의정부지방법원 2025타경73811. 법원 물건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 전용면적은 30.53㎡, 5층 건물 중 5층 503호이며, 스마트빌B동은 총 20세대입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 을구 3번 주택임차권입니다. 김세진의 임대차계약일은 2021.09.11, 확정일자는 2021.09.13, 주민등록·점유개시는 2021.10.05이고, 보증금은 105,000,000원입니다.
현재 말소기준은 2025.12.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유가 그보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저매각가 42,630,000원에서 집행비용을 제외한 41,462,660원이 임차인에게 배당되지만, 보증금 전액에는 미치지 못해 63,537,340원이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73811 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 699-18 1동 5층 503호 · 도로명 경기도 동두천시 평화로2229번길 10-17 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 전용 30.53㎡ · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 유희숙 · 2022.06.15 상속, 2025.08.19 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차권이 핵심
2016.03.09 설정된 우리은행 근저당권 53,900,000원은 2021.10.05 이미 말소됐습니다. 그 뒤 김세진이 2021.10.05 주민등록과 점유를 갖췄고, 2023.10.16 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준인 2025.12.15 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로, 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세진 | 1동 503호 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2021.10.05 | 2021.09.13 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
김세진은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2023.10.16에 이뤄졌고, 확정일자와 대항력을 모두 갖췄습니다. 따라서 보증금 105,000,000원을 다른 권리와 중복 합산할 문제는 없지만, 반대로 배당 부족분 자체는 매수인이 직접 부담해야 하는 핵심 인수위험입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 42,630,000원 | 63,537,340원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 29,840,999원 | 76,096,139원 | 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 20,888,699원 | 84,887,298원 | 감정가 24% |
세 시나리오 모두 같은 방향입니다. 최저매각가가 42,630,000원에서 29,840,999원, 20,888,699원으로 내려가도 임차인 인수액은 63,537,340원에서 76,096,139원, 84,887,298원으로 커집니다. 즉 유찰 자체가 이 물건을 실질적으로 싸게 만들어 주는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
스마트빌B동 전용 30.53㎡의 제공 실거래는 2건입니다. 2021.10 5층 거래가 105,000,000원, 2022.06 3층 거래가 60,000,000원이며, 평균은 82,500,000원입니다. 표본이 2건이고 최신 거래도 2022.06이므로 현재 시세를 정밀하게 단정하기에는 한계가 있지만, 적어도 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 105,000,000원은 평균 82,500,000원과 최신 거래 60,000,000원보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 30.53㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2021.10 | 30.53㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 평균 | 30.53㎡ | 2건 | 82,500,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 1. 임차인 김세진 보증금 | 105,000,000원 | 41,462,660원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 변제되지 않아 63,537,340원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 청구액 105,000,000원 전액이 미배당으로 남는 계산입니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등 확정 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내초등학교 북동측 인근이며 아파트, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지행역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 503호입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구 등에 해당하며 공시지가는 689,200원/㎡입니다.
- 환금성. 스마트빌B동은 총 20세대이고 제공 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 승계가 1순위. 김세진의 대항력 임차권등기와 배당 후 미변제 보증금이 매수인에게 승계되는 구조를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 42,630,000원이 아니라 실질취득 약 105,000,000원 수준을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 29,840,999원·인수 76,096,139원, 4회 유찰 시 매각가 20,888,699원·인수 84,887,298원으로 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 전환됩니다.
- 용도 확인. 법원 분류는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)이므로 현황·건축물대장·용도 적법성을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래가 2021.10과 2022.06의 2건뿐이므로 현재 거래 가능 가격은 추가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구와 임차권등기 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “1.05억 보증금”을 봐야 한다
이 사건은 2회 유찰돼 최저매각가가 42,630,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 김세진의 보증금 105,000,000원이 매각대금보다 크고, 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조이므로 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 인수액은 63,537,340원이고, 추가 유찰 시에도 인수액은 더 증가합니다.
가격 판단도 최저가가 아니라 실질취득 약 105,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 제공 동일 면적 실거래 평균은 82,500,000원, 최신 거래는 60,000,000원이며, 단지는 20세대·거래 표본 2건으로 환금성 판단 자료도 얕습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 49%”라는 할인율이 아니라 선순위 임차보증금이 매수인의 실질 부담을 시세 비교구간 위로 끌어올린다는 점입니다.
