* 조건을 제외한 단순 배당계산에서는 보증금 미배당액 40,211,520원이 발생합니다. 매각 조건이 이행되는 경우 해당 금액을 매수인의 실제 인수액에 더하지 않습니다. 실질취득액은 낙찰가와 보증금 인수만을 기준으로 표시하며 취득 부대비용은 별도입니다.

서울남부지방법원 2025타경13294. 금천구 가산동에 있는 가산양우내안애애플 제4층 제410호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서의 이용상태에는 공부상 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 김영숙 씨로, 2021년 7월 19일 거래가액 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기상 핵심은 2023년 3월 2일 설정된 지완 명의 근저당권입니다. 채권최고액이 1,126,500,000원으로 이 호실의 감정가보다 훨씬 크지만, 공동담보가 설정된 채권최고액으로서 이 호실의 독립적인 실제 채무액이나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.

오히려 확인할 부분은 그보다 앞서 전입하고 점유를 개시한 한국토지주택공사의 임차권입니다. 임차권등기는 근저당권보다 늦지만 전입·점유 시점은 근저당권보다 빠릅니다. 등기 순서만 보고 임차권의 대항력이나 미배당 보증금 문제를 없다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 다행히 이 사건에는 별도의 보증금 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 이를 실제로 적용하는지가 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입과 후순위 임차권등기의 차이

지완 근저당권 뒤에 설정된 조용민·김창억의 가압류, 금천구 및 국민건강보험공단의 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 사당새마을금고의 종전 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 따라서 등기상 후순위 채권액을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차권 분석 — 배당금 부족과 실질 인수를 분리해야 한다

등기된 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고 주체로 분류됩니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않으며, 실제 임차인으로 별도 확인된 인원은 0명입니다. 그렇다고 등기된 임차권 자체를 무시해서는 안 됩니다. 전입·점유와 확정일자가 확인되고, 보증금 반환 문제가 매각 조건에 직접 연결돼 있기 때문입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%와 시세 할인은 다르다

감정가는 126,000,000원, 현재 최저매각가는 80,640,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다.

하지만 실제 매매가격과 비교할 수 있는 최근 거래 사례가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가를 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 사건상 근린시설과 감정평가서상 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로, 동일한 용도와 거래조건을 가진 비교 사례를 확인하는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,640,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 1,851,520원을 제외한 78,788,480원이 한국토지주택공사의 보증금에 배당되는 계산입니다. 그 결과 보증금 잔액 40,211,520원이 남습니다.

지완 근저당권을 비롯한 다른 채권자에게는 배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 배당금이 부족하다는 사실과 낙찰자가 그 부족액을 인수한다는 판단은 별개입니다. 이 사건은 명시된 포기·말소 조건 이행을 전제로 보증금 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 채권액은 공동담보가 설정된 채권최고액 기준입니다. 배당 순위와 실제 배당액은 최종 절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 보증금 조건은 그대로 중요하다

단순계산 미배당액은 집행비용을 차감하는 배당 시나리오상의 수치입니다. 확약이 없다고 가정한 경우의 비교값으로, 실제 매수인 인수액이 아닙니다. 각 회차의 실질 인수 0원은 동일한 매각 조건의 적용과 이행을 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산동주민센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2013.09.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상 토지 북동측으로 약 40미터, 남동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 도로 및 건축선 관련 제한 등이 기재돼 있습니다. 토지별 세부 제한 내용은 원본 대조가 필요합니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서에는 공부상 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건축물대장상 용도, 실제 사용 형태 및 임대 가능 조건을 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설과 오피스텔의 용도 구분에 따라 비교 가능한 거래와 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래를 통한 매도가격 및 매도 소요기간이 확인되지 않아 환금성이 높다고 단정할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 채권자 및 임차권자의 보증금 미배당 잔액 포기, 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요. 조건의 효력과 실제 이행이 실질 인수 0원 판단의 전제입니다.
• 임차권의 선순위 대항력 확인. 한국토지주택공사의 전입일 2021.08.02와 점유개시일 2021.08.19는 말소기준 2023.03.02보다 앞섭니다. 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 반환 문제를 배제하지 마세요.
• 보증기관 중복 집계 방지. 한국토지주택공사를 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하거나 동일 보증금을 반복 합산하지 마세요. 실제 점유자와 인도 대상은 별도로 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도 확인. 별도의 실제 임차인이 확인되지는 않았지만 현재 점유상태가 확정된 것은 아닙니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 인도에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 시세 대조. 감정가 126,000,000원과 최저가 80,640,000원의 차이만으로 수익성을 판단하지 마세요. 동일 건물·유사 용도 호실의 최근 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다.
• 용도 일치 여부. 사건상 근린시설과 감정평가서상 오피스텔 이용상태를 비교해 건축물대장 용도, 실제 사용 및 임대 조건을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 지완 근저당권의 채권최고액은 1,126,500,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이를 이 호실의 단독 채무액이나 낙찰자 인수액으로 취급하지 마세요.
• 미납 관리비 및 공과금 확인. 관리주체를 통해 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 비용을 확인하세요.
• 배당 및 권리 원본 대조. 예상배당은 추정 집행비용을 반영한 계산입니다. 최종 채권액, 당해세, 배당순위, 매각 조건 및 등기말소 절차를 직접 확인하세요.

맺으며 — “보증금 포기 조건은 핵심, 가격은 검증 필요”

이 물건은 단순히 감정가 126,000,000원에서 최저가 80,640,000원으로 내려온 경매물건으로만 보아서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 가진 임차권이 존재하며, 현재 회차 예상배당에서는 보증금 미배당액 40,211,520원이 발생합니다.

그러나 매각물건명세서에는 채권자 및 임차권자의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 이행되면 보증금 실질 인수액은 0원이며, 현재 최저가 기준 실질취득액은 80,640,000원입니다.

남은 판단은 매각 조건의 최종 효력·이행 확인, 실제 점유관계, 근린시설과 오피스텔의 용도 일치 여부, 최근 실거래에 근거한 가격 검증입니다. 권리 위험은 조건부로 해소되지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 확정할 수 없습니다. 2회 유찰이라는 사실보다 이 확인 절차가 입찰 판단의 핵심입니다.