서울남부지방법원 2025타경12222. 마곡오드카운티1차 3층 307호입니다. 사건의 핵심은 등기부상 주택임차권자 강다현입니다. 강다현은 2020년 3월 19일 주민등록, 2020년 3월 16일 점유 개시, 임차보증금 157,500,000원의 임차권등기를 2025년 4월 24일 마쳤습니다. 이후 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025년 9월 22일이므로, 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가는 91,520,000원입니다. 여기에 예상배당 후 남는 임차보증금 68,027,360원을 더하면 매수인 기준 실질취득은 159,547,360원입니다. 따라서 감정가 143,000,000원보다 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 총 부담이 보증금 수준 부근에 머무는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-11 마곡오드카운티1차 제3층 제307호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 · 제3층 제307호 · 사용승인 2016.11.11. |
| 소유자 | 박재범 (2022.02.28. 매매, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 91,520,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강다현 / 165,694,066원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 하나은행 근저당권 116,400,000원은 2020년 3월 17일 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 2025년 4월 24일 등기된 강다현의 주택임차권입니다. 전입일은 2020년 3월 19일, 점유개시일은 2020년 3월 16일이고 보증금은 최초 150,000,000원에서 2022년 2월 17일 7,500,000원이 증액돼 총 157,500,000원입니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025년 9월 22일이므로 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강다현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.19 | 2022.02.24 | 157,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
강다현은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 91,520,000원으로는 집행비용을 제외한 89,472,640원만 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금 중 68,027,360원은 변제되지 않아 매수인이 인수합니다. 보증금보다 낙찰가가 낮은 대항력 인수형이므로 유찰로 최저가가 더 내려가도 총 부담이 함께 크게 줄지 않습니다.
③ 회차별 실질 부담 — 유찰돼도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 | 매수인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 91,520,000원 | 68,027,360원 | 159,547,360원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 73,216,000원 | 86,001,888원 | 159,217,888원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 58,572,800원 | 100,381,510원 | 158,954,310원 |
낙찰가가 91,520,000원에서 58,572,800원까지 내려가더라도 실질취득은 159,547,360원에서 158,954,310원 수준으로만 변합니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 이 물건에서 유찰 횟수 자체를 가격 할인으로 받아들이기 어려운 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,047,360원 |
| 1. 임차인 강다현 보증금(우선변제) | 157,500,000원 | 89,472,640원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 강다현 | 165,694,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 157,500,000원 중 89,472,640원이 배당되고 68,027,360원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 지하4층·지상10층 철근콘크리트구조입니다.
- 입지. 서울강서우체국 남서측 인근으로 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 북서측 약 10m 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지이며 상업용으로 이용 중이고 공시지가는 7,665,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액 확인. 현재 회차는 91,520,000원 낙찰가에 68,027,360원 인수가 붙어 총 159,547,360원입니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 159,217,888원, 4회 유찰 시 158,954,310원으로 표면 최저가만큼 부담이 줄지 않습니다.
- 임차권 원문 대조. 전입·점유·확정일자·증액계약·보증금 지급내역과 임차권등기명령 내용을 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 강다현이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이므로 청구원인과 배당관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용 및 관련 규제·세무 취급을 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 등 별도 승계 가능 비용은 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “9,152만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건은 표면 최저가보다 임차보증금 승계 구조가 훨씬 중요합니다. 현재 회차에서 매수인이 법원에 납부하는 금액은 91,520,000원이지만, 임차보증금 미배당 68,027,360원이 남아 실질취득은 159,547,360원입니다. 3회 또는 4회까지 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.59억원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
따라서 감정가 대비 64%라는 숫자를 할인율로 해석하면 판단이 왜곡됩니다. 실거래 시세 자료도 제시돼 있지 않으므로 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금 157,500,000원과 그 미배당액을 포함한 실질취득액입니다.
