의정부지방법원 2025타경71653. 남양주시 진접읍 내각리 산들리움(188-62) 주건축물 1동 5층 502호입니다. 공부상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 방 3개, 거실, 주방·식당, 화장실 및 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층에 위치하며, 2020.08.18 사용승인된 20세대 규모입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 소유자 장영국 명의 이전과 같은 날인 2021.02.04 신한은행 근저당 226,800,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 이후 박대련 근저당 18,000,000원, 신용보증기금 가압류 19,294,748원, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71653 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 내각리 188-62 주건축물 제1동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진접읍 내각1로73번안길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 이용 · 방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·발코니 등 |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 장영국 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 청구금액 | 189,446,929원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.08.18 / 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.02.04 신한은행 근저당권입니다. 2023.10.23 박대련 근저당권, 2024.02.29 신용보증기금 가압류, 2025.05.07 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기부상 2020년 신탁등기는 이미 말소돼 현재 인수대상 권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차관계 — 신고된 임차인 없음
| 점유·임차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
임대관계는 감정평가서에서 미상으로 기재돼 있으나, 별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 자료 범위에서는 대항력 임차인 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 확인되지 않습니다. 다만 실제 점유자는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 확인으로 최종 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 77.7%지만, 실거래 표본은 2022년 1건
확인되는 단지 실거래는 2022년 10월 237,000,000원 한 건입니다. 면적은 64.2㎡, 5층 거래입니다. 현재 물건의 기준면적은 59.39㎡로 면적 매칭 자료에는 일치로 분류돼 있지만, 거래가 한 건뿐이고 시점도 2022년이어서 현재 시장가격을 정밀하게 대표한다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 64.2㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 확인 표본 | 1건 | — | 237,000,000원 |
현재 최저매각가 184,100,000원은 이 확인 실거래의 77.7%입니다. 금액 차이는 52,900,000원입니다. 다만 이 수치만으로 “현재 시세보다 22.3% 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 최근 12개월 안의 복수 거래가 아니라 2022년 10월 단일 거래이기 때문입니다. 따라서 가격 판단은 실거래 할인율보다 현재 현장 매물·최근 계약 사례를 추가 확인하는 쪽이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 226,800,000원 | 180,722,600원 |
| 2. 근저당 · 박대련 | 18,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,294,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 264,094,748원 중 예상 배당은 180,722,600원으로, 미배당액은 83,372,148원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 184,100,000원 | 180,722,600원 | 83,372,148원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 128,869,999원 | 126,265,819원 | 137,828,929원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 90,208,999원 | 88,185,237원 | 175,909,511원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자들의 미배당액은 커집니다. 그러나 현재 자료상 매수인에게 승계되는 권리가 없으므로 세 시나리오 모두 인수액은 0원입니다. 이 사건에서 회차별 가격 변화는 권리 인수금 증가가 아니라 순수하게 매각대금 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍양초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 창고와 생활편의시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 5층 중 5층. 급배수·위생·난방·화재경보·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 985.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 소로한면. 공시지가는 814,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계 표시는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하세요.
- 실거래의 시간차. 비교 가능한 거래는 2022.10 한 건뿐입니다. 현재 매매 호가와 최근 계약 사례를 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 20세대 규모라 거래량이 적을 수 있습니다. 낙찰 후 재매각 기간과 가격 협상폭을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 5층 물건 상태. 최상층 5층이므로 내부 누수·결로·옥상 관련 흔적 등 실제 상태를 현장에서 확인하세요.
- 체납·공과금. 공용부분 관리비 등 매수인이 사실상 부담하게 될 비용이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 현황조사, 매각물건명세서와 배당요구 관계를 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 실거래 표본을 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 현재 확인된 임차인도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰돼 최저가는 감정가 263,000,000원에서 184,100,000원으로 내려왔습니다.
가격만 보면 확인 실거래 237,000,000원의 77.7% 수준이지만, 그 실거래는 2022년 10월 한 건에 불과합니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수 위험이 낮다”는 판단과 “현재 가격이 충분히 싸다”는 판단을 분리해야 합니다. 권리분석은 단순한 편이지만, 최종 입찰가는 현재의 실제 매매 가능 가격과 소규모 단지의 환금성을 확인한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.
