158,200,000원
의정부지방법원 2025타경73801. 의정부시 용현동 ‘웰링턴’ 17층 1707호, 전용 59.6602㎡ 아파트입니다. 권리분석의 기준점은 2020.11.06 농협은행주식회사 근저당권 166,800,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·전세권과 가압류, 경매개시결정 등은 이 기준보다 후순위입니다. 현재 분석상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 158,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 201,060,000원과 최신 거래 188,500,000원보다 낮아 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래 추세는 -6.0%이므로, 과거 전체 평균 208,608,333원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73801 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 276-2 웰링턴 17층 1707호 · 도로명 경기도 의정부시 용민로 64 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.6602㎡ · 철근콘크리트조 23층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 최아란 · 2020.11.06 매매로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 163,692,229원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 웰링턴 · 200세대 · 2020.01.07 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2020.11.06 농협은행 근저당권입니다. 임차인 김상민의 전입일은 2020.11.17로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미상이어도 현재 권리분석 기준으로 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당 부족액 역시 매수인에게 넘어오지 않습니다.
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상민 · 목적물 전부 | 2020.11.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래, 그러나 시장은 하락 중
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 웰링턴의 최근 12개월 평균은 201,060,000원, 최신 거래는 2026.04 188,500,000원입니다. 현재 최저가 158,200,000원은 최근 12개월 평균의 78.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.66㎡ | 11 | 188,500,000원 |
| 2026.03 | 59.66㎡ | 18 | 196,800,000원 |
| 2025.11 | 60.88㎡ | 22 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 60.88㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 58.07㎡ | 20 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 201,060,000원 |
전체 12건 평균은 208,608,333원이지만, 최근 12개월 평균은 201,060,000원으로 더 낮고 가격 추세도 -6.0%입니다. 따라서 “전체 평균 대비 75.8%”만 보고 할인폭을 크게 평가하기보다, 최근 시세 기준 78.7%라는 수치를 기준으로 보는 것이 타당합니다. 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래보다 낮아 가격 여지는 있지만, 하락장이 계속된다면 그 차이는 축소될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 166,800,000원 | 155,185,200원 |
| 3. 가압류 · 애플자산관리대부주식회사 | 29,277,277원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 158,200,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 40,892,077원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 23층 건물 내 1707호입니다.
- 입지. 의정부시 용현동 웰링턴 단지 내 위치하며 주변에는 다세대주택·근린생활시설·공원·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장·소화전 설비가 갖춰져 있으며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약허가구역은 2024.11.10부터 2029.11.09까지로 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,764,000원/㎡, 토지면적 1,602.0㎡이며 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 환금성. 웰링턴은 200세대, 2020.01.07 준공 단지입니다. 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세는 -6.0%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 208,608,333원보다 최근 12개월 평균 201,060,000원과 최신 거래 188,500,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -6.0%이므로 현재 78.7% 수준의 가격 차이를 전부 안전마진으로 보지 마세요.
- 임차관계 확인. 김상민의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관계인 가능성. 김상민이 등기부상 근저당 채무자와 동일한 이름으로 확인되는 만큼 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 농협은행 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·특정용도제한지구·토지거래계약허가구역 등 토지이용 규제를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 하락장을 감안해 정해야 한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.06 농협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김상민은 2020.11.17 전입으로 기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 현재 회차만 보면 경쟁력이 있습니다. 최저가 158,200,000원은 최근 12개월 평균 201,060,000원의 78.7%이고, 최신 거래 188,500,000원보다도 낮습니다. 다만 시장 추세가 -6.0%로 하락하고 있다는 점 때문에 과거 전체 평균을 근거로 지나치게 높은 가격을 써서는 안 됩니다. 권리는 양호, 가격도 최근 시세 아래. 다만 임차관계 확인과 하락 추세 반영이 최종 응찰가를 결정하는 핵심입니다.
