인천지방법원 2025타경509657. 인천 계양구 작전동 비케이디센트 에이동 10층 1005호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 2018년 소유권보존과 수협은행 신탁을 거친 뒤, 2019.02.25. 신탁등기가 말소되면서 김선영이 거래가액 228,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기됐던 국세 압류 2건은 각각 2024.11.14.와 2025.03.19. 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.05.30. 주식회사 에스엔에스가 청구금액 14,683,631원으로 강제경매를 신청했지만, 이 경매개시결정 역시 선순위 우리은행 근저당권보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 권리상 핵심은 비교적 명확하지만, 점유 및 가격 검증은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509657 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 476-3 비케이디센트 제에이동 제10층 제1005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 2층 / 지상 12층 · 10층 · 사용승인일 2018.11.16. |
| 소유자 | 김선영 (2019.02.25. 거래가액 228,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스엔에스 / 14,683,631원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2018년 수협은행 신탁은 2019.02.25. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 김선영에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 우리은행 근저당권 180,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 압류는 경매개시 전에 해제로 말소됐으며, 주식회사 에스엔에스의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 249,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 174,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 174,300,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 소유자의 2019년 취득가액 228,000,000원은 과거 거래이므로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 174,300,000원 | 171,059,800원 | 23,623,831원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 122,009,999원 | 119,501,859원 | 75,181,772원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 85,406,999원 | 83,469,673원 | 111,213,958원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 우리은행과 신청채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 회차별 차이는 권리 인수액이 아니라 낙찰대금과 채권자의 회수액에서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,240,200원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 171,059,800원 |
| 2. 경매신청채권 · 주식회사 에스엔에스 | 14,683,631원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,240,200원을 제외한 171,059,800원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자 에스엔에스의 예상배당은 0원입니다. 전체 채권 미배당은 23,623,831원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성지초등학교 남측 인근으로 대형마트, 오피스텔, 공장, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 인천 1호선 작전역이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물·설비. 2018.11.16. 사용승인된 지하 2층·지상 12층 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수설비, 방범용 CCTV, 화재경보설비, 승강기 및 주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 약 25미터, 서측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역입니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 공부상 오피스텔입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력은 단정하기 어렵습니다. 동일 건물과 인근 유사 용도 거래를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대확인서, 상가건물 임대차현황서와 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 공부상 오피스텔 표기를 건축물대장, 집합건축물대장 및 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 감정가 대비 70%만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물과 인근의 최근 실거래 및 임대조건을 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 말소 현황 확인. 과거 국세 압류 2건은 해제로 말소됐지만 입찰 직전 최신 등기부에서 추가 권리 변동이 없는지 대조해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 관리비 체납, 내부 상태, 주차장 이용조건 및 공용부분 유지상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 말소기준은 2019.02.25. 우리은행 근저당권으로 명확합니다. 이후 압류는 이미 해제로 말소됐고, 에스엔에스의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원이므로 등기상 금전 인수위험은 낮습니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 같지 않습니다. 최저가는 174,300,000원으로 감정가의 70%지만, 최근 실거래가 없어 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 사건상 근린시설과 공부상 오피스텔이라는 용도 표기가 병존합니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격과 점유는 추가 확인입니다. 할인율이 아니라 실제 거래가격·임대현황·점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
