의정부지방법원 2025타경71478. 남양주시 오남읍 오남리 소재 지상 5층 다세대 건물의 4층 402호입니다. 현 소유자는 강선지이며, 2021.05.11 매매를 원인으로 2021.05.28 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 189,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 189,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 이종열의 선순위 대항력입니다. 이종열은 2021.04.30 임대차계약, 2021.05.03 확정일자, 2021.05.20 전입 및 점유개시, 보증금 189,000,000원으로 등재되어 있습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2022.09.21 국민건강보험공단 압류입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 매각물건명세서 역시 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 621-6 주건축물제1동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로615번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 안방, 방2, 거실, 주방, 욕실1, 현관, 발코니 등 · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 강선지 (2021.05.11 매매 · 2021.05.28 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.09.21 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원, 남양주시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 이종열은 2021.05.20 전입·점유하여 말소기준보다 앞섭니다. 2023.06.20 설정된 임차권등기 자체의 접수시점만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이종열 실제 임차인 | 부동산(건물) 전부 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.05.20 확정일자 2021.05.03 배당요구 2023.06.20 | 189,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
이종열은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 189,000,000원 한 건으로 봅니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 동시에 선순위 대항력이 있으므로 배당부족분은 매수인 인수영역으로 이어집니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 201,000,000원 | 190,614,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 31,251,200원 | 192,051,200원 | 199,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 62,960,960원 | 191,600,960원 | 199,000,000원 |
이 표의 핵심은 명목 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 보는 것입니다. 1회 유찰 시 160,800,000원만 보면 크게 내려간 것처럼 보이지만, 인수 31,251,200원을 더하면 192,051,200원입니다. 2회 유찰 역시 128,640,000원에 인수 62,960,960원이 붙어 191,600,960원입니다. 즉 대항력 임차보증금이 남는 구간에서는 유찰이 곧 실질취득비용의 같은 폭 하락을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 이종열 보증금 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 8,386,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 201,000,000원 매각 가정에서는 임차인 보증금 189,000,000원이 전액 배당되어 임차인 미배당에 따른 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치로 계산된 3,614,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대로 이용 중이며 안방, 방2, 거실, 주방, 욕실1, 현관, 발코니 등의 구조입니다.
- 입지. 어람초등학교 북서측에 위치하고, 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 순수 농촌지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 징크패널지붕 지상 5층 건물 중 4층 402호이며, 난방·승강기·소화설비와 기본 위생·급배수·전기설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 5m 내외의 상태가 양호한 도로 등이 소재합니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31, 오남4지구), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 폐문부재로 외부 관찰과 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가되어 실제 이용상황·내부구조가 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 최우선 확인. 현재 회차의 핵심은 이종열 보증금 189,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지입니다. 전액 변제가 깨지면 잔액 인수 문제가 생깁니다.
- 유찰가만 보고 응찰하지 않기. 1회 유찰 최저가 160,800,000원에는 인수 31,251,200원, 2회 유찰 최저가 128,640,000원에는 인수 62,960,960원이 붙는 시나리오입니다.
- 임차권등기 접수일만 보지 않기. 임차권등기는 2023.06.20이지만 대항력 판단의 핵심 전입·점유일은 2021.05.20으로 말소기준 2022.09.21보다 빠릅니다.
- 현장 호수 동일성 확인. 매각물건명세서에는 통칭 “삼왕하이츠 제501동”으로 표시된다는 비고가 있으므로 등기상 주건축물제1동 4층402호와 현장 표시를 함께 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인하고 인도·명도 일정까지 입찰비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 배당 관련 서류를 매각기일 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다”
이 사건은 현재 신건 201,000,000원에서는 예상배당상 임차인 보증금 189,000,000원이 전액 변제되어 인수 0원입니다. 현재 회차만 놓고 보면 인수형 경매가 아닙니다. 하지만 임차인 이종열의 전입·점유는 2021.05.20, 말소기준은 2022.09.21이므로 선순위 대항력이 살아 있습니다.
그래서 유찰 이후가 중요합니다. 1회 유찰이면 160,800,000원까지 내려가지만 31,251,200원을 인수하고, 2회 유찰이면 128,640,000원까지 내려가지만 62,960,960원을 인수하는 시나리오입니다. 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 각각 192,051,200원, 191,600,960원으로 대항력 보증금 189,000,000원 수준에서 실질적인 하방이 형성됩니다.
현재 회차는 배당 전액변제 확인이 핵심, 유찰 이후는 보증금 인수까지 합산한 실질취득비용이 핵심입니다. 이 사건에서 가장 위험한 판단은 “유찰됐으니 싸졌다”는 한 문장입니다.
