* 0원은 확인된 후순위 권리와 제공된 배당 계산상 인수액입니다. 미상 임차인의 권리, 실제 배당 및 별도 법적·물리적 부담을 모두 확정한 금액은 아닙니다.

의정부지방법원 2025타경73658. 경기도 의정부시 신곡동 78-108 소재 연립·다세대 건물 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 장훈이며, 북서울농업협동조합이 설정한 2018년 7월 27일 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김금석의 근저당권, 주택임차권등기, 가압류 및 경매개시결정이 이어집니다.

가격만 보면 눈길을 끕니다. 감정가가 10억 원을 넘지만 현재 최저매각가는 약 5억 원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 개별 호실 경매가 아닙니다. 건물과 토지를 함께 매각하고, 여러 호실의 임차권등기가 존재하며, 제시외 건물과 도로로 사용 중인 토지까지 함께 검토해야 합니다. 매수 판단의 핵심은 할인율보다 권리·건축물 상태·실제 환금가치입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 말소되지만 임차인 검증이 남는다

말소기준권리는 2018년 7월 27일 설정된 북서울농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 260,400,000원이며 공동담보로 신곡동 78-108, 78-152, 78-153 토지가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 김금석의 근저당권과 후순위 가압류, 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

등기된 주택임차권 3건도 모두 말소기준권리 이후의 전입을 근거로 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 임차권등기의 소멸 여부와 임차인의 우선변제·실제 배당액은 구분해야 합니다. 임차권이 후순위라고 해서 배당순위와 배당액까지 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 등기 임차권자 3명과 추가 미상 신고

확인된 실명 임차권자는 송원태·박태용·박세아 3명입니다. 이들과 별도로 신원이 확인되지 않은 임차 관련 신고 1건이 있어, 실제 별도 임차인 총수는 추가 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 경매개시결정의 채권자로 등장하지만, 별도의 실명 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.

실명 임차권자 3명의 대항력 판정은 제공된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부 및 금액은 별도로 확정되지 않았으며, 실제 배당과 점유 상태는 매각물건명세서 및 배당 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

현재 최저매각가는 500,871,000원입니다. 감정가 1,022,185,500원 대비 49% 수준으로 내려왔지만, 인근의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 이 가격이 시장가격보다 낮은지 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 500,871,000원 가정)

아래는 현재 최저매각가를 기준으로 작성된 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 등기 채권을 배분한 뒤 소유자 잔여금이 발생하는 것으로 산정되어 있지만, 임차인 배당·최우선변제·당해세가 반영되지 않은 계산입니다. 따라서 실제 배당 결과나 채권자의 회수액으로 확정해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권은 채권최고액 기준입니다. 이 표는 임차인의 우선변제 및 최우선변제, 당해세 등을 반영하지 않은 기존 계산 결과를 나타냅니다. 실제 채권액·배당순위·소유자 잔여금은 변동할 수 있습니다. 특히 경매 신청채권자에 대한 실제 배당액은 별도로 확정해야 합니다.

⑤ 건축물·토지 리스크 — 위반건축물과 도로 이용

본건의 매각은 제시외 건물 ㄱ을 포함하는 일괄매각입니다. 다락·난간 등은 건물 면적에 산입되지 않았지만 건물 평가에 포함되었고, 토지 지상의 경계석·바닥 등도 토지에 포함하여 평가되었습니다. 따라서 감정가격을 해석할 때는 공부상 면적뿐 아니라 실제 평가 범위와 적법한 사용 가능 범위를 함께 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 의정부시 신곡동 소재 새말초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 의정부 경전철 새말역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류 도로와 관련된 지정 사항이 있습니다. 새말초 상대보호구역 및 수도권 과밀억제권역에도 포함됩니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있으며, 표시된 기간은 2024.11.10.~2029.11.09.입니다. 본 경매 취득 및 향후 처분에 대한 적용 여부는 관련 기관에서 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 확인된 토지의 면적은 141.0㎡이고, 지목은 '대', 이용상황은 주거기타, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 별도로 목록4 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.
• 환금성. 주택과 토지가 일괄매각되고 다수 임차권, 위반건축물, 도로 이용 토지 등이 존재합니다. 실제 매수층과 재매각 가능가격을 확인하기 전까지 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 확인. '주택임' 신고의 실명, 전입일, 확정일자, 보증금 및 점유 부분을 매각물건명세서 원본과 주민등록·점유 관련 자료로 대조하세요. 기존 등기 임차권자와 중복되는 신고인지도 확인해야 합니다.
• 임차권별 실제 배당. 송원태·박태용·박세아의 배당요구와 우선변제 가능성, 실제 배당금 및 미배당 여부를 확인하세요. 현재 예상배당표에는 임차인 배당이 반영되지 않았습니다.
• 위반건축물 시정 문제. 4층 15.51㎡ 무단증축의 현황과 시정명령, 이행강제금 부과 여부, 원상복구 가능성 및 비용을 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㄱ, 다락, 난간, 토지 지상 시설물 및 목록별 토지의 실제 이용 범위를 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
• 도로 이용 토지. 목록4의 현황 도로 이용, 통행 관계, 독립적 활용 가능성 및 매각 후 관리 부담을 확인하세요.
• 감정가와 시세 구분. 인근 유사 연립·다세대 건물 및 토지의 최근 거래가격을 확인하고, 위반건축물과 도로 이용 토지의 영향을 반영하여 실질취득금액과 비교하세요.
• 자금 및 배당 재검토. 실제 입찰보증금과 납부기한을 매각공고에서 확인하고, 미상 임차인 인수액·명도비·원상복구비 등을 포함해 총 취득자금을 별도로 계산하세요.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 권리와 건물 상태

의정부지방법원 2025타경73658은 2회 유찰로 최저매각가가 500,871,000원까지 내려온 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 말소기준권리 이후의 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 실명 임차권자 3명도 대항력이 없는 것으로 분석되어 있습니다.

하지만 미상 임차 관련 신고 1건의 대항력과 보증금이 확인되지 않았습니다. 4층 15.51㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재와 현황 도로로 사용되는 토지도 별도의 검토 대상입니다. 예상배당표에는 임차인 배당 등이 반영되지 않았으므로 인수액 0원과 소유자 잔여금을 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다.

실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가의 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 현재 결론은 권리 인수액·건축물 부담·실질취득금액을 확정하기 전까지 가격 및 입찰 판단을 보류하는 것입니다. 미상 임차인과 건축물 상태를 확인한 후 실제 거래가치와 총 취득비용을 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.