의정부지방법원 2025타경1136. 가평읍 금대리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 공부상 단독주택으로 이용 중이며, 일반목구조 및 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층·지상1층으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 이나연이고, 2016년 소유권이전 당시 명의는 이영길이었으나 2020년 개명에 따른 명의인 표시 변경이 등기돼 있습니다.
권리의 기준점은 2016.05.19 설정된 주식회사하나은행 근저당권 80,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 2025년 신한은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 금대리 574-23 · 북한강변로 137-48 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 공부상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 일반목구조 및 철근콘크리트구조 경사지붕 · 지하1층/지상1층 |
| 소유자 | 이나연 · 2020.08.18 이영길의 성명을 이나연으로 변경 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 151,235,340원 / 105,865,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사 / 65,192,535원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.05.19 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2025.01.15 신한은행 가압류 39,722,659원과 2025.04.22 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 계산에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가와 ‘시세 메리트’는 별개
감정가는 151,235,340원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 105,865,000원입니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 수 있는 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 근거는 없습니다.
오히려 단독주택·토지는 개별 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 제시외 건물, 이용규제에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 이 물건은 계획관리지역이면서 자연보전권역·한강 수변구역·폐기물매립시설 설치제한지역· 가축사육제한구역에 포함돼 있어, 입찰 전 실제 이용과 재산가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,282,110원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 39,722,659원 | 23,182,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 120,122,659원 중 103,582,890원이 배당되고, 미배당액은 16,539,769원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. ‘강변요양병원’ 서측 인근으로, 주위는 단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 소규모 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 84.0㎡, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)으로 조사됐습니다.
- 공시지가. 217,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역, 한강 수변구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 실제 위치·규모·이용상태를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·전입세대·실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 현황과 가치, 경계와 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에 자연보전권역·수변구역 등 중첩 규제가 실제 증·개축 및 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 105,865,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 보지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치이므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격이 싸다”는 다른 문제
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명확하고, 제공된 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 실제 가격을 대조할 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 게다가 단독주택·토지 일괄매각, 제시외 건물, 수변구역 등 개별성이 큰 요소가 함께 있습니다.
따라서 현재 최저가 105,865,000원을 단순히 감정가 70%라는 이유로 저평가 물건으로 판단하기보다, 점유관계·제시외 건물·토지규제·현지 시세를 직접 확인한 뒤 실질취득가를 검증하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
