 소유자 | 성기호 · 2022.03.30 매매, 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 98,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 154,377,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 2020.10.30 하나은행 근저당권 92,400,000원이 설정됐지만 2022.03.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 선언된 말소기준은 2024.11.29 국의 압류입니다. 그런데 임차인 유종원은 2022.03.29 전입·점유를 갖췄고 확정일자는 2022.03.14입니다. 말소기준보다 앞선 임차인이므로 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유종원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 전입 2022.03.29 확정 2022.03.14 배당요구 2024.04.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 최저가 98,400,000원의 착시
이 사건은 최저가 할인율만으로 판단하면 오류가 생깁니다. 현재 회차는 감정가 123,000,000원의 80%인 98,400,000원이지만, 미배당 보증금 38,771,200원을 매수인이 추가로 떠안습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 78,720,000원으로 내려가면 인수액은 58,096,960원으로 늘고, 62,976,000원까지 내려가면 인수액은 73,557,568원으로 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,171,200원 |
| 1. 임차인 유종원 보증금 | 135,000,000원 | 96,228,800원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 154,377,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 유종원의 보증금 중 38,771,200원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 한국주택금융공사 청구액 154,377,950원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 송화초등학교 남측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·학교·각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있어 교통이용 편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물이며 사용승인일은 2015.04.30입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시개발구역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함되며, 공시지가는 8,371,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북측 및 남측으로 포장도로와 접하고, 대로·소로와도 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 98,400,000원에만 시선을 두지 말고 임차보증금 미배당 38,771,200원 인수를 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 시 인수 증가 확인. 2회 유찰 시 인수 58,096,960원, 3회 유찰 시 73,557,568원으로 커집니다. 낮아진 최저가가 그대로 절감액이 되지 않습니다.
- 임차권등기 원본 확인. 유종원의 주택임차권등기, 전입일 2022.03.29, 확정일자 2022.03.14, 보증금 135,000,000원을 원문과 대조해야 합니다.
- 배당표 변동요소 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 최종 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트 전제로 가격·대출·환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “98,400,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가는 98,400,000원이지만, 대항력 임차인 유종원의 보증금 135,000,000원이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않습니다. 현재 배당 가정에서는 38,771,200원을 매수인이 인수하고, 더 유찰되면 인수액은 오히려 58,096,960원, 73,557,568원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 135,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
감정가 123,000,000원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 권리 측면에서도 임차보증금 승계가 명확합니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득 구조를 먼저 계산해야 하는 사건이며, 현재 조건만 놓고 보면 보수적인 접근이 필요합니다.
