의정부지방법원 2026타경70339. 가능동 스타파크빌 101동 605호는 감정 이용상태가 방3·욕실2·거실·주방겸 식당·발코니 등인 연립주택 형태의 다세대 물건입니다. 감정가 173,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 121,100,000원입니다. 표면상으로는 최근 12개월 평균 142,000,000원보다 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가 자체로 가격을 비교하면 분석이 틀어집니다.
이유는 임차인 이경연입니다. 점유개시는 2018.05.03, 주민등록일자는 2018.07.03이고, 말소기준권리는 2023.04.27 인천수산업협동조합 가압류입니다. 즉 대항력의 기초가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기가 명시돼 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 101동 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 이용 · 방3·욕실2·거실·주방겸 식당·발코니 등 |
| 실거래 매칭 면적 | 55.24㎡ · 스타파크빌SP주택 |
| 소유자 | 이광재(5472분의 2726) · 임순옥(5472분의 2746) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경연 / 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력 기초가 먼저다
말소기준은 2023.04.27 인천수산업협동조합 가압류 1,000,000,000원입니다. 이후 광희신용협동조합 가압류, 죽변수산업협동조합 가압류, 의정부시 압류, 강제경매개시결정, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 이경연의 대항력 기초인 점유·주민등록은 그보다 훨씬 앞선 2018년입니다.
② 임차인 분석 — 1명은 대항력 有, 1명은 미상
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경연 | 제605호 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.07.03 | 166,000,000원 | 2024.11.28 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미배당 잔액 승계 |
| 서정미 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
이경연은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 임차인 본인으로 정리돼 있습니다. 서정미 역시 보증기관 승계 신고는 아니지만 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 서정미를 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격 분석 — 121,100,000원의 ‘할인 착시’
단지 실거래에서 가장 우선해 볼 숫자는 전체 평균 144,916,666원이 아니라 최근 12개월 평균 142,000,000원, 최신 거래 140,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -7.6%입니다. 최근 가격이 과거보다 낮아진 흐름이므로 과거의 158,000,000원·162,000,000원·165,000,000원 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.33㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.17㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.33㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 54.21㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 54.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 54.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 54.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 54.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 51.33㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2025.04 | 59.66㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.02 | 55.24㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 142,000,000원 |
현재 최저가 121,100,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 85.3%, 전체 평균의 83.6%입니다. 그러나 이 비율은 인수 전 최저매각가만 비교한 숫자입니다. 이 사건의 가격 판단은 이 비율이 아니라 이경연의 대항력 보증금을 포함한 실질취득 약 166,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 166,000,000원은 최근 12개월 평균 142,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 모두 상회하며, 제공된 12건 실거래 최고가 165,000,000원보다도 높습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 이경연 기준 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 121,100,000원 | 약 166,000,000원 | 최저가 할인 착시 |
| 2회 유찰 시 | 84,770,000원 | 약 166,000,000원 | 미배당 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 | 59,338,999원 | 약 166,000,000원 | 미배당 인수 증가 |
④ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 인수 · 임차인 이경연 | 166,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 118,604,600원 |
| 3. 가압류 · 광희신용협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 죽변수산업협동조합 | 1,267,028,488원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 이경연 | 166,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 121,100,000원에서는 집행비용 2,495,400원과 인천수산업협동조합 118,604,600원으로 매각대금이 소진됩니다. 이경연에게 예상되는 배당은 0원으로 계산돼 미배당 보증금의 매수인 승계가 핵심입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당 순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 통계 기준)
- 입지. 의정부시 맑은물사업소 남동측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 6층 605호이며 급배수·위생·소화전·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 대로1류·중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,361,000원/㎡, 토지면적 5,472㎡이며 완경사 토지입니다.
- 환금성 경계. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 7.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 거래가격 추세도 -7.6%로 낮아져 가격 회복을 전제로 한 접근은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 121,100,000원은 시세보다 낮아 보이지만 이경연 보증금 인수형이라 확인된 실질취득 기준은 약 166,000,000원입니다.
- 추가 유찰이 가격 해결책이 아님. 84,770,000원·59,338,999원까지 최저가가 내려가도 이경연의 미배당 잔액이 늘어 실질취득은 약 166,000,000원에 수렴합니다.
- 서정미 확인. 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 없음으로 단정하지 말고 매각물건명세서와 점유관계를 보완 확인해야 합니다.
- 이경연 관계 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 실제 임대차계약·보증금 지급자료·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 의정부시 압류와 국세 압류가 존재해 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2018.06.18 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.14 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 142,000,000원, 최신 거래 140,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -7.6%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 이 사건의 가격은 아니다
이 물건은 감정가 173,000,000원에서 1회 유찰돼 121,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 142,000,000원보다 싸 보입니다. 그러나 대항력 있는 이경연의 보증금이 166,000,000원이고 현재 예상배당은 0원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조라 실질취득은 약 166,000,000원에 고정됩니다.
그 166,000,000원은 최신 실거래 140,000,000원, 최근 12개월 평균 142,000,000원뿐 아니라 제공된 실거래 표본 최고가 165,000,000원까지 웃돕니다. 게다가 가격 추세는 -7.6%, 단지 경매 통계는 평균 7.1회 유찰·낙찰률 0.0%이고, 서정미라는 보증금·전입 미상 점유 위험도 남습니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 없고, 권리 불확실성까지 겹친 사건으로 보는 것이 맞습니다.
