의정부지방법원 2024타경83642. 정발산동 1232-2의 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물로, 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 토지는 231㎡이고 제1종일반주거지역이며, 현재 회차 최저매각가는 1,017,549,000원으로 감정가 1,453,642,080원의 70%입니다. 등기상 소유자는 진보배이고, 말소기준권리는 2018.08.09. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 274,800,000원입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 정새봄·신현경·유하은·최민석의 임차권등기와 경매개시결정, 후순위 압류는 모두 말소기준권리보다 늦고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 현재 임차관계 중에는 전입일이나 보증금이 확인되지 않는 항목이 있어, 그 부분까지 곧바로 “인수 위험 없음”으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83642 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 산두로175번길 35 (정발산동,1동) |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택(다가구주택)으로 이용중 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 · 외벽 벽돌마감 · 새시창호 |
| 토지 | 231㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,953,000원/㎡ |
| 소유자 | 진보배 |
| 감정가 / 최저가 | 1,453,642,080원 / 1,017,549,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 범위 | 일괄 매각 · 제시외 건물(발코니) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리가 대부분이다
말소기준권리는 2018.08.09. 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 고양시 압류, 정새봄·신현경·유하은·최민석의 주택임차권, 강제경매개시결정, 국세 및 구로구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 이광렬·김종번의 임차권과 일부 국세·지방세 압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차관계 — 대부분 후순위지만, 미상 항목은 남는다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도한샘 | - | 2021.09.03 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 황민지 | 101호 | 2021.05.27 / 2021.05.27 | 미상 | 2024.11.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김민준 | - | 2023.07.05 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정새봄 | 2층 약 50㎡ | 2018.08.22 / 2018.08.13 | 80,000,000원 | 2023.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 신현경 | 203호 부분 45㎡ | 2021.10.01 / 2021.10.01 | 120,000,000원 | 2024.04.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 유하은 | 202호 약 50㎡ | 2020.04.03 / 2020.04.03 | 80,000,000원 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 최민석 | 103호 약 48㎡ | 2021.09.15 / 2021.09.15 | 100,000,000원 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 기사항전 | - | 미상 / 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
정새봄·신현경·유하은·최민석의 등기된 임차권과 확인된 전입관계는 모두 말소기준일 2018.08.09.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 그러나 마지막 항목은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이 부분이 확인되기 전까지 배당표의 인수 0원을 절대적인 확정값으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 비교는 아직 불가능
현재 최저매각가는 1,017,549,000원으로 감정가 1,453,642,080원의 70%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 “30% 내려왔으니 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 이 건은 단독주택(다가구주택) 이용 형태이고 위반건축물 표시도 있어, 단순 감정가 할인율보다 실제 임대현황·위반사항·현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,017,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,575,490원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 274,800,000원 | 274,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 정새봄 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 650,173,510원 |
현재 배당 계산에서는 채권자 청구액 354,800,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,017,549,000원 | 354,800,000원 | 0원 | 650,173,510원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 712,284,300원 | 354,800,000원 | 0원 | 347,961,457원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 498,599,009원 | 354,800,000원 | 0원 | 136,413,019원 | 0원 |
제공된 배당 시나리오만 놓고 보면 3회 유찰 가격까지도 신한은행과 신청채권자 정새봄의 계산상 채권액은 전액 배당됩니다. 그 때문에 회차가 내려가더라도 매수인 인수가 새로 발생하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 이 결론 역시 당해세·최우선변제 및 대항력 미상 항목이 없다는 전제의 계산값입니다.
⑥ 건물·토지 확인사항
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층, 외벽 벽돌마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 토지. 231㎡의 대지로, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,953,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 매각범위. 일괄 매각이며 제시외 건물인 발코니가 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 항목 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 항목은 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 도한샘·황민지·김민준은 보증금이 확인되지 않아 배당·명도 판단을 위해 계약관계 확인이 필요합니다.
- 위반건축물 확인. 위반 부분의 위치·규모·시정명령 여부와 원상복구 가능성을 관할 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부는 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 최신 체납·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 정새봄 관계 확인. 임차권자이자 경매채권자로 나타나는 정새봄의 임대차 및 채권관계를 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 정발산동 유사 다가구주택의 최근 거래와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘미상 항목·위반건축물·가격 검증’이 핵심
이 사건의 기준권리는 2018.08.09. 신한은행 근저당이고, 확인된 후순위 임차권·압류·경매개시결정은 대부분 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 항목은 대항력 가능·미상으로 남고, 건축물대장에는 위반건축물 표시가 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료가 없어 현재 1,017,549,000원이 실제 시장가보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “1회 유찰·감정가 70%”만 보고 접근하기보다, 미상 임차관계 확인 → 위반사항 확인 → 실제 시세 검증 순서로 판단해야 합니다.
