서울남부지방법원 2025타경13437. 서울 구로구 궁동 로제트힐 102동 2층 2202호로, 감정평가상 공동주택(침실3·주방/식당1·욕실2 등)의 단지형연립주택으로 이용 중입니다. 소유자 김기숙은 2022년 3월 24일 매매를 원인으로 취득했고 등기상 거래가액은 330,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 3월 19일 설정된 주식회사더히어로핀테크대부의 채권최고액 225,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후의 우리인베스트대부 근저당권, 롯데카드·신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그보다 앞선 별도 권리가 있습니다. 매각물건명세서에 2019년 4월 3일 제57954호 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있으므로, 단순한 ‘후순위 권리 전부 소멸’ 사건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제2층 제2202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(단지형연립주택) · 침실3·주방/식당1·욕실2 등 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 · 2016.07.19 |
| 소유자 | 김기숙 · 2022.03.24 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 211,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더히어로핀테크대부 / 225,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.19 주식회사더히어로핀테크대부 근저당권 · 채권최고액 225,000,000원 |
| 매수인 인수 | 2019.04.03 제57954호 지상권설정등기 · 말소되지 않고 매수인이 인수 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 지상권은 인수
2025년 2월 26일과 3월 4일 김수영 명의로 설정됐던 75,000,000원·45,000,000원 근저당권은 2025년 3월 19일 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사더히어로핀테크대부의 225,000,000원 근저당권이 설정되어 현재 말소기준권리가 되었고, 접수번호가 뒤인 주식회사우리인베스트대부의 60,000,000원 근저당권 및 이후 가압류들은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 본 사건의 중심 위험은 임차보증금 승계가 아니라 명세서에 명시된 지상권 인수입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 흐름은 -2.9%
로제트힐의 면적대가 맞는 실거래 12건은 2025년 2월부터 2026년 8월까지 290,000,000원~325,000,000원입니다. 전체 평균은 311,958,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 6건 평균은 307,333,333원, 최신 2026년 8월 거래는 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.2㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 51.27㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 53.58㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 53.58㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 50.2㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 51.27㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2025.07 | 50.2㎡ | 3 | 315,500,000원 |
| 2025.04 | 53.58㎡ | 2 | 322,000,000원 |
| 2025.04 | 53.58㎡ | 2 | 322,000,000원 |
| 2025.03 | 50.2㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.03 | 50.2㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.02 | 50.2㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 307,333,333원 |
현재 최저가 211,200,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%입니다. 가격 자체는 최근 거래대보다 크게 낮아졌습니다. 그러나 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 2.9% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 311,958,333원만으로 할인폭을 더 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최신 거래도 2026년 8월 305,000,000원으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,756,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더히어로핀테크대부 | 225,000,000원 | 207,443,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리인베스트대부 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 44,824,046원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 36,635,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 366,459,158원 중 예상 배당액은 207,443,200원이고, 미배당은 159,015,958원입니다. 본 배당 시뮬레이션의 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 명시한 지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 64%) | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 159,015,958원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 200,664,598원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 135,168,000원 | 132,475,648원 | 233,983,510원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만, 자료상 지상권 인수 조건은 가격과 별도로 존재합니다. 즉 최저가가 내려가는 것과 권리부담이 사라지는 것은 같은 문제가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 구로구 궁동, 오류동역(지하철 1호선) 북서측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설·다세대주택·연립주택 등이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 오류동역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2016.07.19 사용승인, 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다. 292-2 필지에는 ‘사고지임’이 기재되어 있습니다.
- 단지·거래. 로제트힐은 117세대, 2016.07.19 준공이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 307,333,333원은 이전 거래 구간 대비 2.9% 낮아, 최근 흐름은 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 2019.04.03. 제57954호 지상권설정등기가 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있으므로, 실제 등기 내용과 권리 범위를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 가격과 권리를 분리해서 판단. 최저가 211,200,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%이지만, 인수 지상권을 고려하지 않은 단순 가격 비교만으로 저가 여부를 확정하면 안 됩니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 12개월 가격은 이전 구간 대비 2.9% 낮아졌습니다. 전체 평균 311,958,333원보다 최근 평균 307,333,333원과 최신 거래 305,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황과 원문 서류를 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표시와 292-2 필지의 ‘사고지임’ 기재를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인”보다 먼저 볼 것은 인수 지상권
현재 가격만 보면 분명 눈에 띕니다. 감정가 330,000,000원에서 두 번 유찰되어 211,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 307,333,333원의 68.7%입니다. 다만 최근 시세 자체도 이전 구간보다 2.9% 하락했고, 이 사건에는 무엇보다 매수인이 인수하는 지상권이 있습니다.
후순위 채권의 미배당액 159,015,958원이 매수인의 금전 인수로 잡히지는 않지만, 지상권은 별개의 권리부담으로 남습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 시세보다 낮다”는 숫자 하나로 판단할 사건이 아니라, 지상권의 실제 내용과 이용·처분에 미치는 영향을 먼저 확인해야 하는 권리분석형 물건입니다.
