서울남부지방법원 2025타경12696. 독산동 메트로시티 제2층 제203호입니다. 집합건축물대장 전유부 기준 용도는 소매점이지만 감정 당시에는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 김대성은 2021.03.03. 매매를 원인으로 2021.04.01. 소유권을 이전받았고 거래가액은 270,000,000원입니다. 이 사건에서 계산된 말소기준권리는 2022.02.08. 포천세무서장이 권리자인 국의 압류입니다.
문제는 그보다 앞선 2021.04.01.입니다. 같은 날 이윤주 명의의 전세권이 전세금 270,000,000원으로 설정됐고, 임차인 조사에서도 이윤주의 전입일이 2021.04.01.로 확인돼 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 다만 임차인 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 전세금 270,000,000원과 임차보증금을 임의로 동일한 금액으로 합산하거나 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12696 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제2층 제203호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로 344-1 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 소매점 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층/지상14층 · 제2층 제203호 · 사용승인 2019.06.26. |
| 소유자 | 김대성 · 2021.04.01. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 309,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기상 가장 오래된 근저당은 2019.07.17. 든솔신용협동조합의 채권최고액 4,680,000,000원이지만 2020.10.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2021.04.01. 이윤주 전세권이 설정됐고, 계산된 말소기준인 2022.02.08. 국 압류보다 빠릅니다. 제공된 권리판정 역시 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 있고 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤주 | 2021.04.01. | 미상 | 2025.11.02. 신고 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
이윤주는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며, 전입신고일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 대항력은 있는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 확정일자와 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 전세권 등기에는 같은 이름의 이윤주가 전세권자로 등재되고 전세금 270,000,000원이 적혀 있지만, 임차인 보증금이 별도로 미상인 이상 이를 자동으로 같은 채권이라고 확정하거나 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,134,400원 |
| 2. 전세권 · 이윤주 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 34,465,600원 |
| 4. 경매개시결정 · 이윤주 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 2,002,000,000원, 채권자 배당액은 304,465,600원, 미배당은 1,697,534,400원입니다. 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있고, 선순위 전세권·대항력 임차인에 관한 원본 확인이 별도로 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 309,600,000원 | 304,465,600원 | 1,697,534,400원 | 270,000,000원 전액 배당 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 247,680,000원 | 243,412,480원 | 1,758,587,520원 | 243,412,480원 배당 · 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 198,144,000원 | 194,569,984원 | 1,807,430,016원 | 194,569,984원 배당 · 미충족 |
⑤ 압류·가압류 — 후순위라도 배당은 부족
말소기준권리인 2022.02.08. 국 압류 이후에는 2022.08.11. 주택도시보증공사 가압류 1,462,000,000원, 2023.04.26. 서울특별시금천구 압류, 2024.06.03. 서울특별시금천구 압류, 2025.10.20. 이윤주의 강제경매개시결정, 2026.06.29. 금천구 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있지만, 배당재원은 부족합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금천문화예술정보학교 남서측 인근이며 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 집합건축물대장 전유부 기준 소매점이지만 실제로는 주거용으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층 건물이며 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2021.04.01. 이윤주 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 매각물건명세서 원문과 등기부를 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이윤주의 전입일은 확인됐지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단하지 마세요.
- 동일인 채권관계. 이윤주가 임차인·전세권자·경매채권자로 함께 나타나는 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
- 용도 차이. 공부상 소매점과 현황 주거용의 차이가 금융·취득·사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 387,000,000원이나 최저가 309,600,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 선순위 권리가 먼저다
이 사건의 감정가는 387,000,000원이고 1회 유찰된 최저가는 309,600,000원입니다. 숫자만 보면 80% 구간으로 내려왔지만, 가격 메리트를 논하기 전에 권리의 확정이 필요합니다. 2021.04.01. 설정된 전세금 270,000,000원의 전세권이 2022.02.08. 말소기준 압류보다 앞서고, 같은 이윤주가 2021.04.01. 전입한 대항력 임차인으로도 조사돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 전세금 전액배당·매수인 인수 0원으로 계산되지만 권리판정은 선순위 전세권 인수를 표시하고 있어 그대로 단순화할 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 보류. 특히 전세권의 매각 소멸 여부, 임차보증금, 전세권과 임대차의 관계, 세금의 당해세 여부가 확인돼야 비로소 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가 대비 싸다고 평가할 근거 역시 없습니다.
