서울남부지방법원 2025타경12696. 금천구 독산동 메트로시티 2층 203호입니다. 공부상 전유부 용도는 소매점이지만 감정 당시 주거용으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김대성으로, 2021.04.01. 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 이윤주 명의로 203호 57.86㎡ 전부에 전세금 270,000,000원의 전세권이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 2022.02.08. 포천세무서장 관련 국 압류입니다. 그런데 이보다 약 10개월 앞선 2021.04.01. 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있고, 현황조사상 이윤주 역시 같은 날 전입한 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 가격 할인으로 해석하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12696 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제2층 제203호 · 도로명 서울특별시 금천구 독산로 344-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장 전유부 기준 소매점 / 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층/지상14층 · 사용승인 2019.06.26. |
| 소유자 | 김대성 · 2021.04.01. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 247,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤주 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2019년 든솔신용협동조합의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당은 2020.10.15. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2021.04.01. 김대성이 소유권을 취득하면서 같은 날 이윤주 전세권 270,000,000원이 설정됐고, 2022.02.08. 국 압류가 현재의 말소기준이 됐습니다. 따라서 전세권이 말소기준보다 선순위입니다.
임차인 분석
실제 조사된 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 이윤주는 전세권자이자 현황조사상 점유 임차인이고, 경매신청채권자도 동일인으로 나타납니다. 동일인의 법적 지위가 중첩돼 있으므로 전세권·임대차·채권원인 서류를 함께 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 전세금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤주 | 2021.04.01. | 보증금 미상 등기 전세금 270,000,000원 | 2025.11.02. 배당요구 | 대항력 有 우선변제 미상 미배당 승계 |
임차인의 확정일자는 확인되지 않아 임대차 우선변제권 자체는 미상입니다. 다만 별도로 2021.04.01. 설정된 전세권 270,000,000원이 존재하고, 그 전세권은 말소기준보다 선순위입니다.
② 가격 구조 — ‘최저가 2.48억’이 실제 취득원가는 아니다
이 사건에서 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 최저가 + 선순위 권리 미배당액입니다. 현 회차 최저가는 247,680,000원이지만, 이윤주 전세권의 미배당 26,587,520원을 더하면 실질취득은 274,267,520원입니다.
| 회차 | 매각가 | 이윤주 예상배당 | 전세권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 247,680,000원 | 243,412,480원 | 26,587,520원 | 274,267,520원 |
| 3회 유찰 시 | 198,144,000원 | 194,569,984원 | 75,430,016원 | 273,574,016원 |
| 4회 유찰 시 | 158,515,200원 | 155,495,987원 | 114,504,013원 | 273,019,213원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 크게 낮아지지만 전세권 미배당이 그만큼 늘어나, 실질취득은 약 2.73억~2.74억 수준에 머무는 구조입니다. 즉 3회·4회 유찰이 되더라도 낙찰가 하락폭만큼 실제 취득원가가 내려가지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,267,520원 |
| 2. 전세권 · 이윤주 | 270,000,000원 | 243,412,480원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 이윤주 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정은 집행비용을 먼저 차감하고 전세권자 이윤주에게 남은 매각대금을 배당하는 구조입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세 등 우선배당 대상이면 전세권자의 실제 배당액은 줄고, 그만큼 미배당 인수위험은 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천문화예술정보학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 전유부 용도는 소매점인데 현황은 주거용입니다. 용도와 실제 사용이 일치하지 않는 점은 금융·매도·행정상 확인이 필요한 요소입니다.
- 건물·설비. 지하1층/지상14층 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있으므로 매각기일 기준 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2021.04.01. 설정된 전세권 270,000,000원이 매각으로 소멸하지 않는 구조인지 매각물건명세서와 등기 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 임대차 원인관계 확인. 이윤주는 전세권자·현황조사상 임차인·경매신청채권자로 동일하게 나타납니다. 전세계약서, 점유관계, 채권원인을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고 금액이 제시되지 않았습니다. 당해세 등 우선분이 있으면 이윤주 배당액이 감소해 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현 회차는 247,680,000원이 아니라 미배당 인수액을 합친 274,267,520원을 기본 취득원가로 봐야 합니다.
- 공부상 소매점 / 현황 주거용. 용도 차이가 대출·전입·매매환금성·원상회복 또는 행정절차에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 실제 체납관리비와 인도 가능 시점, 점유자의 퇴거 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 교부청구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 선순위 2.7억 전세권을 먼저 봐야 한다
이 사건의 핵심은 두 번 유찰돼 감정가 387,000,000원에서 247,680,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준 2022.02.08.보다 앞선 2021.04.01. 전세권 270,000,000원과 같은 날 전입한 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 현재 배당 가정에서는 전세권자에게 243,412,480원이 돌아가고 26,587,520원이 남아 실질취득이 274,267,520원이 됩니다.
더 유찰돼 낙찰가가 198,144,000원, 158,515,200원으로 낮아져도 전세권 미배당은 각각 75,430,016원, 114,504,013원으로 커져 실질취득은 약 2.73억대로 유지됩니다. 여기에 국세·지방세의 우선배당이 실제로 발생하면 인수액은 더 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘낙찰가가 싸 보이는지’가 아니라 ‘선순위 전세권과 세금까지 합친 총취득원가가 얼마인지’를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
