서울남부지방법원 2025타경12946. 구로동 대림역포스큐 제7층 제707호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가에서는 업무시설인 오피스텔로서 현재 주거용으로 이용 중이라고 조사됐습니다. 감정가는 97,000,000원, 한 차례 유찰된 현 최저매각가는 77,600,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰돼 20% 내려왔다”가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권은 보증금 137,000,000원이고, 전입신고·확정일자가 모두 2022.07.15로 말소기준권리인 2022.10.05 윤성돈 근저당보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수 구조입니다. 하지만 이번 매각에는 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제7층 제707호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용중 |
| 전용면적 | 19.015㎡ |
| 소유자 | 한성수 · 2022.07.12 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 77,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 141,158,794원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 특별매각조건
2015년 국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2022.10.05 설정된 윤성돈 근저당 30,000,000원입니다. 이후 2024.08.23 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025.10.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리됩니다.
② 임차권·보증기관 신고
실제 임차인 수는 0명으로 보고, 한국토지주택공사 신고 1건은 보증기관의 보증금 대위·승계 신고로 구분합니다. 따라서 보증금을 다른 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 신고자 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 전부 · 주거(임차권등기) | 137,000,000원 | 2022.07.15 / 2022.07.15 배당요구 2024.08.23 | 대항력 有 우선변제 有 | 0원 명목 부족분 61,196,800원 |
③ 시세 비교 — 현재는 싸지만, 시장은 내려오고 있다
대림역포스큐 동일 면적대 19.02㎡ 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 96,191,666원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.02㎡ | 6 | 90,300,000원 |
| 2026.04 | 19.02㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 19.02㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 19.02㎡ | 7 | 99,500,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 90,828,571원 |
현 최저가이자 특별조건 반영 실질취득액인 77,600,000원은 최근 12개월 평균 90,828,571원의 85.4%입니다. 최신 거래 90,300,000원보다도 12,700,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 기준으로는 분명 가격 차이가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,796,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 137,000,000원 | 75,803,200원 |
| 2. 근저당 · 윤성돈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 141,158,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 보증금 부족분은 61,196,800원입니다. 하지만 이번 매각은 그 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 권리분석상 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 핵심이다
| 회차 | 매각가 | 명목 미배당 보증금 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 77,600,000원 | 61,196,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 62,080,000원 | 76,437,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 49,664,000원 | 88,629,952원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 61,196,800원 → 76,437,440원 → 88,629,952원으로 커져, 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 그러나 이번 사건은 미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 명목 인수가 실질적으로 제거됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영림중학교 동측 인근이며 주위는 아파트·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 업무시설(오피스텔)이며 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 오피스텔 건부지이며 동측으로 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 8,594,000원/㎡입니다.
- 규제표기. 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표기가 있습니다.
- 단지. 대림역포스큐는 175세대, 2015.12.04 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실질 인수 0원의 전제입니다.
- 대항력 구조 확인. 전입·확정일자 2022.07.15가 말소기준권리 2022.10.05보다 빠르므로, 특별조건을 빼고 보면 전형적인 인수 위험 구조입니다.
- 시세는 최근 값 우선. 전체 평균 96,191,666원보다 최근12개월 평균 90,828,571원·최신 거래 90,300,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 -12.4% 낮으므로 현재 85.4% 할인만 보고 가격 여유를 과대평가하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 경계. 단지 경매물건 평균 유찰 8.0회는 재매각과 환금성 판단에서 반드시 함께 봐야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 건물은 업무시설(오피스텔)이며 현재 주거용으로 이용 중입니다.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 구조를 뒤집는다”
등기와 임차관계만 보면 이 물건은 조심해야 하는 유형입니다. 137,000,000원 보증금의 전입·확정일자가 말소기준보다 빠르고, 현 배당가정에서는 61,196,800원이 남기 때문입니다. 그러나 이번 매각은 바로 그 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 따라서 실질 인수 0원, 실질취득 77,600,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 최근12개월 평균의 85.4%로 내려와 신건 감정가 때보다 분명 나아졌습니다. 다만 최근 거래 추세가 -12.4%이고 단지 경매물건 평균 유찰이 8.0회라는 점까지 함께 보면, 이 사건은 단순한 “권리 깨끗·가격 저렴”형이 아니라 특별조건의 효력 확인과 환금성 검토가 낙찰 판단을 좌우하는 사건입니다.
