🏷 247,680,000원 📉 2회 유찰 · 64% 🛡 인수 0원 📊 실거래 5건 · 평균 375,000,000원
서울남부지방법원 2025타경13118. 등촌동 도원더52에이동 5층 501호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 전용면적 비교 대상은 29.05㎡입니다. 등기 흐름을 보면 2022년 도원더52 명의로 보존등기된 뒤 신한은행 공동담보 근저당권 2건이 설정됐으나, 두 권리는 2024.12.23. 일부포기를 원인으로 등기부상 말소됐습니다. 이후 2025.03.11. 방향숙에게 거래가액 389,000,000원으로 소유권이전된 날, 강서신용협동조합의 10,000,000원 근저당권이 설정되고 다시 신영부동산신탁주식회사로 신탁등기가 이루어졌습니다.
현재 말소기준은 바로 이 2025.03.11. 강서신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정도 그 뒤인 2025.11.07. 등기됐고, 제공된 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 신탁등기 자체에 “임대차 등의 법률행위는 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다”고 명시돼 있으므로, 이 사건은 단순히 근저당 하나만 보고 끝낼 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 전용 29.05㎡ · 지하1층·지상14층 건물 내 5층 |
| 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 247,680,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강서신용협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.03.11. 근저당
임차인 신고·조사 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 점유관계까지 확정적으로 단정할 수는 없습니다. 현재 배당표에서는 임차인에 대한 인수액이 반영되지 않고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 66% 숫자는 매력적이지만 거래 시점을 같이 봐야 한다
도원더52 전용 29.05㎡의 제공 실거래는 총 5건입니다. 평균 거래가는 375,000,000원, 최저 359,000,000원, 최고 389,000,000원이며, 최신 거래는 2022.11. 379,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2022.08 | 29.05㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 평균 | 29.05㎡ | 5건 | 375,000,000원 |
현재 최저매각가 247,680,000원은 제공된 실거래 평균 375,000,000원의 66.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 비교 거래가 모두 2022년이고 최신 거래도 2022.11.이므로, 이 66.0%를 곧바로 2026년 현재 시세 대비 할인율로 해석하는 것은 무리입니다. 감정가 387,000,000원은 2022년 실거래 범위 안에 있지만, 실제 입찰가 판단에는 현재 거래·매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,267,520원 |
| 1. 근저당 · 강서신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 233,412,480원 |
현재 회차에서는 신청채권자 강서신용협동조합의 10,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 등촌동 대일고등학교 남동측 인근이며, 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상14층 건물 내 5층입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 일부 토지거래계약허가구역 지정이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 523.9㎡, 공시지가 6,209,000원/㎡, 평지·세로장방·광대세각 조건이며 도로와 접하고 건축선 저촉이 기재돼 있습니다.
- 규모·환금성. 도원더52는 20세대, 사용승인일은 2022.04.25.이며 제공된 동일면적 거래는 5건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2025-44912호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 등기부와 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고·조사 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 2026년 시세 재확인. 제공 실거래는 2022.08~2022.11의 5건이므로 현재 매매가·매물가와 다시 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 아파트와 동일한 환금성·대출 조건을 전제하지 않는 것이 안전합니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 198,144,000원(감정가 51%), 4회 유찰 시 158,515,200원(감정가 41%)으로 제시돼 있으며, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘신탁과 현재 가격 검증’이 승부처
권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 과거 신한은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.03.11. 강서신용협동조합의 10,000,000원 근저당권입니다. 현재 최저가 247,680,000원 가정 시 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 현재 등기상 소유자가 신영부동산신탁주식회사이므로 신탁원부를 확인해야 합니다. 둘째, 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이라 현장 점유관계를 확인해야 합니다. 셋째, 최저가가 제공 실거래 평균의 66.0%라는 수치가 매력적으로 보여도 실거래 5건 모두 2022년 자료입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”이라는 권리 장점과 “현재 시세 검증 필요”라는 가격 불확실성을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
