의정부지방법원 2026타경70114. 신곡동 건영아파트 105동 7층 703호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트벽식구조 평슬라브지붕 25층 중 7층이고 사용승인일은 1999.06.05입니다.
권리의 중심은 2022.02.24. 애큐온저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 273,600,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.20. 롯데카드 가압류 29,102,039원, 2026.01.21. 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당들은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준보다 앞선 인수 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 471 건영아파트 105동 7층 703호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 능곡로26번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실/화장실·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 25층 중 7층 · 사용승인일 1999.06.05 |
| 소유자 | 동민경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 255,294,536원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 확인된 임차인 기록은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 따라서 등기권리 자체는 비교적 단순하지만, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권보다 낮다
신곡건영 동일 평형 59.8㎡의 최근 거래 12건 평균은 183,625,000원입니다. 현재 최저매각가 140,700,000원은 이 평균의 76.6%입니다. 최신 거래는 2026.07. 210,000,000원으로, 현재 최저가보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.8㎡ | 20 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 59.8㎡ | 9 | 196,000,000원 |
| 2026.06 | 59.8㎡ | 19 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.8㎡ | 17 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 59.8㎡ | 13 | 178,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2026.01 | 59.8㎡ | 22 | 189,000,000원 |
| 2026.01 | 59.8㎡ | 18 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 59.8㎡ | 7 | 156,500,000원 |
| 2025.12 | 59.8㎡ | 2 | 182,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8㎡ | 12건 | 183,625,000원 |
최근 12건의 최저 거래는 156,500,000원, 최고 거래는 210,000,000원입니다. 현재 최저매각가 140,700,000원은 최근 12건의 최저 거래보다도 낮습니다. 감정가 201,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰로 현재 회차 가격이 내려오면서 가격 조건이 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 273,600,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 29,102,039원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 302,702,039원 중 예상 배당액은 137,930,200원이고, 미배당액은 164,771,839원입니다. 신청채권자 청구액은 255,294,536원이며 현재 회차 예상배당으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권은 현재 배당계산상 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 164,771,839원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 206,384,859원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 235,400,013원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수부담을 분리해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 신곡초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 의정부 경전철 동오역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 단지. 신곡건영은 832세대, 사용승인일 1999.06.05이며 동일 평형 59.8㎡의 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 도로. 단지 내·외 포장도로가 개설되어 있고 중로3류 및 소로2류에 접합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현재 확인된 임차인 기록은 없지만 감정요항표 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 점유 내용을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 140,700,000원은 최근 평균 183,625,000원, 최근 거래 최저 156,500,000원, 최신 거래 210,000,000원보다 낮습니다.
- 층 차이 확인. 본건은 7층이고 최근 실거래는 2층부터 22층까지 분포하므로 층·향·내부상태 차이를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표와 토지정보상 토지거래계약에 관한 허가구역이므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 배당과 인수 분리. 채권자의 미배당 규모가 크더라도 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 등기부와 매각물건명세서 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 회차
이 사건의 말소기준은 2022.02.24. 애큐온저축은행 근저당권이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 201,000,000원에서는 시세 대비 큰 우위가 없지만, 1회 유찰된 현재 최저가 140,700,000원은 최근 12개월 평균 183,625,000원의 76.6%까지 내려왔습니다. 최신 2026.07. 거래 210,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.
따라서 이 물건은 “권리관계는 단순하고, 현재 회차에서 가격 메리트가 생긴 유형”으로 볼 수 있습니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 점유 상태를 최종 확인하고, 토지거래계약 허가구역 관련 적용 여부, 개별 호수의 층·향·내부상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.