의정부지방법원 2025타경73491. 의정부역 남동측 인근 맥스타워 12층 1210호, 전용 18.23㎡ 규모의 아파트(도시형 생활주택)입니다. 소유자 이영환은 2021.11.22. 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.09.08. 고양세무서장의 압류이고, 이후 2025.11.21. 박선인의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
표면적인 등기만 보면 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 박선인은 2022.02.21. 전입하여 말소기준인 2023.09.08. 압류보다 앞서고, 조사자료에서도 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 166-12 맥스타워 12층 1210호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형 생활주택) · 전용 18.23㎡ · 지하4층·지상19층 중 12층 |
| 소유자 | 이영환 (2021.11.22. 거래가 70,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물사용승인일 | 2013.06.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선인 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 2025.12.10 | 대항력 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 문제는 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 배당 후 잔존 보증금, 즉 매수인이 떠안을 수 있는 금액도 아직 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 낮지만 최신 거래보다 높다
맥스타워 동일 면적대 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 65,836,363원입니다. 현재 최저매각가 49,700,000원은 이 평균의 75.5%입니다. 전체 12건 평균 65,350,000원과 비교해도 76.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.09㎡ | 13 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 18.23㎡ | 12 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 18.09㎡ | 13 | 59,000,000원 |
| 2026.04 | 18.23㎡ | 18 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 18.23㎡ | 19 | 67,500,000원 |
| 2025.12 | 18.23㎡ | 16 | 69,000,000원 |
| 2025.12 | 18.23㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 18.09㎡ | 18 | 56,700,000원 |
| 2025.11 | 18.23㎡ | 15 | 68,500,000원 |
| 2025.10 | 18.23㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 18.09㎡ | 10 | 60,500,000원 |
| 2025.08 | 18.09㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 65,836,363원 |
평균과 비교하면 현재 최저가는 낮습니다. 또한 최근 거래군과 이전 거래군의 비교치는 +9.7%로, 제공된 추세 수치상 하락 추세는 아닙니다. 그러나 가장 최신인 2026.08 거래가는 45,000,000원으로 현재 최저가 49,700,000원보다 낮습니다. 따라서 최근 평균 대비 할인이라는 한 가지 지표만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 1. 경매신청채권 · 박선인 | 80,000,000원 | 48,405,400원 |
| 미배당 | - | 31,594,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 현재 제공된 배당 시뮬레이션입니다. 대항력 임차인 박선인의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 매수인 인수 가능 금액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 49,700,000원 | 48,405,400원 | 31,594,600원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 46,236,220원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 56,485,354원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 의정부역 남동측 인근. 근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택·주상복합건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 이용. 아파트(도시형 생활주택)로 이용 중이며 거실겸방·주방·욕실 겸 화장실·현관 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상19층. 사용승인일은 2013.06.18입니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 동측 약 25m, 서측·북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,854,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 맥스타워는 297세대이며 동일 면적대 12건 거래가는 45,000,000원부터 90,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 박선인의 보증금, 계약기간, 실제 지급내역을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 미배당 보증금 판단에 필요한 자료가 부족합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 박선인이 경매신청 채권자와 동일하므로 실제 임대차관계와 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 최신거래 반영. 최근12개월 평균은 65,836,363원이지만 최신 거래는 45,000,000원입니다. 평균값만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당표 재산정. 임차보증금이 확인되면 낙찰가별 배당과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
감정가 71,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 49,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 65,836,363원과 비교하면 75.5%로 낮아 보입니다. 그러나 최신 거래는 45,000,000원으로 현재 최저가보다도 낮습니다.
무엇보다 이 사건에는 2022.02.21. 전입한 대항력 임차인 박선인이 있고, 그 보증금이 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 매수인이 실제로 부담하게 될 금액을 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만 보고 안전형으로 분류하기 어렵고, 보증금 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 사건입니다. 결론은 가격은 관심, 권리는 보류입니다.
