인천지방법원 2024타경572476. 미추홀구 주안동 ‘한빛’ 5층 501호, 공부상 용도는 근린주택이고 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 전용 표기는 임차권등기 범위 기준 62.6㎡ 전부입니다. 겉으로 보이는 최저가는 102,900,000원, 감정가 대비 49%라 낮아 보입니다. 하지만 권리의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다.
임차인 이재명은 임대차계약일자 2021.06.10, 확정일자 2021.06.11, 주민등록·점유개시일자 2021.06.24로 등기되어 있습니다. 본 데이터의 말소기준은 2022.05.12 갑구 3번 가압류이므로, 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이고, 보증금 189,000,000원 중 배당받지 못하는 부분은 매수인 인수로 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경572476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인주대로305번길 35, 5층501호 (주안동,한빛) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 최미라 (2021.07.26 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,492,891원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 단지 정보 | 한빛 · 총 24호 · 사용승인일 2019.11.06 · 대상면적 62.6㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권등기와 확약이 승부처
본 데이터의 말소기준은 2022.05.12 갑구 3번 가압류입니다. 임차인 이재명의 주민등록·점유개시일은 2021.06.24로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.06.11입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 표시됩니다. 다만 을구 4번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
tenants 데이터상 임차인은 이재명 1명입니다. is_subrogation과 is_guarantor가 모두 false이므로, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안이 아닙니다. 보증금 합산 대상은 실제 임차인 1명의 189,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재명 | 5층 501호 62.6㎡ 전부 | 189,000,000원 | 전입 2021.06.24 확정 2021.06.11 | 2023.07.27 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 전제로 한 판단입니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 룰상 부족분 88,340,600원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준으로만 싸다
한빛의 최근 실거래 표본은 8건이고, 평균 거래가는 184,500,000원입니다. 현재 최저가 102,900,000원은 이 평균의 55.8%입니다. 그러나 이 수치는 확약으로 임차권등기의 실질 인수가 0원이라는 전제가 있을 때만 의미가 있습니다. 확약이 무너지면 최저가가 아니라 보증금 189,000,000원에 가까운 실질취득으로 비교해야 하므로 가격 메리트가 크게 사라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 56.88㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2024.02 | 59.48㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 59.48㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 59.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 59.48㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2021.06 | 59.67㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2021.06 | 59.67㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 59.67㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 184,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 이재명 보증금 | 189,000,000원 | 100,659,400원 | 부족분 88,340,600원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,768,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,846,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 9,990,387원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,492,891원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 임차인 부족분은 88,340,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되는 이재명 임차권등기 부분은 실질 인수 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 102,900,000원 | 88,340,600원 | 확약 없으면 부족분 인수 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 72,030,000원 | 118,666,540원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 50,421,000원 | 139,886,578원 | 총 부담은 보증금에 가까워짐 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 대항력 임차인이 있는 물건은 회차가 내려가도 자동으로 싸지는 것이 아닙니다. 이 사건에서 가격 메리트가 생기는 이유는 유찰 자체가 아니라, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이재명 임차권등기 인수를 실질 0원으로 만든다는 전제 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 미추홀구 주안동 소재 “주안2동행정복지센타” 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사지로서 1개 동, 연립주택 24호, 주차 24대, 용적률 235.50% 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 본건 북측 및 남동측으로 소로에 접하며, 북서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 표시됩니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되고, 위반건축물 플래그는 false입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이재명 임차권등기 전부를 대상으로 하는지, 말소 절차와 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 전입 2021.06.24, 확정 2021.06.11, 보증금 189,000,000원은 말소기준 2022.05.12보다 앞서는 핵심 정보입니다.
- 확약 없는 가격표 금지. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 88,340,600원입니다. 최저가만 보고 실거래 평균 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 근저당 말소 기록 대조. 을구 1번·2번 근저당 설정 기록과 2021.06.23 말소 기록이 함께 보이므로, 등기부 원본에서 현재 유효한 권리 상태를 재확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 점유관계는 현장 확인, 현황조사, 매각물건명세서 원본을 같이 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 미납 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 24호 규모이고 실거래 표본은 8건입니다. 평균 184,500,000원만 보지 말고 최저 148,000,000원과 최고 210,000,000원의 편차를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본 확인 전 입찰 판단을 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘싼 물건’이 아니라 ‘확약 확인형 물건’
현재 최저가 102,900,000원만 보면 실거래 평균 184,500,000원의 55.8%라 매력적으로 보입니다. 하지만 원래 구조는 대항력 임차인 보증금 189,000,000원이 걸린 인수형입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 매수인의 총 부담은 보증금에 가까워져, 단순 저가 낙찰 논리가 성립하지 않습니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 명세서 문구가 있습니다. 그 확약이 이재명 임차권등기 전부를 유효하게 정리한다면, 실질 인수는 0원이고 실질취득 102,900,000원은 실거래 평균 대비 분명한 가격 메리트가 있습니다. 결론은 권리분석의 답이 가격에 있는 것이 아니라, 확약서 원본 확인에 있습니다.