인천지방법원 2025타경509650. 구월힐스테이트 1212동 2층 202호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 491,000,000원이 4회 유찰돼 최저매각가가 117,889,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 말소기준권리는 2025.06.09. 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 이은경의 주택임차권과 정영미의 전세권이 모두 매수인에게 대항하는 구조입니다.
특히 이은경은 보증금 370,000,000원, 전입일자·점유개시일자·확정일자 모두 2023.03.03.이고 배당요구도 했습니다. 현재 매각가를 가정하면 집행비용을 제외하고 115,438,554원이 배당되며, 부족한 254,561,446원은 매수인이 인수합니다. 여기에 2025.03.20. 설정된 정영미의 100,000,000원 전세권도 말소되지 않고 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1212동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.9829㎡ · 철근콘크리트구조 23층 건 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김대호 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 117,889,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은경 / 397,906,774원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 인수권리가 중요하다
등기부상 과거 우리은행 근저당권 162,000,000원은 2014.04.28. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.06.09. 강제경매개시결정입니다. 이보다 먼저 성립한 이은경의 주택임차권등기와 정영미의 전세권은 매각으로 없어지지 않는 권리로 기재돼 있습니다.
② 임차인·전세권 — 실제 부담을 나눠서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 등기 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은경 | 전입 2023.03.03 · 확정 2023.03.03 · 임차권등기 2024.07.24 | 370,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 정영미 | 전입 2024.10.18 · 전세권등기 2025.03.20 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 전세권 인수 |
정영미는 현황조사와 매각물건명세서상 점유자로 확인되고 전입일자는 2024.10.18.입니다. 등기부에는 2025.03.20. 전세금 100,000,000원의 전세권이 설정돼 있으며, 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 117,889,000원이 아니라 실질취득으로 비교
구월힐스테이트1단지 동일 면적대 최근 12건 평균은 494,750,000원이고, 최신 거래는 2026.09. 504,000,000원입니다. 거래 표본은 450,000,000원부터 522,000,000원까지 분포합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 83.98㎡ | 5 | 504,000,000원 |
| 2026.09 | 83.89㎡ | 20 | 510,000,000원 |
| 2026.08 | 83.87㎡ | 8 | 470,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2026.08 | 83.87㎡ | 14 | 490,000,000원 |
| 2026.08 | 83.87㎡ | 18 | 495,000,000원 |
| 2026.08 | 83.98㎡ | 11 | 497,000,000원 |
| 2026.08 | 83.78㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2026.08 | 83.78㎡ | 12 | 512,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 22 | 522,000,000원 |
| 2026.08 | 83.87㎡ | 11 | 502,000,000원 |
| 2026.08 | 83.87㎡ | 15 | 515,000,000원 |
| 평균 | 83.9829㎡ | 12건 | 494,750,000원 |
현재 최저매각가만 보면 최근 12개월 평균의 23.8%에 불과하지만, 이 사건은 그 수치를 그대로 할인율로 볼 수 없습니다. 현재 회차에서 매각대금 117,889,000원에 이은경의 미배당 254,561,446원과 정영미의 전세권 100,000,000원을 더하면 실질취득은 약 472,450,446원입니다. 즉 최근 평균 494,750,000원과 비교하면 가격 여유가 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,889,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,450,446원 |
| 1. 임차인 이은경 보증금 | 370,000,000원 | 115,438,554원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 정영미 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 이은경 | 397,906,774원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 이은경 임차보증금 일부 배당에 소진됩니다. 이은경 보증금 부족분 254,561,446원은 매수인 인수, 정영미 전세권 100,000,000원은 말소되지 않고 인수됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남동측 인근이며, 주변에 아파트단지·공동주택·관공서·병원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 석천사거리역(인천2호선)이 있습니다.
- 단지. 구월힐스테이트1단지 5,076세대, 2007.08.01 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,772,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 건물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가가 아니라 이은경 미배당 보증금과 정영미 전세권을 합친 총 부담으로 시세를 비교해야 합니다.
- 이은경 임대차 원본 확인. 임차권자이자 경매 채권자인 관계를 포함해 임대차계약서·보증금 지급내역·임차권등기명령 사건을 확인해야 합니다.
- 정영미 전세권 확인. 전세금 100,000,000원, 존속기간 2024.10.17부터 2026.10.17까지의 전세권이 매수인에게 인수됩니다.
- 4회 유찰의 의미. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회인데 이 사건은 이미 4회 유찰됐습니다. 권리부담을 가격에 반영한 결과인지 점검해야 합니다.
- 배당·인수 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 이은경의 배당액과 매수인 인수액도 달라지므로 응찰가별로 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.18억”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 491,000,000원짜리 아파트가 117,889,000원까지 떨어졌다고 보는 것입니다. 실제로는 이은경의 미배당 보증금 254,561,446원과 말소되지 않는 정영미 전세권 100,000,000원이 뒤에 붙습니다. 현재 회차를 기준으로 한 실질취득은 약 472,450,446원입니다.
최근 12개월 동일 면적대 평균 494,750,000원, 최신 거래 504,000,000원과 비교하면 실질취득액이 시세 아래이기는 하지만, 그 차이를 얻기 위해 두 개의 인수권리와 이은경 관련 관계인 가능성을 함께 떠안아야 합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮으냐가 아니라, 인수까지 합친 총액과 권리관계를 감당할 수 있느냐입니다.
