🏷️ 80% 💰 실질 인수 0원 🏦 보증금 119,000,000원 👤 실제 임차인 0명
100,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13294. 가산양우내안애애플 제4층 제410호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김영숙이며 2021.07.19. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 90,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2023.03.02. 설정된 지완의 근저당권으로, 채권최고액은 1,126,500,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 그 뒤의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 말소기준권리만 보고 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2023.09.11.로 근저당보다 늦지만, 임대차계약일은 2021.07.27., 확정일자는 2021.07.28., 전입일은 2021.08.02., 점유개시일은 2021.08.19.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 자료상 대항력이 있는 임차권으로 분류됩니다. 그러나 해당 신고는 보증기관 신고로 보아 실제 임차인 수에는 합산하지 않으며, 이 사건의 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13294 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제4층 제410호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 지하1층/지상18층 건물의 제4층 제410호 |
| 소유자 | 김영숙 · 2021.07.19. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 142,141,352원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 ‘포기·말소 조건’이 핵심
말소기준권리는 2023.03.02. 지완의 근저당권입니다. 이후 조용민 170,000,000원 가압류, 김창억 115,000,000원 가압류, 금천구 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 지완의 근저당권 역시 경매매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차권·보증기관 현황 — 실제 임차인 0명
| 신고자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 119,000,000원 | 전입 2021.08.02 확정 2021.07.28 점유개시 2021.08.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계/보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되어 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 배당요구는 2023.09.11. 접수됐고, 현재 최저매각가 100,800,000원 기준으로 집행비용 2,211,200원을 제외한 98,588,800원이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금 119,000,000원 중 룰상 미배당 잔액은 20,411,200원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 그러나 ‘80% = 싸다’는 아니다
감정가는 126,000,000원이고 현재 최저매각가는 100,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 실질 인수액을 0원으로 반영하면 현재 회차의 실질취득도 100,800,000원입니다. 이 사건에서는 감정가 대비 유찰률은 확인되지만, 그 사실만으로 시세 대비 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차권 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 100,800,000원 | 20,411,200원 | 0원 | 100,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 80,640,000원 | 40,211,520원 | 0원 | 80,640,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 64,512,000원 | 56,049,216원 | 0원 | 64,512,000원 |
낙찰가가 낮아질수록 일반적인 권리계산상 임차권 미배당 잔액은 커지지만, 이 사건은 해당 임차권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 119,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 142,141,352원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 한국토지주택공사 임차보증금 배당에 사용됩니다. 지완 근저당과 후순위 채권자는 예상배당 0원이며 채권자 미배당 합계는 1,553,641,352원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북동측 인근이며, 주변에 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물이며 사용승인일은 2013.09.26.입니다. 급·배수·위생·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 안전성은 한국토지주택공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건에 달려 있습니다.
- 대항력 날짜 재확인. 확정일자 2021.07.28., 전입 2021.08.02., 점유개시 2021.08.19.로 말소기준권리 2023.03.02.보다 앞선 구조입니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되므로 보증금 119,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 자료상 실제 임차인은 0명입니다.
- 공동담보 확인. 지완의 근저당 채권최고액은 1,126,500,000원이고 공동담보목록이 존재하므로 단일 호실에 귀속되는 실채무액과 동일하게 해석하지 마세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 100,800,000원은 감정가의 80%지만, 감정가 대비 유찰률만으로 시세 대비 저가 매수라고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 실제 매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약 조건을 봐야 한다”
표면만 보면 보증금 119,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 최저가 100,800,000원에서는 20,411,200원이 미배당되는 구조라 인수 위험이 커 보입니다. 그러나 이 사건의 매각조건은 바로 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 100,800,000원입니다.
말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 권리구조의 핵심은 명확합니다. 다만 감정가의 80%라는 이유만으로 가격까지 합격이라고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 위험한 물건”도 아니고, “한 번 유찰됐으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 권리는 포기·말소 조건을 확인하면 정리되지만, 가격은 별도로 판단해야 하는 사건입니다.
