서울남부지방법원 2025타경13313. 금천구 시흥동 대림베스트빌 3층 303호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 권리분석은 “등기상 권리가 소멸하느냐”만 보면 안 됩니다. 말소기준은 2022.11.22 주택도시보증공사 가압류지만, 임차인 이혜미의 점유개시는 2018.01.05, 주민등록은 2018.01.08로 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차에서는 제공된 배당 시나리오상 임차보증금 177,000,000원이 전액 배당되므로 인수액이 0원입니다. 하지만 한 차례 더 유찰되어 매각가가 148,992,000원으로 내려가면 임차인 배당액은 146,106,112원, 미배당·매수인 인수액은 30,893,888원이 됩니다. 따라서 이 물건은 유찰가 하락을 곧바로 실질취득비용 하락으로 읽을 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 848-2 대림베스트빌 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2·거실·주방겸식당·욕실·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 제3층 · 사용승인일 2017.07.28 |
| 소유자 | 홍경희 · 2017.12.26 매매 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 186,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜미 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인’
말소기준권리는 2022.11.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 2024.01.17 임차권등기와 2025.11.19 강제경매개시결정 등 등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이혜미의 대항력은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 점유·주민등록에서 출발합니다. 따라서 임차권등기 자체가 소멸한다고 해서 미배당 보증금 인수까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜미 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 177,000,000원 | 전입 2018.01.08 확정 2018.01.11 / 2019.12.13 | 배당요구 있음 · 2024.01.17 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
③ 회차별 실질 부담 — 더 유찰돼도 그대로 싸지는 게 아니다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 186,240,000원 | 177,000,000원 | 0원 | 186,240,000원 + 0원 |
| 3회 유찰 시 | 148,992,000원 | 146,106,112원 | 30,893,888원 | 148,992,000원 + 30,893,888원 |
| 4회 유찰 시 | 119,193,600원 | 116,724,890원 | 60,275,110원 | 119,193,600원 + 60,275,110원 |
현재 2회 유찰 가격에서는 임차인이 전액 변제되므로 실질취득은 최저가와 같습니다. 그러나 3회·4회 유찰 시에는 최저가가 각각 148,992,000원, 119,193,600원으로 떨어지는 대신 미배당 보증금이 30,893,888원, 60,275,110원으로 늘어납니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 화면에 보이는 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 보증금 인수액’입니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,407,360원 |
| 1. 임차인 이혜미 보증금 | 177,000,000원 | 177,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 5,832,640원 |
| 3. 경매개시결정 · 이혜미 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서는 집행비용 3,407,360원을 제외한 뒤 임차보증금 177,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 5,832,640원이 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 방2·거실·주방겸식당·욕실·발코니 등으로 이용됩니다.
- 입지. 시흥초등학교에서 북측 약 300m, 서울신흥초등학교에서 남서측 약 350m 지점이며 주변은 다세대주택·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 1호선 독산역에서 약 1km, 독산로까지 약 30m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 3층이며 사용승인일은 2017.07.28입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 4m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·주차환경개선지구·대공방어협조구역 등이며 감정자료상 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 되지 않아 집합건축물대장상 현황도·외관·탐문조사 등에 의거해 감정평가됐으므로 현황 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 재검산. 186,240,000원 시나리오에서는 인수 0원이지만 당해세 등 실제 선순위 배당 변수가 생기면 임차인 미배당액이 발생할 수 있으므로 매각 직전 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰가보다 실질취득비용. 다음 유찰부터는 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이혜미는 임차권자이자 강제경매개시결정 채권자로 나타나므로 임대차계약서·임차권등기명령·경매신청채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 내부확인이 되지 않았으므로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부확인이 불가했습니다. 수리비와 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도, 실질부담은 같이 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 이혜미는 말소기준권리보다 앞서 점유와 주민등록을 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 177,000,000원입니다. 현재 최저가 186,240,000원에서는 제공된 배당 시나리오상 보증금이 전액 변제돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 다음 회차부터는 미배당액이 발생하면서 그 잔액을 매수인이 떠안습니다.
따라서 3회 유찰의 148,992,000원, 4회 유찰의 119,193,600원만 보고 가격이 크게 싸졌다고 평가해서는 안 됩니다. 각각 30,893,888원, 60,275,110원의 인수액이 뒤따르기 때문입니다. 이 물건의 승부처는 ‘최저가’가 아니라 ‘최저가 + 미배당 보증금’이며, 현재 회차에서 인수 0원이 실제 배당에서도 유지되는지 확인하는 것이 가장 중요한 입찰 전 점검사항입니다.
