의정부지방법원 2025타경72747. 가능동 362-117의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 주택 및 지하실로 이용 중이고, 토지는 91㎡의 대지입니다. 등기부상 현재 소유자는 이종찬이며, 말소기준으로 제시된 권리는 2024.08.28. 김재원의 70,000,000원 가압류입니다. 이 가압류와 2025.07.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 문제는 그보다 앞서 전입한 임차인들입니다.
2층 장선희는 2018.04.24. 전입했고 보증금은 80,000,000원입니다. 말소기준일 2024.08.28.보다 앞서며, 배당분석에서도 대항력 有·우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 349,886,200원에 낙찰받더라도 경제적 부담이 거기서 끝나지 않습니다. 확인된 인수액을 더한 최소 실질취득액은 429,886,200원입니다.
더 중요한 변수는 1층 이동우입니다. 2021.10.05. 전입했고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재 계산된 80,000,000원 외에 추가 인수 위험이 얼마인지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 362-117 · 경기도 의정부시 녹양로18번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 지하실 이용 |
| 토지 | 대 91㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 이종찬 (2016.03.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 349,886,200원 / 349,886,200원 (신건) |
| 경매 청구액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 ㉠~㉣ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 핵심
2002년 양주농업협동조합 근저당권은 2008년에 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.08.28. 김재원의 가압류 70,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수권리는 두드러지지 않지만, 2018년과 2021년에 전입한 점유자가 말소기준보다 앞선다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장선희 | 2층 | 2018.04.24 | 80,000,000원 | 2025.10.01 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 인수 승계 없음 |
| 이동우 | 1층 | 2021.10.05 | 미상 | 2025.07.29 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미상 승계 없음 |
③ 가격 해석 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가나 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 현재 확인된 숫자로 확정할 수 있는 것은 최저매각가 349,886,200원에 장선희 인수액 80,000,000원이 더해진다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 349,886,200원 | 80,000,000원 | 429,886,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 279,908,960원 | 80,000,000원 | 359,908,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 223,927,168원 | 80,000,000원 | 303,927,168원 | 0원 |
유찰되면 매각대금은 낮아지지만 장선희의 확인된 인수액 80,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 더구나 이동우의 보증금은 미상이므로 위 표의 실질취득액은 모두 최소치일 뿐입니다. 실거래 자료가 없는 상황에서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 349,886,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,698,407원 |
| 인수 · 임차인 장선희 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김재원 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 김재원 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 274,187,793원 |
장선희의 80,000,000원은 배당액 0원으로 계산되고 매수인 인수로 처리됩니다. 집행비용·가압류 배당 후 소유자 잔여는 274,187,793원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부고등학교 남동측 인근. 도로변에는 사무실·근린생활시설, 후면에는 단독주택·아파트가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 주택 및 지하실로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 91㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 절대보호구역·상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 도로접근·일괄매각 메모
또한 감정평가서상 제시외 ㉠~㉣은 일괄매각에 포함됩니다. 본건 자체의 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 도로 접근이 인접 토지 이용과 연결돼 있다는 사실은 일반적인 독립 필지보다 확인해야 할 요소가 많다는 뜻입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장선희 인수액. 보증금 80,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰가와 별도 부담으로 반영하세요.
- 이동우 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 확인해 추가 인수 가능성을 먼저 해소해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 349,886,200원이 아니라 최소 429,886,200원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격이 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 도로 접근. 인접 동일소유자 토지 가능동 352-31을 통해 도로에 접하는 것으로 평가돼 실제 통행관계 확인이 중요합니다.
- 점유·명도. 1층과 2층에 실제 임차인이 확인돼 있으므로 배당·인수뿐 아니라 명도 및 점유관계도 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “349,886,200원이 매수가가 아니다”
이 사건의 핵심은 등기부의 가압류가 아니라 선순위 전입 임차인입니다. 장선희의 80,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있어 현재 회차의 최소 실질취득액은 429,886,200원입니다. 그리고 1층 이동우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 부담을 숫자로 확정할 수도 없습니다.
실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가나 유찰가만으로 “싸다”는 판단을 할 근거도 없습니다. 여기에 인접 동일소유자 토지를 통해 도로에 접한다는 감정평가 내용까지 확인해야 합니다. 확인된 인수 80,000,000원 + 미상 임차인 위험 + 도로접근 확인 필요. 이 세 가지가 해결되기 전에는 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
