서울남부지방법원 2025타경12928. 서울 구로구 개봉동 상떼그린빌 제2층 제202호는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 264,000,000원인 물건이 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 168,960,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 64%까지 내려온 물건이지만, 등기와 매각물건명세서를 함께 보면 단순한 할인 매물이 아닙니다.
임차인 김기택은 2020.11.02. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2020.09.18.입니다. 말소기준권리인 2021.07.12. 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 확인된 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액이 매수인의 부담으로 남습니다.
현재 예상배당에서는 임차인에게 165,794,560원이 배당되고 27,205,440원이 미배당됩니다. 따라서 매수인의 실제 가격 판단 기준은 최저가 168,960,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 196,165,440원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 153-66 상떼그린빌 제2층 제202호 도로명주소: 서울특별시 구로구 고척로52길 128 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 면적 | 비교 대상 면적 29.76㎡ · 실거래 비교 면적 29.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호 · 2018.06.05. 건축 |
| 단지 | 상떼그린빌(153-66) · 14세대 |
| 소유자 | 제임스네이션주식회사 (2018.06.26. 소유권이전) |
| 감정가 | 264,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 김기택 · 청구액 193,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.12. 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 예상 인수액 | 27,205,440원 (현재 회차 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 2023.08.22. 접수된 몰수보전등기는 매각에 따른 소멸 여부가 확정적으로 표시되어 있지 않습니다. 매각물건명세서와 해당 결정의 효력 및 말소 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
국세·지방세 관련 압류도 여러 건 존재합니다. 압류등기의 매각 후 말소와 실제 배당에서 조세채권이 차지하는 순위는 구별해야 합니다. 당해세 등의 배당 우선순위가 달라지면 임차인의 배당액과 매수인 인수액도 바뀔 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 가격을 결정한다
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기택 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
193,000,000원 | 2020.11.02. 2020.09.18. |
있음 | 있음 배당요구 |
잔액 인수 27,205,440원 예상 |
실제 임차인 1명입니다. 김기택의 전입은 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류 채권자로 기재되어 있으며, 임차인 보증금과 별개의 채권입니다. 보증기관의 채권액을 추가 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.
예상 우선배당: 165,794,560원
매수인 예상 인수: 27,205,440원
최저매각가: 168,960,000원
실질취득: 168,960,000원 + 27,205,440원 = 196,165,440원
보증금 193,000,000원이 현재 최저매각가보다 크므로, 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당도 줄어들고 미배당 보증금의 인수액은 증가하는 구조입니다. 비용 변동을 제외하면 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준에 묶입니다. 현재 시뮬레이션에서는 집행비용이 반영되어 실질취득이 보증금보다 다소 높습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.69억이 아닌 실질취득 약 1.96억
상떼그린빌의 비교 실거래는 전용 29.95㎡, 2024년 11월 거래 200,000,000원입니다. 비교 대상 면적은 29.76㎡로 유사하지만 실제 거래 표본은 1건뿐입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 실거래 | 29.95㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 감정가 | 29.76㎡ | 2층 | 264,000,000원 |
| 현재 최저가 | 29.76㎡ | 2층 | 168,960,000원 |
| 실질취득 | 29.76㎡ | 2층 | 196,165,440원 |
최저가만 비교하면 2024년 실거래의 84.5%이므로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 인수액을 포함한 실질취득 196,165,440원은 과거 거래가의 약 98.1%입니다. 과거 거래금액과의 차이는 약 383만원에 불과합니다.
