서울남부지방법원 2025타경13118. 강서구 등촌동 도원더52 에이동 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층이며, 비교 실거래 면적은 전용 29.05㎡입니다. 2025년 3월 11일 방향숙이 거래가 389,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐습니다.
권리 흐름에서 핵심은 같은 날 접수된 강서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 접수번호 893631로, 바로 뒤의 신탁등기 접수번호 893632보다 앞섭니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 선언돼 있고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 신탁등기 자체에는 임대차 등 법률관계를 판단할 때 신탁원부 제2025-44912호를 함께 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 전용 29.05㎡ · 지하1층/지상14층 중 5층 |
| 현재 소유 명의 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 직전 소유권 취득 | 방향숙 · 2025.03.11 · 거래가액 389,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 309,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강서신용협동조합 / 10,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.11 을구 4번 강서신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 근저당은 단순, 신탁은 원부 확인
2022년 설정된 신한은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 3,960,000,000원, 3,720,000,000원이었지만 2024.12.23 일부포기로 등기상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.11 강서신용협동조합의 10,000,000원 근저당권이며, 2025.11.07 이 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 309,600,000원은 평균의 82.6%
도원더52 전용 29.05㎡의 비교 실거래는 5건입니다. 평균은 375,000,000원, 최저는 359,000,000원, 최고는 389,000,000원이며 최신 거래는 2022.11의 379,000,000원입니다. 현재 최저매각가 309,600,000원은 최근평균 지표의 82.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2022.08 | 29.05㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 평균 | 29.05㎡ | 5건 | 375,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 1회 유찰 뒤 최저가가 비교 거래 평균보다 낮아졌습니다. 다만 비교 거래월이 2022.08~2022.11에 집중돼 있어, 이 수치만으로 2026년 입찰 시점의 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하는 것은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 실제 직전 소유권 거래가액은 389,000,000원, 감정가는 387,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,134,400원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 강서신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 294,465,600원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,134,400원과 강서신용협동조합 근저당권 10,000,000원을 배당한 뒤 294,465,600원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 309,600,000원 | 10,000,000원 | 294,465,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 247,680,000원 | 10,000,000원 | 233,412,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 198,144,000원 | 10,000,000원 | 184,569,984원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대일고등학교 남동측 인근이며, 주변에 오피스텔·다세대주택·근린상가가 소재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상14층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등이 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 표시도 있습니다.
- 토지. 토지면적 523.9㎡, 공시지가 6,209,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 환금성. 도원더52는 20세대, 사용승인일은 2022.04.25이며 동일 면적 비교 거래는 5건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 2.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2025-44912호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 관련 권한을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 실제 이용·영업 가능 범위와 건축물대장을 함께 확인하세요.
- 가격 기준 보수화. 최저가는 비교 거래 평균의 82.6%지만 비교 거래월은 2022.08~2022.11입니다. 최신 현장 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 309,600,000원, 2회 유찰 시 247,680,000원, 3회 유찰 시 198,144,000원으로 제시돼 있습니다. 단지 평균 유찰 2.7회도 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21입니다. 입찰 전 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 신탁 확인이 먼저”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 309,600,000원까지 내려왔고, 동일 면적 실거래 평균 375,000,000원 대비 82.6%입니다. 예상배당에서도 강서신용협동조합의 10,000,000원 근저당권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건의 핵심 확인점은 가격표보다 신탁과 점유입니다. 현재 명의자는 신영부동산신탁주식회사이고 신탁등기에는 신탁원부 확인 필요성이 직접 기재돼 있으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 또 비교 실거래가 2022년에 집중돼 있어 82.6%라는 비율만으로 현재 시세 대비 확정적인 저가 매수라고 단정하기도 어렵습니다. 권리 계산은 단순하지만 현장 확인은 단순하지 않은 물건 — 신탁원부와 점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
