서울남부지방법원 2025타경13521. 여의도동 61-4 콤비빌딩 6층 612호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔(다현세무회계)로 이용 중입니다. 현 소유자 박계덕은 2022년 9월 26일 매매를 원인으로 2022년 11월 4일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 599,000,000원입니다. 같은 날 전주대건신용협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.

말소기준 이후 압류·가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 7번 근저당권은 2025년 9월 30일 주식회사 해솔엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 전주대건신용협동조합과 주식회사정성건축의 근질권이 설정됐습니다. 따라서 등기상 핵심은 선순위 인수권리보다 7번 근저당 채권의 이전·근질권에 따른 배당 귀속 확인입니다. 다만 이 물건에는 별도로 사무실 점유자 김현철이 확인돼, 실제 입찰 판단에서는 임차권리 확인이 더 중요한 변수가 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸, 임차는 별도 확인

과거 국민은행·하나은행·신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 것은 2022.11.04. 설정된 전주대건신용협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당입니다. 이후 영등포구 압류, 이성균의 채권최고액 600,000,000원 근저당, 신한자산신탁 주식회사의 300,000,000원 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명, 핵심 정보가 미상

현황조사와 매각물건명세서에 김현철이 사무실 점유자로 확인되지만, 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 없거나 후순위라고 전제해서는 안 되며, 현재 자료만으로는 대항력 有로 단정할 수도, 대항력 無로 단정할 수도 없습니다. 보증금과 전입일이 말소기준인 2022.11.04.보다 앞서는지 확인되기 전까지는 실질취득비용 역시 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 낮은 최저가, 그러나 거래 편차와 하락 추세를 같이 본다

라이프콤비의 거래 자료는 12건이며, 비교면적은 125.39㎡로 매칭돼 있습니다. 전체 평균 거래가는 1,488,250,000원이지만 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 1,376,666,666원, 최신 거래는 2026.06. 1,800,000,000원입니다. 현재 최저가 542,400,000원은 최근 12개월 평균의 39.4%로 계산돼 표면상 할인 폭은 큽니다. 다만 최근 거래의 면적이 116.55㎡와 131.6㎡로 서로 다르고 거래가격도 크게 벌어져 있어, 단순 평균만으로 612호의 적정가를 확정하기는 어렵습니다.

특히 2022.09.에는 125.39㎡·6층 거래가 599,000,000원에 있었고, 이는 등기상 현 소유자의 거래가액 599,000,000원과 같은 금액입니다. 따라서 동일 건물 거래가 고가군과 저가군으로 크게 갈리는 특성이 있어, 최신 1,800,000,000원 거래를 그대로 본건의 직접 시세로 대입하는 것도 주의해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 542,400,000원 가정)

총 채권액 1,368,000,000원 중 채권자 예상배당은 534,576,000원, 미배당액은 833,424,000원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 7번 근저당은 이후 해솔엔피엘대부로 이전되고 근질권도 설정돼 있으므로 실제 배당 귀속은 배당절차에서 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여의도초등학교 남동측 인근으로, 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 현재 오피스텔인 다현세무회계로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 24층 건물 내 6층 612호이며, 급·배수와 승강기 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북서측 광대로와 접합니다. 공시지가는 19,330,000원/㎡입니다.
• 단지. 라이프콤비는 98세대, 사용승인일은 1994.08.04.이며 거래가격 편차가 큰 편입니다.
• 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김현철 임대차 원본 확인. 전입신고일, 사업자등록 관련 점유시점, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 임차인의 대항력이 확인되면 최저가 542,400,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 미배당 승계액을 합산해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 가능하므로 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 근저당 이전·근질권 확인. 을구 7번 근저당의 해솔엔피엘대부 이전과 전주대건신용협동조합·주식회사정성건축 근질권 설정 내용을 배당요구 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 거래비교는 면적별로. 최근 12개월 평균은 1,376,666,666원이지만 116.55㎡와 131.6㎡ 거래가 섞여 있어 125.39㎡ 본건에 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -9.8% 낮아 전체 평균 1,488,250,000원만을 기준으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
• 관리비·점유인도 확인. 사무실 사용 중인 점유자의 실제 계약관계와 미납 관리비, 인도 일정까지 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸 보인다”보다 먼저 확인할 것은 임차인

감정가 678,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 542,400,000원입니다. 최근 12개월 평균 1,376,666,666원의 39.4%라는 숫자만 보면 가격 매력은 강해 보입니다. 다만 이 물건은 최근 거래가격의 편차가 매우 크고 최근 추세도 -9.8%로 하락 중입니다. 무엇보다 사무실 점유자 김현철의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다.

등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 0원은 임차관계가 확인되지 않은 상태의 계산값일 뿐입니다. 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 실질취득비용이 달라집니다. 따라서 이 사건은 “가격은 할인, 권리는 미확정”으로 보는 것이 맞습니다. 먼저 김현철의 임차관계를 닫고, 그 다음에 542,400,000원의 가격 메리트를 평가해야 합니다.

* 배당모형상 매수인 인수액 0원. 김현철의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상이므로 실제 인수액의 확정값이 아닙니다.