의정부지방법원 2025타경63808. 고양시 일산동구 설문동 다비치빌 101동 202호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이우식이며, 2017.01.11 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 223,000,000원입니다. 현재 경매의 핵심 말소기준권리는 2020.03.26 설정된 주식회사국민은행 근저당권 104,500,000원입니다. 이 근저당권은 2023.09.20 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.07.29 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
권리관계에서 가장 먼저 확인할 점은 임차인입니다. 오은진의 전입일은 2022.01.26으로 말소기준권리인 2020.03.26보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 보증금의 매수인 인수도 현재 배당 시나리오에서는 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63808 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 설문동 346-5 다비치빌 101동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 면적 | 전용 55.87㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 이우식 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 96,591,837원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.03.26의 국민은행 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 영등포구 압류와 2025.07.29 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023년에 설정됐던 케이비국민카드·우리금융캐피탈·토스뱅크·서울신용보증재단 관련 가압류와 강제경매 등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오은진 | 2022.01.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어졌지만 거래가 오래됐다
다비치빌101동은 8세대이며 준공일은 2016.12.06입니다. 전용 55.87㎡와 면적이 일치하는 확인 실거래는 2021.10, 4층, 210,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 67,620,000원은 이 거래가의 32.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 55.87㎡ | 4 | 210,000,000원 |
표면적인 가격 차이는 매우 큽니다. 그러나 이 비교의 기준이 되는 거래가 2021.10 단 1건뿐이라는 점이 중요합니다. 따라서 67,620,000원을 곧바로 현재 시세 대비 확정적인 저가라고 단정하기보다는, 인근 다세대의 최근 거래와 실제 현장 상태를 추가로 확인해 현재 가격대를 다시 잡는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 | 104,500,000원 | 66,002,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당은 38,497,160원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 그린시티 동문아파트 남동측 인근이며, 주변은 다세대·단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터, 남서측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 526.0㎡, 공시지가는 491,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인된 동일면적 거래가 1건이어서 실제 매수수요와 최근 거래가격 확인이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 오은진은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 210,000,000원 거래는 2021.10의 단일 표본입니다. 현재 인근 다세대의 최근 실거래를 별도로 확인해 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 임차인이 확인된 만큼 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당안은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시사항을 입찰 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 최근 시세 확인이 먼저
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2020.03.26 근저당이 말소기준이고, 임차인 오은진의 전입은 2022.01.26으로 늦어 대항력이 없으며 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가는 67,620,000원까지 내려왔고 확인 실거래 210,000,000원 대비 32.2%지만, 그 거래가 2021.10의 단 1건이라는 한계가 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 여부보다 현재 시세와 실제 환금성을 얼마나 정확히 다시 확인하느냐에 있습니다.
