서울남부지방법원 2025타경12928. 구로구 개봉동 ‘상떼그린빌’ 제2층 제202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 건물은 2018.06.05. 사용승인된 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트 구조이고, 대상면적은 29.76㎡입니다. 소유자는 제임스네이션주식회사이며, 등기상 2018.06.26. 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “가압류가 많다”가 아닙니다. 말소기준은 2021.07.12. 주택도시보증공사의 가압류 560,000,000원인데, 임차인 김기택은 그보다 앞선 2020.11.02. 전입·점유와 2020.09.18. 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 취급되고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 153-66 상떼그린빌 제2층 제202호 |
| 용도 / 대상면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 29.76㎡ |
| 건물 | 2018.06.05. · 지하1층/지상6층 · 제2층 제202호 · 14세대 |
| 소유자 | 제임스네이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 211,200,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기택 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2021.07.12. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 근로복지공단 가압류, 경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 반면 임차인 김기택의 전입·점유는 2020.11.02.로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2020.09.18.이고 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 실제 임차인 1명입니다.
② 임차인 — 현재는 전액 배당, 낮아지면 미배당액 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기택 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.02. | 2020.09.18. | 193,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
김기택은 2023.07.20. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차의 예상 매각대금 211,200,000원에서는 집행비용 3,756,800원을 먼저 차감한 뒤에도 보증금 193,000,000원 전액 배당이 가능하므로 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
다만 이 물건은 추가 유찰 시 구조가 바뀝니다. 2회 유찰 시 매각가 168,960,000원에서는 김기택의 예상 배당액이 165,794,560원에 그쳐 27,205,440원이 매수인 인수액으로 남습니다. 3회 유찰 시에는 매각가 135,168,000원에 인수액이 60,524,352원으로 커집니다.
또한 김기택은 임차권자이면서 이 경매의 신청채권자로도 확인됩니다. 동일인이 임차보증금 193,000,000원과 신청채권 193,000,000원에 함께 등장하므로, 실제 채권관계와 신청원인을 원문으로 확인할 필요가 있습니다. 주택도시보증공사는 이 사건에서 실제 임차인으로 잡힌 것이 아니라 갑구 가압류 채권자이므로 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래보다 높다
상떼그린빌(153-66)의 면적 매칭 실거래는 2024.11. 전용 29.95㎡·3층 200,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 200,000,000원이고, 최신 거래 역시 200,000,000원입니다. 표본은 1건이지만 현재 가격 판단에서는 이 최신 거래를 우선 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 29.95㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 211,200,000원에서 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 211,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 105.6%입니다. 따라서 감정가에서 한 번 유찰됐다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 생겼다”고 볼 수 없습니다.
더 유찰되더라도 대항력 보증금 인수 때문에 효과가 제한적입니다. 2회 유찰 시 실질취득 196,165,440원, 3회 유찰 시 195,692,352원으로 최근 거래 200,000,000원보다 조금 낮아지지만, 표면 최저가처럼 168,960,000원·135,168,000원까지 실질비용이 내려가는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 김기택 보증금 | 193,000,000원 | 193,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 560,000,000원 | 14,443,200원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 49,943,340원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김기택 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김기택 임차보증금 193,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사에는 14,443,200원만 배당되고 후순위 채권은 미배당이 발생합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르게 움직인다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 211,200,000원 | 193,000,000원 | 0원 | 211,200,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 27,205,440원 | 196,165,440원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 135,168,000원 | 132,475,648원 | 60,524,352원 | 195,692,352원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인중학교 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 지하철 1호선 개봉역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 완경사·사다리형 토지이며 공시지가는 3,387,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 총 14세대 규모이고 확인된 면적 매칭 실거래가 1건이라 거래 표본이 매우 적습니다. 가격 보수성이 필요한 다세대 물건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 검증. 최저가이자 현재 실질취득 211,200,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 105.6%입니다. 현재 회차를 “시세 이하”로 보면 안 됩니다.
- 추가 유찰의 착시 금지. 2회·3회 유찰 시 최저가는 크게 내려가지만 임차보증금 인수가 27,205,440원·60,524,352원으로 늘어 실질취득은 약 196,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 김기택 채권관계 원문 대조. 김기택은 임차권자이면서 경매신청채권자로 확인됩니다. 동일 193,000,000원이 어떤 법률관계로 청구되는지 원문 확인이 필요합니다.
- 몰수보전 확인. 2023.08.22. 몰수보전등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각조건·등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차권등기 및 점유관계가 확인되는 만큼 배당·인수뿐 아니라 실제 인도 시점과 명도 절차도 함께 검토해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대이고 비교 가능한 실거래가 1건뿐입니다. 단일 거래가격을 절대적 시세로 보지 말고 보수적으로 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1회 유찰”보다 중요한 것은 실질취득가다
이 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 현재 회차에서는 보증금 193,000,000원이 전액 배당될 수 있어 인수액이 0원입니다. 따라서 현재 권리구조를 단순히 “대항력 임차인 때문에 193,000,000원을 추가로 떠안는다”고 보는 것도 틀립니다.
반대로 “감정가 264,000,000원에서 20% 떨어져 211,200,000원이니 싸다”는 판단도 맞지 않습니다. 현재 실질취득은 211,200,000원으로 최근 12개월 평균·최신 실거래 200,000,000원의 105.6%입니다. 추가 유찰을 기다리더라도 미배당 임차보증금이 인수액으로 전환되어 실질취득은 2회 유찰 196,165,440원, 3회 유찰 195,692,352원 수준입니다.
즉 이 사건의 핵심은 “현재는 인수 0원이나 가격이 최근 시세 이상이고, 더 유찰되면 표면가격과 실질가격이 벌어진다”는 점입니다. 여기에 14세대 소규모 다세대, 적은 실거래 표본, 몰수보전등기 확인 필요성까지 겹칩니다. 권리구조를 이해하지 않고 최저가 숫자만 따라가는 입찰에는 적합하지 않은 물건입니다.
