서울남부지방법원 2025타경11989. 서울 영등포구 신길동 서경팰리스101 제9층 제903호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 승부처는 농협은행 근저당보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 문승철입니다. 임대차계약일자는 2023.02.28., 확정일자는 2023.03.03., 전입·점유개시는 2023.04.10.이고, 말소기준 근저당은 그보다 뒤인 2023.04.26. 접수됐습니다. 따라서 문승철의 임대차보증금 500,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않는 한 그 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가는 438,400,000원입니다. 배당 추정에서는 집행비용 6,784,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 431,616,000원이 배당되고, 보증금 중 68,384,000원이 남습니다. 그래서 낙찰가 438,400,000원과 인수액 68,384,000원을 합한 실질 부담은 506,784,000원입니다. 감정가보다 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 되며, 별도의 실거래 시세가 없어 가격 메리트 자체도 확인할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 지하1층/지상14층 건 내 제9층 |
| 소유자 | 송승국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 548,000,000원 / 438,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 205,733,049원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2021.01.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.04.26. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 등기 자체는 경매로 소멸하지만, 임차인 문승철은 2023.04.10. 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있습니다. 2025.06.02.에는 보증금 500,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문승철 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.10. | 2023.03.03. | 500,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 보증금이 따라온다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가만 비교하면 안 됩니다. 입찰가가 내려갈수록 배당으로 회수하지 못하는 임차보증금이 커져 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 사건도 각 회차 시나리오에서 그 구조가 그대로 나타납니다.
| 회차 | 입찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 438,400,000원 | 68,384,000원 | 506,784,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 350,720,000원 | 154,990,080원 | 505,710,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 280,576,000원 | 224,152,064원 | 504,728,064원 |
실거래 시세 자료가 없어 506,784,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 감정가 548,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 특히 이 사건은 대항력 임차보증금이 실질 부담을 제한하는 구조라는 점이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,784,000원 |
| 1. 임차인 문승철 보증금 | 500,000,000원 | 431,616,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 68,384,000원이 미배당되어 매수인 인수로 추정됩니다. 농협은행주식회사는 채권최고액 기준 360,000,000원이 미배당이고, 신청채권 205,733,049원도 현재 시나리오상 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울대영고등학교 북서측 인근으로 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 현재 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층 건물의 제9층 제903호이며 사용승인일은 2021.01.08.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측 약30미터, 동측 약4미터, 남측 약6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고 공시지가는 8,221,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 438,400,000원에 인수 추정액 68,384,000원을 더한 실질취득 506,784,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 인수 154,990,080원, 3회 유찰 시 224,152,064원으로 커져 실질취득은 각각 505,710,080원, 504,728,064원입니다.
- 임차보증금 전액변제 여부 확인. 배당에서 문승철의 보증금 500,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 계약일 2023.02.28., 확정일자 2023.03.03., 전입·점유 2023.04.10., 임차권등기 2025.06.02.의 순서를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 배당은 집행비용과 우선변제 등을 전제로 한 추정이며 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 실질취득액 506,784,000원의 시장 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “438,400,000원이 아니라 506,784,000원을 본다”
이 사건은 최저매각가만 보면 1회 유찰된 물건처럼 보이지만, 권리구조를 펼치면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 문승철의 보증금 500,000,000원은 말소기준 농협은행 근저당보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차 배당으로도 68,384,000원이 남습니다. 따라서 실제 판단 기준은 438,400,000원이 아니라 506,784,000원입니다.
추가 유찰 시에도 입찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 실질 부담은 500,000,000원 수준에 머뭅니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 이 총부담이 시장가격 대비 유리한지 확인할 근거도 없습니다. 대항력 임차인 인수형에서는 ‘낙찰가 할인’보다 ‘실질취득액’이 우선입니다. 이 사건의 핵심은 얼마까지 유찰되느냐가 아니라, 미배당 보증금을 포함한 총부담을 감당하고도 시장가 대비 여유가 있는지를 별도로 검증하는 것입니다.
