서울남부지방법원 2025타경13313. 서울 금천구 시흥동 대림베스트빌 3층 303호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 291,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 232,800,000원입니다. 소유자는 홍경희이며, 2017년 12월 26일 매매를 원인으로 2018년 1월 10일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 169,000,000원입니다.
권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아닙니다. 과거 설정됐던 경인북부수산업협동조합·신기철·신안나의 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2022년 11월 22일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임차인 이혜미의 점유개시는 2018년 1월 5일, 전입은 2018년 1월 8일로 이보다 훨씬 앞섭니다. 즉 이 임차인은 말소기준보다 선순위의 대항력을 갖는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 848-2 대림베스트빌 제3층 제303호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로35길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2·거실·주방겸식당·욕실·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 제3층 제303호 · 사용승인일 2017.07.28 |
| 소유자 | 홍경희 · 2017.12.26 매매 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2017년에 설정된 근저당권 3건은 모두 이미 말소됐습니다. 이후 홍경희가 소유권을 취득했고, 이혜미는 2018년 1월 5일 점유를 시작해 2018년 1월 8일 전입했습니다. 임대차계약일은 2017년 12월 26일이며, 최초 보증금 169,000,000원에 2019년 12월 10일 8,000,000원을 증액해 총 보증금은 177,000,000원입니다.
말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2022년 11월 22일이므로, 임차인의 전입이 약 4년 10개월 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 배당액을 회차별로 반드시 함께 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜미 | 점유 2018.01.05 · 전입 2018.01.08 | 2018.01.11 / 증액분 2019.12.13 | 177,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 현재 회차 배당 — 232,800,000원이면 임차보증금 전액 배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,059,200원 |
| 1. 임차인 이혜미 보증금 | 177,000,000원 | 177,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 51,740,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 이혜미 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 232,800,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 이 회차에서는 임차보증금 177,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 3회 유찰부터 인수 발생
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 232,800,000원 | 177,000,000원 | 0원 | 232,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 186,240,000원 | 177,000,000원 | 0원 | 186,240,000원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 148,992,000원 | 146,106,112원 | 30,893,888원 | 179,885,888원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 방2·거실·주방겸식당·욕실·발코니 등으로 이용됩니다.
- 입지. 시흥초등학교에서 북측 약 300m, 서울신흥초등학교에서 남서측 약 350m 지점으로, 주변은 다세대·단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 1호선 독산역에서 약 1km 거리이며, 독산로까지 약 30m입니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 4m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 3층이며 사용승인일은 2017.07.28입니다. 위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가해 건축물현황도·외관·탐문조사를 토대로 평가됐으므로 내부 상태는 재확인이 필요합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 177,000,000원 재확인. 매각물건명세서상 대항력 임차인이며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 회차별 실질취득 계산. 현재와 2회 유찰에서는 인수 0원이지만 3회 유찰 시 인수 30,893,888원이 발생해 실질취득은 179,885,888원이 됩니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 이혜미가 임차권자이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 임대차 원본·임차권등기명령·배당요구 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 내부 확인이 되지 않았으므로 방2·거실·주방겸식당·욕실·발코니 등의 현황과 하자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 제시된 배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당 결과에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아지는 최저가와 낮아지는 실질취득가는 같은 말이 아니다”
이 물건은 현재 회차만 보면 232,800,000원에 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 2회 유찰 시 186,240,000원에서도 같은 구조가 유지됩니다. 그러나 3회 유찰 시에는 상황이 달라집니다. 낙찰가는 148,992,000원으로 내려가지만 임차인에게 146,106,112원만 배당되고, 나머지 30,893,888원을 매수인이 떠안아 실질취득이 179,885,888원이 됩니다.
따라서 이 사건은 단순히 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 방식으로 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 배당 충족 여부가 낙찰가보다 중요합니다. 현재 데이터에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 가격이 시장 대비 저렴한지는 단정할 수 없습니다. 권리의 결론은 명확합니다. 현재 회차 인수 0원, 2회 유찰도 인수 0원, 3회 유찰부터 임차보증금 잔액 인수 발생. 이 경계선을 놓치지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
