서울남부지방법원 2025타경12222. 마곡오드카운티1차 3층 307호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 박재범이며 2022년 2월 28일 매매를 원인으로 2022년 3월 18일 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 강다현이 신청한 강제경매이고 청구금액은 165,694,066원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 담보권이 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 과거 하나은행 근저당권 116,400,000원이 있었지만 2020년 3월 17일 이미 말소됐습니다. 임차인 강다현은 2020년 3월 16일 점유를 시작하고 2020년 3월 19일 주민등록을 마쳤으며, 최초 보증금 150,000,000원에 대해 2020년 2월 18일 확정일자를 받았습니다. 이후 2022년 2월 17일 보증금이 7,500,000원 증액돼 총 157,500,000원이 됐고, 증액분 확정일자는 2022년 2월 24일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-11 마곡오드카운티1차 제3층 제307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하4층/지상10층 중 3층 |
| 소유자 | 박재범 (2022.02.28. 매매 · 2022.03.18. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 114,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강다현 / 165,694,066원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
말소기준은 2025년 9월 22일 접수된 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025년 4월 24일 강다현의 주택임차권등기가 존재하고, 실제 주민등록일도 2020년 3월 19일로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강다현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 157,500,000원 | 2020.03.19 / 2022.02.24 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 157,500,000원 한 건으로 봅니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 가격 판단을 실거래 평균과 비교할 수는 없습니다. 대신 현재 회차와 추가 유찰 시의 낙찰가·임차보증금 미배당 인수액을 같이 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 114,400,000원 | 45,501,600원 | 159,901,600원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 91,520,000원 | 68,027,360원 | 159,547,360원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 73,216,000원 | 86,001,888원 | 159,217,888원 |
표에서 보듯 최저매각가는 114,400,000원 → 91,520,000원 → 73,216,000원으로 크게 내려가지만, 실질취득은 159,901,600원 → 159,547,360원 → 159,217,888원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰 할인분 대부분이 매수인의 임차보증금 인수 증가로 바뀌기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,401,600원 |
| 1. 임차인 강다현 보증금 | 157,500,000원 | 111,998,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 강다현 | 165,694,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 2,401,600원 공제 후 임차인에게 111,998,400원이 배당되고, 보증금 잔액 45,501,600원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건 용도 분류는 근린시설입니다.
- 입지. 서울강서우체국 남서측 인근으로 업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상10층 건물의 3층 307호이며 사용승인은 2016.11.11.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 7,665,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 30미터, 북서측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 114,400,000원이 아니라 인수액까지 합친 159,901,600원이 실제 경제적 부담입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 91,520,000원, 3회 유찰 시 73,216,000원까지 내려가도 임차인 인수액이 각각 68,027,360원, 86,001,888원으로 증가합니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 강다현으로 나타나므로 원본 서류에서 청구채권과 임대차 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 이용 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용·전입·대출 가능성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 임차인 인수로 되돌아오는 물건
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 143,000,000원에서 114,400,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 157,500,000원이고, 현재 가정에서 45,501,600원이 미배당돼 매수인에게 남습니다. 결국 현재 실질취득은 159,901,600원입니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 증가해 2회 유찰 시 실질취득은 159,547,360원, 3회 유찰 시에도 159,217,888원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마까지 떨어지느냐”가 아니라 “대항력 임차보증금을 포함한 총 취득부담이 얼마냐”입니다. 권리 구조상 가격 할인 효과가 거의 상쇄되는 전형적인 인수형 물건으로 봐야 합니다.
