서울남부지방법원 2025타경12760. 강서구 화곡동 킹덤그레이스 제102동 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 정재훈이고, 2019.04.30. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건은 근저당이 말소기준이 되는 전형적인 담보권 경매가 아닙니다. 등기상 말소기준은 2025.10.22. 강제경매개시결정이며, 그보다 훨씬 앞선 2023.06.16. 길동연의 주택임차권등기가 존재합니다.

길동연의 임대차계약은 2019.04.03., 주민등록 및 점유개시는 2019.04.09., 확정일자는 2021.03.16.이고 보증금은 225,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준보다 앞서며 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 184,000,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2018년 수협은행 신탁은 2019.04.09. 이미 말소됐습니다. 이후 정재훈이 소유권을 취득했고 2022.09.22. 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 핵심은 그 다음입니다. 길동연은 2023.06.16. 보증금 225,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 2025.10.22. 같은 길동연이 채권자로 강제경매를 신청했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 내역은 없어 실제 임차관계는 2명으로 봐야 합니다. 길동연은 권리관계가 명확하지만, 박소정은 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일 2025.09.22.은 말소기준 2025.10.22.보다 앞서므로 단순 후순위 점유자로 치부할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 83.6%가 아니라 실질취득 2.28억을 봐야 한다

킹덤그레이스의 전용면적 유사 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.04. 전용 29.26㎡·4층 220,000,000원, 이전 거래는 2023.04. 전용 27.79㎡·4층 221,000,000원입니다. 전체 평균은 220,500,000원이고 최근 12개월 평균은 220,000,000원입니다.

표면적인 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 83.6%입니다. 여기까지만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 회차에서 길동연에게 배당되는 금액은 180,624,000원이고, 보증금 잔액 44,376,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가와 인수액을 합친 현재 실질취득액은 228,376,000원으로, 최근 거래 220,000,000원의 약 103.8%입니다.

가격 흐름도 우호적이지 않습니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -0.5%의 하락 추세입니다. 표본은 2건으로 많지 않지만, 최신 거래 220,000,000원보다 현재 실질취득액 228,376,000원이 높다는 사실은 명확합니다. 전체 평균 220,500,000원을 근거로 가격 가점을 줄 상황도 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다

이 표가 이 사건의 본질을 보여줍니다. 1회 유찰에서 3회 유찰까지 낙찰가는 184,000,000원 → 117,760,000원으로 크게 내려가지만 인수액은 44,376,000원 → 109,688,640원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득액은 계속 225,000,000원 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

현재 회차 실질취득액이 보증금 225,000,000원보다 큰 것은 매각대금에서 집행비용 3,376,000원이 먼저 배분되어 길동연에게 180,624,000원이 배당되고, 보증금 부족분 44,376,000원이 인수액으로 계산된 결과입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

길동연의 임차보증금 부족분은 44,376,000원으로 계산되며 매수인 인수 대상입니다. 강제경매 신청채권과 임차보증금은 동일인 길동연과 관련되어 있으므로 단순히 두 금액을 합산해 별개의 450,000,000원 채권처럼 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초교 북서측 인근. 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 5층 504호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
• 규모. 킹덤그레이스는 29세대, 사용승인일은 2018.05.21.입니다. 확인된 유사 면적 실거래는 2건입니다.
• 시세 흐름. 최신 거래 220,000,000원, 이전 거래 221,000,000원으로 최근 대비 과거 가격 흐름은 -0.5%의 하락 추세입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 184,000,000원에 예상 인수 44,376,000원을 더한 실질취득액은 228,376,000원입니다.
• 길동연 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2019.04.03., 증액계약 2021.03.15., 전입·점유 2019.04.09., 확정일자 2021.03.16., 보증금 225,000,000원의 연결관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 길동연의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 표시된 경위를 확인해야 합니다.
• 박소정 보증금 확인. 전입일은 2025.09.22.로 말소기준보다 빠르지만 보증금은 미상입니다. 대항력 및 인수범위를 별도로 확정해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 선순위 보증금 미배당액이 증가해 실질취득액은 227,860,800원·227,448,640원으로 남습니다.
• 시세 원본 대조. 최근 12개월 비교 거래는 1건이므로 층·면적·상태 차이를 포함해 최신 거래 원본을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “1.84억짜리 경매”가 아니라 “2.28억 수준의 인수형 경매”

이 사건을 최저가만 놓고 보면 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 184,000,000원으로 내려온 물건입니다. 최근 거래 220,000,000원 대비 83.6%라는 숫자도 눈에 띕니다. 하지만 그 숫자가 실제 투자비용을 설명하지 못합니다.

길동연은 보증금 225,000,000원의 선순위 대항력 임차권자이고, 현재 회차에서는 배당 후 44,376,000원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 실질취득액은 228,376,000원입니다. 이는 최신 및 최근 12개월 실거래 220,000,000원보다 높고, 가격 흐름도 -0.5% 하락 추세입니다.

더구나 박소정의 보증금이 확인되지 않아 확정되지 않은 임차 리스크도 남습니다. 유찰이 추가되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 길동연 미배당 인수액이 증가하므로 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다. 결론은 명확합니다. 표면 할인율은 크지만 실질취득 기준 가격 메리트는 없고, 선순위 임차권과 미상 임차관계까지 겹친 고위험 인수형 물건입니다.