의정부지방법원 2026타경60113. 고양시 덕양구 관산동 소재 4층 401호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인 서진숙입니다. 서진숙은 2021.09.27. 확정일자를 받고 2021.10.18. 주민등록 및 점유를 시작했으며, 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2022.06.13.입니다. 따라서 기본 구조만 보면 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못할 경우 부족분이 매수인에게 넘어오는 유형입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 서진숙 보증금에 대해 배당표상 부족분이 발생해도 이 리포트에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 서진숙 관련 보증금에 한정되는 것으로 보며 다른 임차인에게 자동 확장되는 것은 아닙니다. 현재 기재된 실제 임차인은 서진숙 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 643-1 4층401호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 고골길83번길 21-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지하1층/지상4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 육제호 · 2021.11.09. 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,351,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
과거 신한은행 근저당권은 2018.12.14. 설정됐지만 2021.10.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022.06.13. 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 서진숙의 주민등록·점유는 2021.10.18.로 이보다 빠르기 때문에 대항력 있음으로 판정되며, 2021.09.27. 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사 가능합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서진숙 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 142,000,000원 | 2021.10.18 | 2021.09.27 | 2023.12.01 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 73,010,000원으로 감정가 149,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 맞지만, 이것은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 제시되지 않아 실제 시장가격 대비 얼마나 할인됐는지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 73,010,000원 | 70,704,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,107,000원 | 92,212,926원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 35,774,900원 | 107,269,048원 | 0원 |
대항력 포기 확약을 무시한 일반적인 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 부담으로 이동합니다. 실제로 현재 회차의 단순 산식상 낙찰가 73,010,000원에 인수액 70,704,180원이 더해져 총 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 그 인수 부담을 제거했기 때문에 현재 회차 기준 실질취득액은 73,010,000원입니다. 그럼에도 실거래 비교가 없으므로 이를 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 1. 임차인 서진숙 보증금(우선변제) | 142,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,351,353원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 산식에서는 임차보증금 중 70,704,180원이 미배당됩니다. 확약 미반영 원칙상 이 금액이 매수인 인수로 계산되지만, 2026.05.21. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 사건상 물건종류도 연립/다세대입니다.
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유초등학교 동측 근거리에 위치하며, 일대는 다세대 등 공동주택 밀집지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물이며, 도시가스 개별난방·위생 및 급탕설비·주차장시설이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서에 그대로 반영되는지 최종 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 서진숙의 주택임차권은 보증금 142,000,000원으로 등기돼 있습니다. 낙찰 후 확약 내용에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·수원시·고양시·부천시 압류가 존재하므로 실제 선순위 조세채권 여부와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- ‘49%’의 착시 경계. 최저가 73,010,000원은 감정가 대비 49%일 뿐입니다. 최근 실거래 확인 전에는 시세 대비 저가로 판단하면 안 됩니다.
- 다세대 환금성 점검. 2회 유찰된 연립/다세대 물건인 만큼 주변 유사 매물·실거래와 개별 호수 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 해소됐지만, 49%가 곧 시세 메리트는 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 142,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차 배당 산식에서도 미배당 70,704,180원이 발생합니다. 그러나 2026.05.21. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 존재하므로 서진숙 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
따라서 현재 최저가 73,010,000원은 그대로 실질취득액이 됩니다. 다만 이 물건은 이미 2회 유찰된 연립/다세대이고, 감정가 대비 49%라는 숫자를 시장가격 대비 할인율로 바꿔 읽을 근거는 없습니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 가격 가점을 주기보다, 확약서 효력·당해세·실제 점유·주변 거래가격을 최종 확인한 뒤 판단하는 구조가 맞습니다. 권리의 가장 큰 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성 검증은 여전히 남아 있습니다.
