의정부지방법원 2025타경73705. 양주시 회정동 정안빌라 507동 2층 1호, 전용 56.79㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2021.12.09. 국의 압류를 말소기준으로 보는 구조와, 그보다 앞선 전입·확정일자를 가진 등기된 임차권입니다. 등기상 임차보증금은 52,250,000원이고 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저매각가 51,450,000원에서 집행비용을 먼저 빼면 룰상 2,126,100원이 미배당됩니다.
통상 이 구조라면 그 미배당액이 매수인 인수 문제가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 2026.04.02.자 확약서가 제출돼 있습니다. 서울보증보험(양도 전 한국토지주택공사)이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 회정동 419-9 정안빌라 507동 2층 1호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.79㎡ · 방3·주방겸 거실·욕실·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인 1992.01.27 · 승강기 없음 |
| 소유자 | 홍천순 · 2008.05.31. 매매 · 거래가액 89,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 53,876,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.12.09. 국의 압류입니다. 2025.09.18. 양주시 압류와 2025.11.27. 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 한편 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입 2019.01.31., 확정일자 2018.10.16.으로 말소기준보다 앞서 원래는 대항력과 우선변제권 검토가 필요한 권리입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
임차 관련 신고는 3개 이름이 나타나지만, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고로 JIN ZHENZI의 보증금과 중복되는 항목입니다. 따라서 보증금을 별도로 더하지 않으며, 실제 임차인은 JIN ZHENZI·JIN YUANNIAN 2명으로 봅니다.
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN ZHENZI | 2024.06.24 / 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN YUANNIAN | 2024.06.24 / 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2019.01.31 / 2018.10.16 | 52,250,000원 | 있음 확약으로 포기 | 있음 | 보증기관 승계 JIN ZHENZI 보증금과 중복 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 없이 ‘저가’ 단정 금지
현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가 105,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 정안빌라 507동의 확인 가능한 동일 면적 실거래 평균·최신 거래값이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 직접 비교할 근거가 없습니다.
정안빌라 507동은 총 4세대, 사용승인 1992.01.27.의 소규모 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 사건도 현재 정확히 2회 유찰 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,326,100원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 52,250,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 53,876,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 2,126,100원입니다. 다만 2026.04.02.자 확약으로 해당 임차권의 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구가 포기되므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 신청채권자 청구액 53,876,190원은 예상배당 0원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 룰상 임차인 미배당·인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 51,450,000원 | 2,126,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 36,015,000원 | 17,283,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 25,210,500원 | 27,893,289원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 주방겸 거실, 욕실, 발코니 구조입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1992.01.27.입니다.
- 입지. 양주시 회정동 회정초등학교 동측 인근이며, 주변은 회천택지지구·공동주택·공장·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 국도에 가깝고 차량 출입이 용이하며 시내외버스가 다수 운행돼 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측 중로와 서측 소로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,118,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됐습니다. 승강기는 없습니다.
- 환금성 체크. 정안빌라 507동은 총 4세대의 소규모 다세대주택이며, 확인 가능한 동일 면적 실거래 비교값이 없어 환금성 판단에는 인근 유사 다세대의 실제 거래 사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.02.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 명의 52,250,000원을 JIN ZHENZI 보증금과 별도 합산하면 안 됩니다.
- 현재 점유자 확인. JIN ZHENZI와 JIN YUANNIAN은 2024.06.24. 전입으로 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 관계를 명세서에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 동일·유사 면적 다세대의 최신 실거래를 별도로 확인하세요.
- 공매 경위. 2024.06.10. 공매공고 등기가 있었고 2025.01.17. 말소됐습니다. 한국자산관리공사 공매의 취소 경위와 현재 법원경매 절차의 관계를 확인하세요.
- 관리·명도 비용. 소규모 노후 다세대이고 승강기가 없으므로 내부 상태, 체납 관리비, 수선비 및 실제 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건에서 가장 큰 권리상 변수였던 것은 전입 2019.01.31., 확정일자 2018.10.16.의 임차권입니다. 현재 최저가 기준으로는 계산상 2,126,100원이 남지만, 2026.04.02.자 확약으로 그 임차권의 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기돼 실질 인수는 0원입니다. 보증기관 승계 신고 역시 실제 보증금과 중복해 더하지 않습니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가는 51,450,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 비교할 동일 면적 최신 실거래 평균이나 최근 거래가 확인되지 않습니다. 게다가 1992년 사용승인, 총 4세대, 승강기 없는 소규모 다세대라는 특성이 있습니다. 따라서 이 사건은 주된 인수 문제는 확약으로 정리됐지만, 2회 유찰된 최저가가 실제 시장가격보다 충분히 낮은지는 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
