의정부지방법원 2025타경72291. 남양주시 오남읍 오남리 ‘푸른솔롯데아파트’ 101동 4층 402호입니다. 현재 소유자는 김정아이며, 2016.11.11. 소유권 이전 당시 거래가액은 222,500,000원입니다. 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 서서천농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 하나캐피탈 근저당권, 신한카드 가압류, 국·남양주시 압류, 경기신용보증재단 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
예상 배당표상 신건 가격 397,000,000원에서는 집행비용을 제외한 채권이 모두 배당되고 소유자에게도 115,498,553원이 남습니다. 1회 유찰 가격 317,600,000원에서도 채권 미배당은 0원이지만, 2회 유찰 가격 254,080,000원에서는 25,420,567원의 미배당이 발생합니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72291 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 721 푸른솔롯데아파트 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지상18층/지하1층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인일 | 2002.03.15 |
| 소유자 | 김정아 · 2016.11.11. 소유권이전 · 거래가액 222,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 190,506,855원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.11.11. 서서천농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 36,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.14. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권 202,800,000원, 신한카드 주식회사 가압류 12,343,447원, 국·남양주시 압류, 경기신용보증재단 근저당권 24,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 397,000,000원, 시세 우열은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 397,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 실질취득액도 매수인 인수 0원을 반영하면 397,000,000원입니다. 다만 이 금액을 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 거래 수치가 없어 “시세보다 싸다” 또는 “시세보다 비싸다”라고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 397,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 317,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 254,080,000원 | 25,420,567원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 채권총액 275,143,447원은 전액 배당되는 것으로 계산되고 소유자 잔여금은 37,210,153원입니다. 2회 유찰 시에는 채권배당액이 249,722,880원으로 줄고 소유자 잔여금은 0원이 됩니다. 이 변화는 채권자 배당의 문제이며, 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,358,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 서서천농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 하나캐피탈주식회사 | 202,800,000원 | 202,800,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,343,447원 | 12,343,447원 |
| 을구 12번 근저당권 · 경기신용보증재단 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,498,553원 |
채권총액 275,143,447원이 전액 배당되고 예상 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여금은 115,498,553원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남초등학교 남서측 인근의 푸른솔롯데아파트 단위세대로, 주변은 아파트와 근린생활시설, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 원활하며 인근 버스정류장의 거리·노선수와 간선도로 접근성 등을 감안한 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상18층/지하1층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2002.03.15.입니다. 승강기·소화전·난방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트 단지는 북측 등의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역이며 2025.08.26. 지정된 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계와 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.11.11. 서서천농업협동조합 근저당권과 2025.07.14. 농업협동조합자산관리회사로의 이전 관계를 원본 등기에서 대조하세요.
- 후순위 권리 확인. 하나캐피탈주식회사, 신한카드 주식회사, 경기신용보증재단의 권리와 국·남양주시 압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 당해세 확인. 예상 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 397,000,000원과 1회 유찰 317,600,000원, 2회 유찰 254,080,000원의 적정성은 실제 동일 단지·유사 물건 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리상 핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 신건 397,000,000원과 1회 유찰 317,600,000원에서는 채권 미배당도 없고, 2회 유찰 254,080,000원에서 25,420,567원의 채권 미배당이 발생하더라도 매수인에게 인수되는 금액은 없습니다.
하지만 권리가 정리된다는 사실만으로 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 신건 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 거래 비교 수치가 없으므로 가격 평가는 보류하는 것이 맞습니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상이므로, 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만 점유 확인과 시세 검증을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 아파트로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
