인천지방법원 2025타경509710. 인천 서구 마전동 ‘하늘풍경채’ 101동 401호, 전용 46.32㎡의 다세대 물건입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 1월 29일 등기된 탁희선의 주택임차권입니다. 임차인은 2021년 12월 30일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받아, 2025년 6월 4일의 강제경매개시결정보다 앞선 권리를 갖고 있습니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

따라서 현재 최저매각가 21,176,000원은 경제적 취득가격으로 볼 수 없습니다. 현재 회차의 배당 추정상 임차인에게 20,394,832원이 돌아가고 보증금 중 119,605,168원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 결국 21,176,000원 + 119,605,168원 = 140,781,168원의 현금흐름이 발생하지만, 권리분석에서 말하는 실질취득은 임차보증금 140,000,000원 수준으로 보는 것이 핵심입니다. 즉 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라 가격 하락이 그대로 매수인 이익으로 연결되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심

현재 말소기준권리는 2025.06.04 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 2011년 3월 23일 설정된 완도신용협동조합 근저당은 채권최고액 153,400,000원이었지만 2021년 12월 31일 해지·말소되어 현재 말소기준권리로 볼 수 없습니다. 따라서 그보다 앞선 임차권이 살아남는 것이 이 사건의 핵심입니다.

탁희선은 2021년 12월 30일 전입·점유, 2021년 12월 30일 확정일자를 갖고 있으며, 2024년 1월 29일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 배당요구도 되어 있으므로 대항력과 우선변제권이 모두 핵심적으로 작동합니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.

을구 3-2는 같은 임차권의 경정등기로 보이며 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 대항력 포기·임차권등기 말소·확약에 따라 인수를 0원으로 처리할 근거는 확인되지 않으므로, 탁희선에 대한 인수위험은 그대로 남습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

하늘풍경채101동의 동일 면적 46.32㎡ 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 131,300,000원이지만, 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해야 합니다.

실질취득 약 140,000,000원은 최근 12개월 평균과 100.0%, 최신 거래와도 100.0%입니다. 감정가 126,000,000원보다도 14,000,000원, 11.1% 높은 수준입니다. 전체 3건 평균 131,300,000원과 비교해도 약 6.6% 높습니다. 따라서 최저매각가 21,176,000원이라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 21,176,000원 가정)

현재 최저매각가에서는 집행비용 약 781,168원을 제외한 금액이 사실상 임차인에게 배당됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 158,667,489원은 전액 미배당 상태입니다. 임차보증금 부족분 119,605,168원은 매수인이 인수합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다

이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 21,176,000원에서 6회 유찰 시 14,823,199원, 7회 유찰 시 10,376,239원으로 낙찰가가 내려가지만 임차보증금에서 매수인이 부담하는 금액이 그만큼 커집니다. 따라서 실질취득은 약 140,000,000원 수준에 머무르는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 ‘마전고등학교’ 남동측 인근으로, 연립주택·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 입지여건은 보통시됩니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 편익은 보통시됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2011.03.14입니다. 외벽 석재붙임 마감, 하이새시 창호, 기본 위생·급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 667.8㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형이며 북동측으로 노폭 약 8m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,123,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 성장관리권역, 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 하늘풍경채101동은 19세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회, 매각률은 0.0%입니다. 소규모 물건 특성상 매수층과 매도층이 넓지 않아 환금성은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 21,176,000원은 감정가 126,000,000원의 16.8%지만, 탁희선 보증금 140,000,000원 때문에 실질취득은 약 140,000,000원입니다.
• 인수액 확인. 현재 추정 인수액은 119,605,168원. 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 증가해 실질취득이 보증금 수준에서 고정됩니다.
• 시세 기준. 전체 3건 평균 131,300,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 실질취득은 최근 기준 시세의 100.0%입니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인 명도·점유. 탁희선의 401호 전부에 대한 임차권등기가 있으므로 배당뿐 아니라 실제 점유 및 인도 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 경정등기 확인. 을구 3-2의 2024.06.19 임차권 경정등기는 동일 임차권의 경정으로 보되, 원본 등기사항전부증명서에서 경정 내용과 범위를 최종 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차·배당·감정·실거래 자료를 기준으로 한 판단입니다. 실제 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 싸다고 실질취득이 싼 것은 아니다”

이 물건의 승부처는 최저매각가 21,176,000원이 아닙니다. 2024년 1월 29일 등기된 탁희선의 임차권이 2025년 6월 4일 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 140,000,000원에 대항력과 우선변제권이 있어 미배당 잔액을 매수인이 떠안는 구조입니다. 현재 회차에서 그 인수액은 119,605,168원이고, 결과적으로 실질취득은 약 140,000,000원으로 수렴합니다.

문제는 이 140,000,000원이 최근 12개월 평균 및 최신 거래와 100.0%로 같다는 점입니다. 감정가 126,000,000원보다도 11.1% 높고, 최근 추세는 +10.3%이지만 5회 유찰·19세대·매각률 0.0%라는 환금성 부담이 있습니다. 특히 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 임차인 배당이 줄어 인수액이 더 늘어날 수도 있습니다.

결론적으로 이 물건은 ‘최저가가 2,117만원이라 싼 물건’이 아니라, ‘대항력 임차인 보증금 1.40억원을 매수인이 실질적으로 부담하는 물건’입니다. 현재 가격에서는 최근 시세와 비교해 안전마진이 없고, 유찰이 더 진행되어도 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 권리분석의 핵심은 명확하지만, 가격과 환금성까지 고려하면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.