의정부지방법원 2023타경79265. 구리시 갈매동 별내역메트로망2차오피스텔 2층 216호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 나용희 명의의 소유권이전 등기가 2019.01.15 접수됐고, 거래가액은 140,180,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 109,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 경기신용보증재단·하나카드·우리은행의 가압류, 국과 구리시의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 그리고 김은석의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 선순위 인수가 아니라, 현재 98,700,000원이라는 가격을 시장에서 어떻게 평가할 것인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경79265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매중앙로 185-4, 2층216호 (갈매동, 별내역메트로망2차오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층/지하3층 건물 내 2층 216호 |
| 소유자 | 나용희 · 소유권이전 등기 거래가액 140,180,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 94,871,874원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.01.15 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 109,200,000원이고, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정·주택임차권은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은석 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.09.14 확정 2020.09.14 점유개시 2020.09.13 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김은석은 2020.09.14 전입했고, 이는 말소기준권리인 2019.01.15 중소기업은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 2024.08.13 임차보증금 10,000,000원의 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 접수됐지만, 해당 임차권 역시 말소기준 이후 등기로 분류돼 매각으로 소멸하며 매수인 승계액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 141,000,000원, 현재 최저매각가는 98,700,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 회차입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 98,700,000원을 근거로 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 98,700,000원 | 96,523,400원 | 86,414,341원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 115,491,361원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 135,845,275원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 109,200,000원 | 96,523,400원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 32,304,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 28,824,232원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 12,609,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,700,000원 가정에서 집행비용 2,176,600원을 제외한 96,523,400원이 중소기업은행 근저당에 배당되는 모형입니다. 전체 채권 미배당액은 86,414,341원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 갈매동 별내역(경춘선) 남서측 인근. 주변은 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근 버스정류장 및 별내역(경춘선)과의 거리 등을 고려해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 급배수·위생·난방·승강기·주차장·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 오피스텔 및 근린생활시설 부지이며 서측·남측 포장도로와 접합니다. 토지면적은 2,196.4㎡, 공시지가는 4,254,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.01.15 중소기업은행 근저당권이 기준입니다. 이후 가압류·압류·임차권등기의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차인 확인. 김은석의 전입은 2020.09.14로 말소기준 이후이고 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 임차권등기 및 배당요구 내용과 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당모형에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표·배당요구서류를 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 98,700,000원은 감정가의 70%이지만 비교 실거래가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 주변 오피스텔·근린시설의 실제 거래·임대 수준을 따로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 실제 사용형태와 관련 공부를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 배당요구·체납 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 선명합니다. 2019.01.15 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 김은석 임차인의 전입은 그 이후인 2020.09.14입니다. 임차권등기도 후순위여서 제공된 판정상 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 98,700,000원이 감정가 141,000,000원의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없어 이 가격이 시장보다 낮은지 확인되지 않았기 때문입니다. 현재 회차의 핵심은 권리 인수 위험보다 시세 검증입니다. 권리는 단순하지만, 가격 판단은 주변 거래와 임대시장 확인을 마친 뒤 별도로 내려야 합니다.
