서울남부지방법원 2025타경12391. 서울 강서구 화곡동 남광쉐르빌 제2층 제204호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 유황진·이인숙으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2014.06.05 강서농업협동조합 근저당권 54,000,000원입니다. 그 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
다만 가격은 권리와 반대 방향입니다. 감정가 262,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 209,600,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균 거래가는 190,000,000원입니다. 현재 최저가의 최근 시세 대비 비율은 110.3%이고 최근 거래 흐름은 -6.6%입니다. 따라서 이 사건은 ‘80%까지 내려왔다’보다 실질취득액이 최근 시세보다 높은가를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12391 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-165 남광쉐르빌 제2층 제204호 · 도로명 서울특별시 강서구 곰달래로15길 12 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 36.16㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제2층 제204호 |
| 사용승인 | 2013.06.04 |
| 소유자 | 유황진 2분의 1 · 이인숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 209,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울강서농업협동조합 / 43,330,374원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2014.06.05 강서농업협동조합 근저당권이며, 이후 남아 있는 국세·지방세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류, 채미선·이화옥·김영자·한정옥 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에도 최근 시세 이상
남광쉐르빌(424-165)은 16세대, 사용승인일은 2013.06.04입니다. 확인된 거래는 3건이고, 대상면적 36.16㎡와 비교되는 거래면적은 34.5㎡·36.81㎡입니다. 전체 거래 평균은 198,900,000원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 36.81㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 34.5㎡ | 5 | 208,700,000원 |
| 2021.10 | 36.81㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
최신 거래는 2024.09의 190,000,000원이고 최근 12개월 평균도 190,000,000원입니다. 현재 실질취득액 209,600,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%입니다. 거래 흐름도 최근 구간이 이전 거래 대비 -6.6%로 내려와 있습니다. 따라서 전체 평균 198,900,000원만을 근거로 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,734,400원 |
| 2. 근저당 · 강서농업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 가압류 · 채미선 | 17,650,579원 | 17,650,579원 |
| 4. 가압류 · 이화옥 | 15,470,380원 | 15,470,380원 |
| 5. 가압류 · 김영자 | 17,755,732원 | 17,755,732원 |
| 6. 가압류 · 한정옥 | 17,233,436원 | 17,233,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,755,473원 |
현재 매각가 가정에서는 표시된 채권 합계 122,110,127원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 83,755,473원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 209,600,000원 | 0원 | 83,755,473원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 167,680,000원 | 0원 | 42,422,353원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 134,144,000원 | 0원 | 9,355,857원 | 0원 |
제시된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차와 달리 2회 유찰 시 매각가 167,680,000원, 3회 유찰 시 134,144,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원보다 낮은 금액입니다. 가격 판단은 권리 안정성과 별개로 회차별 매각가를 최근 거래와 직접 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2013.06.04입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 필마 어린이공원 남동측 인근. 다세대주택 등 소규모 공동주택이 밀집한 주거지대이고 노변 일부에 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,819,000원/㎡, 토지면적 364.1㎡, 평지·세로장방형입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 3건이며, 최근 12개월 평균 산정 표본은 1건입니다. 시세 판단에서 표본 수가 많지 않다는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 209,600,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 110.3%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최신 거래를 먼저 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 흐름이 이전 거래 대비 -6.6%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 198,900,000원을 가격 가점 근거로 삼지 않는 편이 맞습니다.
- 세금 원금 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라집니다. 실제 세액과 법정기일을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 등기상 소유자는 유황진·이인숙 각 2분의 1입니다. 매각 대상과 등기 범위를 사건 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 0원으로 계산되지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 매각물건명세서·현황조사에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 현재 가격은 보수적으로
이 사건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 2014.06.05 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리만 놓고 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 현재 실질취득액 209,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원보다 높고, 최근 거래 흐름도 -6.6%입니다. 1회 유찰이라는 이유만으로 가격을 싸다고 볼 수 없는 사건입니다. 권리는 통과하되, 현재 회차의 가격 메리트는 보수적으로 평가하는 것이 데이터에 맞습니다.
