인천지방법원 2025타경509635. 인천 서구 마전동 수하이츠2동 301호, 전용 40.41㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박건영이며, 한국주택금융공사의 신청으로 강제경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 240,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 있는 김대환의 주택임차권등기입니다. 임차인은 2021년 12월 9일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 12월 8일입니다. 반면 말소기준권리로 제시된 서민금융진흥원 가압류는 2024년 3월 11일입니다. 임차인의 대항력 취득 시점이 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에도 해당 임차권등기가 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.

따라서 최저매각가 20,168,000원만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다. 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 보증금 부족분을 더해야 실제 자금 부담이 드러납니다. 이 물건은 낙찰가보다 보증금 인수액이 더 중요한 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2012년에 설정된 계양새마을금고 근저당권과 2013년 시흥중앙새마을금고 근저당권, 2015년 김진선 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 매수인에게 인수되는 근저당권으로 계산하지 않습니다.

말소기준권리는 2024년 3월 11일 접수된 서민금융진흥원 가압류 13,126,350원입니다. 이후 2025년 6월 13일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

하지만 김대환의 임차권등기는 가압류보다 먼저 설정됐습니다. 임차권등기일만 앞선 것이 아니라 실제 전입·점유 시점도 더 빠릅니다. 뒤의 가압류와 경매개시결정이 소멸한다고 해서 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.35억 중 미배당분 인수

실제 임차인 1명. 김대환은 등기부 임차권등기 및 매각물건명세서에 확인된 임차인입니다.

③ 시세 비교 — 2,016만원이 아닌 1.36억을 비교해야 한다

이 물건의 실거래 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합산한 실질취득금액입니다. 현재 최저가로 낙찰되면 다음과 같이 계산됩니다.

최저가 20,168,000원은 기존 거래가 140,000,000원의 14.4%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득금액 135,763,024원은 과거 거래가 140,000,000원에 근접하며, 감정가 120,000,000원보다 높습니다.

확인되는 동일 면적 실거래는 2023년 7월 거래 한 건입니다. 이를 현재의 최근 12개월 실거래 평균으로 취급해서는 안 됩니다.

비교 가능한 거래가 한 건이고 거래 시점도 오래됐습니다. 따라서 140,000,000원은 과거 거래사례일 뿐, 현재 시세를 확정하는 근거가 아닙니다. 최근 가격의 상승·하락 방향 역시 확인할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,168,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 3.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

매각대금 20,168,000원에서 집행비용 763,024원을 제외한 19,404,976원 전액이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 그 결과 서민금융진흥원과 한국주택금융공사의 예상배당은 모두 0원이며, 일반채권 합계 253,126,350원이 미배당으로 남습니다.

일반채권자의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수액으로 별도 계산해야 하는 것은 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액 115,595,024원입니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 더 유찰돼도 실질취득은 비슷하다

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당이 줄고 매수인의 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가가 크게 떨어져도 실질취득금액은 보증금 수준에 묶입니다.

실질취득금액은 각 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정 및 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있으며, 취득세·등기비·명도비 등 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 마전동 검단중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대이며, 감정평가상 주거환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사슬래브 지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 PVC샷시 등이며 대상 호실은 3층 301호입니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 40.41㎡입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 등의 지정도 확인되므로 구체적인 적용 범위와 제한을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,331,000원/㎡. 토지 지목은 대지이며, 전체 토지면적은 197.3㎡입니다.
• 환금성. 7세대 규모의 다세대주택이며 확인되는 실거래는 2023년 7월 한 건입니다. 현재 가격 수준과 매도 소요기간을 판단할 표본이 부족하고, 이 사건은 5회 유찰됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 기준으로 판단. 최저가 20,168,000원이 아니라 보증금 인수액을 더한 135,763,024원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 김대환의 보증금은 135,000,000원이며, 현재 예상 인수액은 115,595,024원입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 및 배당관계를 재확인해야 합니다.
• 실제 배당액 재검산. 집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당액이 줄면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 임차인 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 보증금 반환에 따른 명도·임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 확인된 실거래는 2023년 7월 140,000,000원 한 건입니다. 이를 현재 시세로 단정하지 말고 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물을 추가 확인해야 합니다.
• 유찰 후 가격 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 약 1.36억 수준으로 유지되는 구조입니다. 최저가 하락만을 근거로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 학교 보호구역 등 지정사항의 실제 적용 여부와 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각 진행상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2,016만원 ≠ 실질취득 2,016만원”

이 사건은 저렴해 보이는 최저매각가와 실제 취득 부담이 크게 다른 경매물건입니다. 감정가 120,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 20,168,000원까지 떨어졌지만, 선순위 임차인 김대환의 보증금 135,000,000원이 남아 있습니다.

현재 배당표를 기준으로 하면 임차인은 19,404,976원을 배당받고, 나머지 115,595,024원은 매수인이 인수합니다. 이에 따른 실질취득금액은 135,763,024원으로, 감정가보다 높고 2023년 단일 실거래가에 근접합니다.

더 유찰되더라도 인수액이 늘어나므로 실질취득금액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 7세대 규모, 거래 표본 부족, 5회 유찰에 따른 환금성 불확실성까지 고려해야 합니다.

결론적으로 보증금 인수 위험이 크고, 낮은 최저가에서 기대하는 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 낙찰가가 아니라 실질취득금액과 현재 시세를 기준으로 이루어져야 합니다.