서울남부지방법원 2025타경12391. 서울 강서구 화곡동 남광쉐르빌 제2층 제204호, 전용 36.16㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층으로, 사용승인일은 2013.06.04입니다. 현재 소유자는 유황진·이인숙 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2014.06.05 강서농업협동조합 근저당권 54,000,000원입니다. 그 이후 존속하는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
이 사건의 포인트는 권리 자체보다 가격과 배당 불확실성입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%인 167,680,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래는 190,000,000원입니다. 단순 비교로는 최근 시세의 88.3% 수준이지만, 최근 거래가 과거 거래보다 6.6% 낮아진 하락 흐름이 확인되므로 과거 전체 평균 198,900,000원을 기준으로 할인폭을 과장해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12391 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-165 남광쉐르빌 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.16㎡ · 5층 건 중 2층 |
| 소유자 | 유황진 2분의 1 · 이인숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 43,330,374원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로15길 12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고는 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2014.06.05 강서농업협동조합 근저당권이고, 이후 존속하는 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2015년과 2018년 일부 압류·가압류는 이미 등기부상 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 아래지만 하락 추세 반영 필요
남광쉐르빌(424-165)은 총 16세대이고, 대상 면적은 36.16㎡입니다. 확인된 유사 면적 실거래는 3건이며, 가장 최근 거래는 2024.09 · 36.81㎡ · 3층 · 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건을 기준으로 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 36.81㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 34.5㎡ | 5 | 208,700,000원 |
| 2021.10 | 36.81㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 198,900,000원 |
현재 최저가 167,680,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 190,000,000원의 88.3%입니다. 금액 차이는 22,320,000원입니다. 다만 최근 시세는 과거 거래보다 6.6% 낮은 흐름이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 198,900,000원보다 최신 190,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 2. 근저당 · 강서농업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 가압류 · 채미선 | 17,650,579원 | 17,650,579원 |
| 4. 가압류 · 이화옥 | 15,470,380원 | 15,470,380원 |
| 5. 가압류 · 김영자 | 17,755,732원 | 17,755,732원 |
| 6. 가압류 · 한정옥 | 17,233,436원 | 17,233,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,422,353원 |
현재 회차 가정에서는 표시된 채권 122,110,127원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 42,422,353원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 167,680,000원 | 0원 | 42,422,353원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 134,144,000원 | 0원 | 9,355,857원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 107,315,200원 | 17,097,340원 | 0원 | 0원 |
4회 유찰 가격 107,315,200원까지 내려가면 표시 채권 가운데 17,097,340원이 미배당되는 시나리오입니다. 그러나 그 경우에도 현재 산정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 즉 이 사건의 회차 하락은 매수인 인수 증가가 아니라 채권자 미배당 증가로 나타납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 2013.06.04 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 입지. 화곡동 필마 어린이공원 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 소규모 공동주택이 밀집한 주거지대이며 노변 일부에 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,819,000원/㎡, 토지면적 364.1㎡, 평지·세로장방형 다세대주택 건부지입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며 확인 실거래가 3건으로 적어, 대단지 공동주택보다 매각 시 가격 탐색과 환금성 변동성이 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 원액 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 여부와 실제 체납액을 반드시 확인해 배당표를 다시 맞춰야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 점유자·전입세대·확정일자 현황은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 198,900,000원보다 최신 거래 190,000,000원과 최근 하락률 -6.6%를 우선 기준으로 보세요.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대·실거래 3건이라는 낮은 거래 밀도를 감안해 재매각 기간과 매도 가격 오차를 넉넉히 잡아야 합니다.
- 회차별 구조. 3회 유찰 134,144,000원까지는 표시 채권 전액 배당, 4회 유찰 107,315,200원부터 미배당 17,097,340원이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 내역 및 체납세 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 시세의 신선도와 세금 배당이 관건”
이 물건은 현재 자료상 매수인 인수 0원이고, 2014.06.05 강서농업협동조합 근저당권 이후 존속 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2회 유찰되어 최저가는 167,680,000원까지 내려왔고, 최신 거래 190,000,000원 대비 88.3%이므로 신건 때보다 가격 여지는 생겼습니다.
다만 최근 거래가 과거보다 6.6% 하락했고, 16세대 소규모 다세대에 실거래 표본도 적습니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건이 있어 실제 배당에서는 당해세 확인이 필수입니다. 따라서 이 사건은 권리 승계 부담은 낮지만, 최신 시세의 신뢰도·세금 배당·환금성을 함께 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
