서울남부지방법원 2025타경13193. 강서구 공항동 윈스턴빌 제5층 제502호, 전용 26.05㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 송봉석은 2023.01.18 매매를 원인으로 100,000,000원에 취득했고 2023.02.27 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.07.08 주식회사오케이저축은행의 가압류 10,524,688원이며, 그 뒤의 롯데캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
현재 회차는 감정가의 80%인 136,800,000원입니다. 하지만 가격 비교에서 봐야 할 기준은 감정가가 아니라 실제 거래입니다. 윈스턴빌 전용 26.05㎡의 최신 거래는 2023.01, 100,000,000원이고, 최근 12개월 평균 지표 역시 100,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 기준의 136.8%이므로, 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13193 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 692-6 윈스턴빌 제5층 제502호 · 도로명 서울특별시 강서구 송정로 14-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.05㎡ · 지상5층 건 내 제5층 제502호 |
| 사용승인 | 2007.10.22 |
| 소유자 | 송봉석 · 2023.01.18 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 136,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 49,245,598원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 계산상 매수인 인수 0원
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 점유관계까지 확정적으로 단정할 수는 없습니다. 배당 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최근 거래보다 높다
윈스턴빌은 총 8세대이고, 전용 26.05㎡로 일치하는 실거래는 2건입니다. 거래 표본 자체가 많지 않아 가격대의 신뢰구간이 넓은 편으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 26.05㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.06 | 26.05㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | 26.05㎡ | 2건 | 89,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | 26.05㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균 지표는 100,000,000원, 최신 거래 역시 100,000,000원입니다. 현재 최저가 136,800,000원은 최근 12개월 평균의 136.8%입니다. 전체 실거래 평균 89,000,000원과 비교하면 최저가는 153.7%지만, 이 전체 평균에는 2021.06 거래 78,000,000원이 포함되어 있으므로 가격 메리트 판단의 주된 근거로 삼기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 28.2%로 상승 방향입니다. 그럼에도 현재 실질취득액 136,800,000원은 최근 평균·최신 거래 100,000,000원보다 높은 구간이므로, 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,715,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 10,524,688원 | 10,524,688원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 42,646,428원 | 42,646,428원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,913,684원 |
현재 회차 배당 계산에서는 채권자 총 청구액 53,171,116원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 80,913,684원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상5층 건 내 제5층 제502호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동 소재 송정중학교 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,199,000원/㎡이며 토지면적은 178.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 윈스턴빌은 8세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건으로, 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 보기. 실질취득 136,800,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원의 136.8%입니다. 현재 회차를 ‘할인 매물’로 보면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 109,440,000원, 3회 유찰 시 87,552,000원으로 제시되어 있습니다. 각 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 을구 연결관계. 하나은행 근저당권 말소 표시와 한국주택금융공사 근저당권 이전등기의 연결관계를 등기사항전부증명서 원문으로 대조해야 합니다.
- 신청채권 배당. 한국주택금융공사의 신청채권 49,245,598원과 시나리오상 배당 0원의 관계를 매각기록에서 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대·실거래 2건이라는 거래 깊이를 감안해 낙찰 후 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다”보다 “얼마에 거래됐나”가 중요하다
이 사건은 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 등기가 매각으로 소멸하는 구조라 표면적인 권리 난도는 높지 않습니다. 하지만 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 감정가 171,000,000원에서 한 차례 유찰돼 136,800,000원까지 내려왔어도, 그 금액은 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원의 136.8%입니다. 게다가 윈스턴빌은 8세대이고 동일 면적 실거래도 2건에 불과합니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 없음, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 ‘유찰 횟수’가 아니라 실제 거래가격과 비교한 응찰가입니다.
