인천지방법원 2025타경510549. 주안동 삼성캐슬 5층 507호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 전용 비교면적은 73.28㎡이며, 13층 건물의 5층입니다. 소유자 송승수는 2021년 3월 11일 매매를 원인으로 거래가액 204,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가만 보는 것이 아니라 임차보증금 인수 구조와 확약의 효과를 함께 보는 것입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 보증금 225,000,000원, 전입·점유개시 2022.03.28, 확정일자 2022.03.04로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 매각가 가정에서는 배당 후 116,610,360원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수 구조가 되지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험주식회사(양도인: 한국토지주택공사)의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권 승계분의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510549 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 220-13 삼성캐슬 5층 507호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 73.28㎡ · 13층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 송승수 · 2021.03.11 매매 · 거래가액 204,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 227,188,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.03.06 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.03.28에 점유·전입한 임차관계가 있어 원칙적으로 대항력 문제가 발생합니다. 이후 국 압류, 한국토지주택공사 주택임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 미추홀구 압류가 이어졌습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명, 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 한명재 실제 임차인 | 2024.12.16 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2022.03.28 확정 2022.03.04 | 225,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 한명재 보증금 승계 · 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 한명재 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 점유자인 한명재의 전입일은 2024.12.16으로 말소기준권리인 2023.03.06보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 한명재의 보증금은 미상이므로 매각물건명세서 원문 확인은 필요합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 65.1%
삼성캐슬 동일 비교면적의 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.01 전용 73.28㎡ 5층이 170,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 170,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 110,740,000원은 그 금액의 65.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.28㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.04 | 73.28㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.08 | 74.41㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 2022.07 | 70.38㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.03 | 73.28㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 74.41㎡ | 3 | 236,000,000원 |
| 2022.03 | 74.41㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.01 | 74.41㎡ | 6 | 209,000,000원 |
| 2021.12 | 74.41㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 74.41㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 70.23㎡ | 4 | 220,000,000원 |
전체 11건 평균 197,909,090원은 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 메리트 판단의 중심으로 쓰지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 170,000,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -15.3%인 하락 추세입니다. 따라서 110,740,000원이 최근 시세보다 낮다는 사실과 별개로, 과거 평균을 근거로 가격을 더 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 225,000,000원 | 108,389,640원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 804,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 227,188,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 한국토지주택공사 보증금의 미배당액 116,610,360원이 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권 승계분의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 가격 판단을 뒤집는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 추정 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 110,740,000원 | 116,610,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,518,000원 | 149,277,324원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,262,600원 | 172,114,127원 |
확약을 배제한 룰상 계산에서는 매각가가 110,740,000원에서 77,518,000원, 54,262,600원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수가 각각 116,610,360원, 149,277,324원, 172,114,127원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건의 현재 가격 메리트는 반드시 말소동의 확약 반영을 전제로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역 남측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선·인천2호선 주안역이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물의 5층 507호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 거래. 삼성캐슬은 63세대이며 준공일은 2016.12.15입니다. 최근 12개월 동일 비교면적 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 한국토지주택공사 임차권 승계분에 관한 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약이 실제 매수인 인수 0원 처리의 핵심입니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 한명재 보증금의 대위·승계 주체로, 실제 임차인과 별개 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 실제 임차인 확인. 한명재는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만 보증금은 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 197,909,090원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간 대비 -15.3%로, 현재 할인율만 보고 과거 고가 거래 수준을 시세로 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 싸게 보이는 이유보다 ‘확약이 실제로 작동하는지’가 먼저다
이 물건은 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 110,740,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 170,000,000원 대비 65.1%라 표면 가격은 낮습니다. 그러나 원래 권리구조만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 회차에서 116,610,360원의 미배당 인수가 발생하는 형태입니다.
이 사건에서는 그 위험을 바꾸는 문서가 있습니다. 매각물건명세서에 서울보증보험주식회사(양도인: 한국토지주택공사)의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 승계분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 110,740,000원입니다. 다만 최근 가격 추세가 -15.3%이고 최근 12개월 거래 표본도 1건이므로, 과거 전체 평균보다 최신 거래와 확약의 실제 적용 조건을 중심으로 판단해야 합니다.
