의정부지방법원 2025타경71432. 남양주시 평내동 평내마을중흥에스-클래스 2003동 19층 1905호 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 박미월의 주택임차권입니다. 기존 근저당 3건은 이미 말소됐고, 2025.04.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 박미월은 그보다 앞선 2022.03.23. 주민등록과 2022.03.24. 점유개시를 갖춰 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받습니다.
현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 7,150,000원을 제외한 뒤 임차보증금 450,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰될 경우 예상 인수액은 0원입니다. 다만 선순위 당해세나 실제 집행비용 등으로 임차인 배당액이 줄면 그 부족분은 매수인이 인수하므로, ‘현재 인수 0원’은 배당 추정이 유지될 때의 결론입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 599 평내마을중흥에스-클래스 제2003동 제19층 제1905호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 평내로 146 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 20층 건물 중 19층 · 거래 비교면적 121.8528㎡ |
| 소유자 | 이기원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 475,000,000원 / 475,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 465,072,176원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에 설정됐던 제일은행 및 한국스탠다드차타드 계열 근저당은 2015.04.28.과 2022.03.24. 모두 말소됐습니다. 현재 남은 핵심 부담은 을구 6번 주택임차권입니다. 임차권자 박미월은 경매개시결정보다 먼저 주민등록·점유를 갖췄으므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박미월 실제 임차인 1명 | 전부 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 계약 2022.02.07 확정 2022.02.08 전입 2022.03.23 점유 2022.03.24 배당요구 2024.04.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세 기준 96.4%
평내마을중흥에스-클래스 1단지의 동일 면적 거래 12건 평균은 474,208,333원입니다. 다만 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 4건의 평균은 492,500,000원, 최신 2026.08. 거래는 500,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전보다 5.9% 상승했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 121.85㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 121.85㎡ | 13 | 520,000,000원 |
| 2025.11 | 121.85㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 2025.09 | 121.85㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 121.85㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 121.85㎡ | 8 | 470,000,000원 |
| 2025.01 | 121.85㎡ | 11 | 455,000,000원 |
| 2024.12 | 121.85㎡ | 7 | 462,000,000원 |
| 2024.12 | 121.85㎡ | 7 | 462,000,000원 |
| 2024.08 | 121.85㎡ | 2 | 447,500,000원 |
| 2024.07 | 121.85㎡ | 16 | 487,000,000원 |
| 2024.06 | 121.85㎡ | 18 | 487,000,000원 |
| 전체 평균 | 121.85㎡ | 12건 | 474,208,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.85㎡ | 4건 | 492,500,000원 |
현재 최저가 475,000,000원은 전체 평균의 100.2%로 전체 표본 평균보다 약간 높지만, 최근 12개월 평균의 96.4%입니다. 최신 거래도 500,000,000원이므로 최근 흐름과 비교하면 현재 회차 가격은 낮습니다. 다만 권리 확인 비용과 선순위 임차권의 배당 변동 가능성을 감안하면 가격 차이가 매우 넉넉하다고 단정할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 475,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,150,000원 |
| 1. 임차인 박미월 보증금 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 465,072,176원 | 17,850,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 450,000,000원이 전액 배당되어 예상 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 447,222,176원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 475,000,000원 | 0원 | 475,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 380,000,000원 | 76,120,000원 | 456,120,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 304,000,000원 | 151,056,000원 | 455,056,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신촌초등학교 동측 인근의 택지개발 주거지대로, 아파트·학교·근린상가 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경춘선 평내호평역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 2005년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 19층입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 평내마을중흥에스-클래스 1단지는 942세대이며 사용승인일은 2005.03.24.입니다.
- 토지·도로. 완경사 부정형 토지를 아파트 부지로 이용하며 단지 북측과 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·평내택지지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당 원본 확인. 박미월 보증금 450,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 배당요구와 우선순위 서류를 대조하세요.
- 당해세 확인. 예상배당에 반영되지 않은 당해세 등이 임차인 배당액을 줄이면 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득은 456,120,000원, 2회 유찰 시 455,056,000원입니다. 낙찰가만으로 할인율을 계산하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 및 인도 상태를 현장에서 확인하고 필요한 인도 절차를 검토하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 거래와 최신 2026.08. 거래를 기준으로 층·상태 차이를 직접 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 유찰 뒤엔 보증금이 가격을 붙든다
현재 최저가 475,000,000원에서는 박미월의 보증금 450,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 최근 12개월 평균 492,500,000원의 96.4%이고 최신 거래도 500,000,000원이어서 가격은 최근 시세보다 낮습니다.
그러나 이 물건은 선순위 임차권이 없는 일반 아파트와 다릅니다. 유찰되면 보증금 미배당액이 인수액으로 전환돼 실질취득비용이 450,000,000원 부근에서 유지됩니다. 따라서 결론은 “현재 회차는 배당 확인을 전제로 검토 가능, 유찰 뒤에는 최저가가 아니라 실질취득비용으로 판단”입니다. 입찰 전에는 당해세와 실제 집행비용까지 반영해 임차보증금 전액배당 여부를 반드시 확정해야 합니다.
