서울남부지방법원 2025타경13437. 구로구 궁동 로제트힐 102동 2층 2202호로, 감정평가상 공동주택(단지형연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 김기숙은 2022.03.24. 매매를 원인으로 330,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2025.03.19. 설정된 주식회사더히어로핀테크대부의 채권최고액 225,000,000원 근저당권입니다. 이 뒤의 우리인베스트대부 근저당, 롯데카드·신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부의 후순위 권리만 보고 “모두 소멸한다”고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 2019.04.03. 제57954호 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 배당 시나리오의 금전상 매수인 인수액은 0원이지만, 비금전적 인수 권리 자체가 존재하므로 권리의 존속 범위와 목적물 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13437 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제2층 제2202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(침실3, 주방/식당1, 욕실2 등) · 단지형연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 제2층 제2202호 · 사용승인일 2016.07.19 |
| 소유자 | 김기숙 · 2022.03.24. 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 264,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권 관련 금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도 지상권은 인수
임차인 없음. 임차인 보증금 합산이나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2025.03.19. 주식회사더히어로핀테크대부 근저당권이고, 같은 날 설정된 주식회사우리인베스트대부 근저당권과 이후 롯데카드·신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.26.·2025.03.04. 김수영 명의 근저당권은 2025.03.19. 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권보다 낮다
로제트힐 실거래 12건 중 최근 거래는 2026.08. 305,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 307,333,333원입니다. 현재 최저가 264,000,000원은 이 최근 평균의 85.9%입니다. 전체 평균 311,958,333원보다도 낮지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.2㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 51.27㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 53.58㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 53.58㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 50.2㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 51.27㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 307,333,333원 |
최신 거래 305,000,000원과 비교해도 현재 최저가 264,000,000원은 낮습니다. 따라서 가격만 놓고 보면 1회 유찰 뒤 할인 구간에 들어온 것은 맞습니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 구간보다 -2.9% 낮아진 하락 추세가 확인되므로, 과거 전체 평균 311,958,333원만 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사더히어로핀테크대부 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사우리인베스트대부 | 60,000,000원 | 34,504,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 44,824,046원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 36,635,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 366,459,158원 중 예상 배당액은 259,504,000원, 미배당은 106,955,158원입니다. 배당 시나리오상 매수인이 부담하는 금전 인수액은 0원입니다. 다만 지상권설정등기는 별도의 비금전 인수권리로 명시돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 106,955,158원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 159,015,958원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 200,664,598원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 225,000,000원이 전액 배당되는 시나리오지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 207,443,200원으로 줄어 전액 충족되지 않습니다. 가격이 내려갈수록 매수인의 금전 인수액이 생기는 구조는 아니지만, 매각물건명세서상 존속 지상권은 회차와 무관하게 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동역(지하철 1호선) 북서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·다세대주택·연립주택 등이 소재하고 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 오류동역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 침실3, 주방/식당1, 욕실2 등의 공동주택으로 이용 중이며 단지형연립주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2016.07.19입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,436,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있고, 292-2 토지는 사고지로 기재돼 있습니다.
- 규모. 로제트힐은 117세대이며, 최근 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 2019.04.03. 제57954호 지상권설정등기의 설정 목적·범위·존속 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 등기 대조. 현재 등기사항전부증명서의 권리 순위와 매각물건명세서의 인수권리 기재를 서로 대조해 존속 권리의 정확한 대상과 효력을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 311,958,333원보다 최근 12개월 평균 307,333,333원과 최신 거래 305,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거보다 -2.9% 낮으므로, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 292-2 토지의 사고지 기재가 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 인수권리 확인이 먼저”
현재 최저가 264,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 307,333,333원의 85.9%이고, 최신 거래 305,000,000원보다도 낮습니다. 1회 유찰로 가격만 보면 분명 감정가보다 매력적인 구간입니다. 그러나 최근 시세는 -2.9% 하락 추세이며, 무엇보다 이 사건에는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수하는 지상권설정등기가 명시돼 있습니다.
후순위 근저당과 가압류가 소멸하고 임차인이 없다는 사실만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 배당표의 금전 인수액은 0원이더라도 존속하는 지상권이 실제 이용·처분·담보가치에 미치는 효과는 별도입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 시세 아래, 권리는 미확정 부담 존재”입니다. 인수 지상권의 실체를 확인하기 전에는 현재 할인율만으로 높은 등급을 주기 어렵습니다.
