서울남부지방법원 2025타경12477. 영등포구 신길동 3769, 도로명 신풍로10길 6에 위치한 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 1989.10.21 사용승인된 연와조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 2층이며, 토지는 119.0㎡입니다. 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2023.08.08 설정된 주식회사한마음캐피탈대부의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 이황길 소유권이전청구권가등기, 동작세무서장 관련 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 점유·전입 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12477 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 3769 · 서울특별시 영등포구 신풍로10길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 119.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,186,000원/㎡ |
| 건물 | 연와조 평슬래브지붕 지하1층·지상2층 · 사용승인일 1989.10.21 |
| 소유자 | 장길수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,598,163,220원 / 1,278,531,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 말소기준권리 | 2023.08.08 주식회사한마음캐피탈대부 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 어렵다
2023.08.08 근저당권이 현재 사건의 말소기준입니다. 이후 2023.08.16 설정된 이황길의 소유권이전청구권가등기와 2023.11.16 압류, 2025.10.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이황길의 가등기는 제공된 경고상 담보가등기 여부·성격 확인이 필요한 권리로 표시되어 있어 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 9명, 선순위 전입 6명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 9명은 실제 임차인·점유 관련 조사 대상입니다. 이 가운데 신미숙은 보증금 120,000,000원이 확인되고, 말소기준일보다 앞선 전입이며 배당요구를 했습니다. 예상배당에서는 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되어 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박오묵 | 미상 | 2015.01.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 신미숙 | 201호 전부 | 2015.07.17 | 120,000,000원 월 100,000원 | 2025.12.30 | 有 | 없음 | 120,000,000원 |
| 백서은 | 미상 | 2015.10.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| LI jinYU | 미상 | 2020.02.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| REN ZHONGNAN | 미상 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 엄일용 | 미상 | 2020.08.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이황길 | 미상 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU ZHENNAN | 미상 | 2023.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이장춘 | 미상 | 2025.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 최저가보다 ‘최소 실질취득액’을 먼저 본다
현재 최저매각가는 1,278,531,000원입니다. 그러나 신미숙의 보증금 120,000,000원은 예상배당에서 배당액 0원, 매수인 인수로 처리됩니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 알려진 비용 기준 실질취득액은 최소 1,398,531,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 80%) | 1,278,531,000원 | 120,000,000원 | 1,398,531,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,022,824,800원 | 120,000,000원 | 1,142,824,800원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 818,259,840원 | 120,000,000원 | 938,259,840원 |
다만 위 금액은 신미숙 보증금 120,000,000원만 반영한 최소치입니다. 선순위 전입자 5명의 실제 보증금이 확인되지 않았기 때문에 총 인수액의 상한은 현재 특정할 수 없습니다. 또한 동일 물건 기준 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저가나 최소 실질취득액이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,278,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,185,310원 |
| 인수 · 신미숙 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한마음캐피탈대부 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 543,345,690원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 720,000,000원이 전액 배당되고, 채권자 기준 미배당은 0원입니다. 신미숙 보증금 120,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자들의 금액도 위 배당표에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길6동 주민센터 북동측 인근 제2종일반주거지역으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 7호선 신풍역에서 약 70m, 대방천로에서 약 30m 거리입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
- 건물. 1989.10.21 사용승인된 연와조 평슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물입니다.
- 토지. 119.0㎡ 대지, 평지·사다리형·세로각지(가)이며 공시지가는 4,186,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 5명의 임대차계약 확인. 박오묵·백서은·LI jinYU·REN ZHONGNAN·엄일용의 실제 점유, 보증금, 임대차기간, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 신미숙 인수 120,000,000원 반영. 최저가와 별개로 매수인 인수액이 계산되어 있으므로 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 이황길 관계 확인. 가등기권자와 전입자의 이름이 같고 관계인 가능성 경고가 있으므로 동일인·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2023.08.16 가등기는 말소기준 이후 권리로 소멸 처리되어 있으나 담보가등기 여부·법적 성격은 원문에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 구조·수선 상태·점유 현황을 별도 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 제시외 부분의 위치·면적·사용현황을 매각서류와 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 물건 기준 실거래 비교가 없어 최저가 1,278,531,000원이나 최소 실질취득 1,398,531,000원이 시세 대비 유리한지 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 먼저 볼 것은 미확정 인수액
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조에 가깝지만, 임차관계에서는 전혀 단순하지 않습니다. 신미숙 보증금 120,000,000원이 이미 매수인 인수로 계산되어 있고, 현재 최저가 기준 알려진 최소 실질취득액은 1,398,531,000원입니다. 여기에 말소기준 전 전입한 5명의 보증금이 미상이라 추가 승계액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “1회 유찰돼 감정가의 80%가 됐다”가 아니라 “낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담하게 되는가”입니다. 동일 실거래 비교도 없는 만큼 가격 메리트를 먼저 평가하기보다, 선순위 전입자들의 임대차 실체와 보증금을 확인해 총 인수금액을 확정하는 작업이 선행되어야 합니다.
