서울남부지방법원 2025타경11989. 영등포구 신길동 서경팰리스101 제9층 제903호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 중 9층에 위치하며 사용승인일은 2021.01.08입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 문승철의 순위입니다. 문승철은 임대차계약일이 2023.02.28, 확정일자가 2023.03.03, 주민등록과 점유개시가 2023.04.10입니다. 반면 현재 말소기준권리인 농협은행 근저당권은 2023.04.26 설정됐습니다. 따라서 전입·점유가 말소기준보다 먼저이고, 제공된 권리판정도 대항력 있음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제9층 제903호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 가마산로 466 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 제9층 제903호 · 사용승인 2021.01.08 |
| 소유자 | 송승국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 548,000,000원 / 350,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 205,733,049원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.26 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
과거 우리은행 근저당권은 2021.03.15 설정됐지만 2023.04.10 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 그 뒤인 2023.04.26 설정된 농협은행 근저당권입니다. 문승철의 주민등록·점유개시는 2023.04.10으로 이보다 16일 먼저입니다. 따라서 2025.06.02 임차권등기가 말소기준보다 늦다는 사실만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유가 이미 선행했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문승철 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 500,000,000원 | 2023.04.10 | 2023.03.03 | 2025.06.02 | 有 | 有 | 없음 |
실제 임차인은 문승철 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차인 본인의 보증금 500,000,000원이므로 중복 합산 문제도 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 뺀 금액만으로 보증금 전액을 변제할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 5억원
이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는” 구조와 다릅니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수금액은 보증금 500,000,000원 부근에서 유지됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 350,720,000원 | 154,990,080원 | ≈ 500,000,000원 + 집행비용 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 280,576,000원 | 224,152,064원 | ≈ 500,000,000원 + 집행비용 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 224,460,800원 | 279,481,651원 | ≈ 500,000,000원 + 집행비용 |
④ 예상배당표 (매각가 350,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,710,080원 |
| 1. 임차인 문승철 보증금 | 500,000,000원 | 345,009,920원 |
| 2. 농협은행 근저당권 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 5,710,080원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 345,009,920원이 배당됩니다. 임차보증금 부족분 154,990,080원은 매수인 인수로 계산되어 있고, 농협은행 근저당권은 360,000,000원 전액 미배당으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울대영고등학교 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·주상용건물·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제903호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 동측 약 4미터, 남측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 8,221,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득비용을 기준으로 계산. 현재 최저가 350,720,000원에 인수 154,990,080원이 따라붙는 구조입니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 3회 유찰 시 최저가 280,576,000원이지만 인수액은 224,152,064원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에는 최저가 224,460,800원, 인수액 279,481,651원입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 최종 배당에서 문승철 보증금이 얼마까지 변제되는지에 따라 실제 인수잔액을 확정해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 최종 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 인수보증금에 흡수되는 사건
이 사건의 표면 숫자는 감정가 548,000,000원, 최저가 350,720,000원, 2회 유찰·감정가 64%입니다. 하지만 실제 권리구조에서는 보증금 500,000,000원의 대항력 임차인이 먼저 서 있습니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 154,990,080원을 매수인이 인수하고, 추가 유찰 시 최저가 하락분에 대응해 인수액이 커집니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 낙찰가와 인수금액을 합친 실질취득이 얼마인가입니다. 현재 자료에서 그 기준은 보증금 약 500,000,000원 수준입니다. 실거래 비교가 없는 만큼 감정가 대비 64%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 대항력 임차인의 미배당 잔액을 정확히 반영한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
