서울남부지방법원 2025타경12477. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 119.0㎡, 건물은 연와조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 2층으로 사용승인일은 1989.10.21.입니다. 현재 소유자는 장길수이며, 2023.08.08. 설정된 주식회사한마음캐피탈대부 근저당 720,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 갑구 12번 가등기, 국의 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 앞서 전입한 점유자들입니다. 확인된 보증금 120,000,000원 외에도 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자가 다수 있어, 실제 매수인 부담을 현재 숫자 하나로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12477 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 3769 · 서울특별시 영등포구 신풍로10길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가서상 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 119.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 연와조 평슬래브지붕 지하1층·지상2층 · 사용승인일 1989.10.21. |
| 소유자 | 장길수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,598,163,220원 / 1,278,531,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한마음캐피탈대부 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도
2023.08.08. 을구 11번 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2023.08.16. 설정된 이황길 명의 소유권이전청구권가등기, 2023.11.16. 국의 압류, 2025.10.13. 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 12번 가등기는 담보가등기 종류 확인 필요 메모가 있으므로 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
② 임차·점유 관계 — 확인된 1.2억보다 ‘미상 5명’이 더 중요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄일용 | 미상 | 2020.08.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 박오묵 | 미상 | 2015.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 이황길 | 미상 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이장춘 | 미상 | 2025.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 신미숙 | 201호 전부 | 2015.07.17 | 120,000,000원 월 100,000원 | 有 | 없음 | 120,000,000원 인수 |
| 백서은 | 미상 | 2015.10.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| WU ZHENNAN | 미상 | 2023.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| LI jinYU | 미상 | 2020.02.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| REN ZHONGNAN | 미상 | 2020.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
말소기준일 2023.08.08.보다 먼저 전입한 사람은 엄일용·박오묵·신미숙·백서은·LI jinYU·REN ZHONGNAN으로 모두 6명입니다. 이 가운데 신미숙을 제외한 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 5명을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
③ 회차별 취득 구조 — 낙찰가가 내려가도 확인 전에는 안심 금지
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 확인분 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,278,531,000원 | 120,000,000원 | 1,398,531,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,022,824,800원 | 120,000,000원 | 1,142,824,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 818,259,840원 | 120,000,000원 | 938,259,840원 | 0원 |
세 시나리오 모두 한마음캐피탈대부의 720,000,000원 채권은 전액 배당되는 것으로 계산돼 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산은 확인된 신미숙 보증금 120,000,000원만 매수인 인수로 반영한 것입니다. 보증금이 미상인 다른 선순위 전입자들의 실제 권리관계가 확인되기 전에는 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 취득비용이 충분히 낮아졌다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,278,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,185,310원 |
| 인수 · 신미숙 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 주식회사한마음캐피탈대부 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 543,345,690원 |
신미숙 보증금 120,000,000원은 배당받지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 선순위 전입자들의 추가 인수 가능성도 위 배당표 금액에는 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길6동 주민센터 북동측 인근 제2종일반주거지역에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 7호선 신풍역으로부터 약 70m, 대방천로까지 약 30m 거리입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 단독주택으로 이용중입니다. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 하지 못하고 건축물현황도·외관·탐문조사 등에 의거해 평가했습니다.
- 토지. 119.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 4,186,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 엄일용·박오묵·백서은·LI jinYU·REN ZHONGNAN의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 인수액 상한을 확인하기 전에는 취득총액을 확정하지 마세요.
- 신미숙 인수 120,000,000원. 201호 전부, 전입 2015.07.17., 보증금 120,000,000원, 월 100,000원이며 배당요구일은 2025.12.30.입니다. 배당표상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 2023.08.16. 갑구 12번 이황길 가등기는 말소기준 이후라 데이터상 소멸하지만, 담보가등기 종류 확인 필요 메모가 있습니다.
- 이황길 관계인 여부. 점유 조사상의 이황길과 가등기권자가 동일 인물로 기재돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 범위를 원문과 현장에서 확인하세요.
- 내부 현황. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 이용구획과 점유부분을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰 1회”보다 “선순위 보증금 미상 5명”이 먼저다
현재 최저매각가는 1,278,531,000원으로 감정가의 80%까지 내려와 있습니다. 그러나 확인된 신미숙 보증금 120,000,000원을 더한 실질취득은 이미 1,398,531,000원이고, 그 밖에 말소기준 이전 전입자 5명의 보증금은 아직 미상입니다. 시세자료도 없어 현재 실질취득액의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 없습니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 후순위 등기 소멸 여부보다 선순위 점유자별 임대차관계를 먼저 확정해야 합니다. 확인된 120,000,000원만 보고 인수액이 끝났다고 단정하거나, 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 현 단계 결론은 권리 확인 전 보수적 접근입니다.