또한 이 물건은 14세대 규모의 다세대주택이며, 확인된 비교 실거래가 1건뿐이므로 매도 시 가격 형성과 환금성을 판단할 표본이 제한적입니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태 차이도 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,165,440원 |
| 1. 임차인 김기택 보증금 | 193,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 560,000,000원 | 0원 |
| 3. 근로복지공단 가압류 | 49,943,340원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 김기택 | 193,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 27,205,440원 |
제시된 예상배당 기준입니다. 임차인 김기택의 보증금과 경매신청채권자 청구액은 동일 금액으로 기재되어 있으므로 별개 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자 항목의 0원은 별도 배당 항목의 금액이며, 임차인 우선배당 165,794,560원과 구별해야 합니다. 당해세·최우선변제 등의 실제 배당 처리에 따라 결과는 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다
| 구분 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 64% | 168,960,000원 | 27,205,440원 | 196,165,440원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 135,168,000원 | 60,524,352원 | 195,692,352원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 108,134,400원 | 87,179,482원 | 195,313,882원 |
결국 실질취득은 각 시나리오에서 약 1.95억~1.96억원 수준으로 크게 달라지지 않습니다. 유찰 자체가 실질적인 매입 원가를 크게 낮춰주는 구조가 아닙니다.
실질취득액의 소폭 차이는 예상 배당액과 집행비용 변동이 반영된 결과입니다. 위 계산은 각 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며, 실제 낙찰가와 확정 배당표에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다. 다만 보증금 인수형이라는 본질은 변하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 경인중학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 지하철 1호선 개봉역과 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018.06.05. 건축된 철근콘크리트구조의 지하1층/지상6층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 완경사지의 사다리형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,387,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 확인되므로, 실제 물건에 대한 적용 대상과 매각 시점의 규제는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물. 위반건축물 여부는 이상 없는 것으로 표시되어 있으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 비교 실거래가 1건에 그쳐 현재의 적정 매매가격과 향후 매도 가능성을 판단하기에는 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확정. 김기택의 보증금 193,000,000원, 우선배당 예상 165,794,560원, 인수 예상 27,205,440원을 대조하고 실제 배당순위 및 최종 미배당액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 최저가 168,960,000원이 아닌 실질취득 196,165,440원을 기준으로 매입가격을 검토해야 합니다. 유찰 후에도 같은 원칙을 적용해야 합니다.
- 임차인 관계. 임차인과 경매신청채권자가 동일인인 점을 확인하고, 임대차계약·보증금 지급·전입·점유 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 몰수보전등기. 2023.08.22. 접수된 몰수보전등기의 매각 후 존속 여부와 말소 절차를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류와 당해세 관련 배당순위를 확인해야 합니다. 우선 차감액이 변하면 보증금 인수액에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차인 인도. 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하고, 인수보증금의 정산 및 명도 절차에 필요한 자금과 조건을 검토해야 합니다.
- 시세 재확인. 2024.11 거래 200,000,000원만으로 2026년 매각 시점의 시세를 단정할 수 없습니다. 인근 유사 면적 다세대의 최근 실거래와 매도 호가를 교차 확인해야 합니다.
- 기타 비용. 관리비 체납, 취득 관련 비용, 수리비, 실제 점유 및 건축물 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 및 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 내려가도, 인수보증금은 남는다”
이 물건의 핵심은 감정가 264,000,000원에서 168,960,000원까지 내려온 가격이 아니라 193,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 예상 인수액 27,205,440원을 더하면 실질취득은 196,165,440원이며, 추가 유찰 시에도 미배당 보증금이 증가해 총취득 부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
비교 가능한 거래는 2024년 11월 200,000,000원 1건에 불과합니다. 실질취득이 이 과거 거래금액과 비슷하다는 사실은 확인되지만, 현재 시장가격 대비 할인 여부는 확정할 수 없습니다. 따라서 최근 시세 재검증, 실제 배당순위와 인수액 확정, 몰수보전등기의 소멸 여부 확인이 먼저 필요합니다.
결론적으로, 최저가 1.69억만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 실질취득 약 1.96억을 기준으로 가격을 비교해야 하며, 낮아지는 최저매각가보다 늘어나는 보증금 인수액을 함께 보아야 합니다. 권리와 가격 모두 보수적인 검토가 필요한 인수형 다세대 경매입니다.
