30,252,000원
인천지방법원 2025타경509710. 인천 서구 마전동 하늘풍경채 101동 401호, 전용 46.32㎡의 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)이며, 사용승인일은 2011.03.14입니다. 겉으로는 감정가 126,000,000원에서 최저가 30,252,000원까지 떨어진 고할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다.
임차권자 탁희선은 2021.12.30 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준은 2025.06.04 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항력이 먼저 성립합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현 회차에서는 낙찰대금 30,252,000원 중 집행비용 944,536원을 제외한 29,307,464원이 임차인에게 배당되고, 남은 110,692,536원이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1132-5 하늘풍경채 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 46.32㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 현재 소유자 | 신재혁 · 2025.07.11 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 30,252,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 158,667,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
2011.03.23 설정된 완도신용협동조합 근저당권 153,400,000원은 2021.12.31 이미 말소됐습니다. 이후 탁희선의 임대차는 2021.12.30 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.01.29 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기까지 이루어졌습니다. 현재 말소기준은 2025.06.04 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이므로 탁희선 임차권은 말소기준보다 선순위이며 매각으로 소멸하지 않습니다.
강제경매개시결정 이후인 2025.07.14 신재혁 명의로 소유권이 이전됐고, 2025.08.11부터 2025.10.31 사이 서구·국·부천시·국의 압류가 이어졌습니다. 이 압류들은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하나, 국세·지방세 가운데 당해세가 있다면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 현재 추정보다 커질 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 — 배당받아도 잔액이 남는다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 탁희선 | 4층 401호 46.32㎡ 전부 2021.12.30 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 잔액 인수 |
| 성명 미상 | 을구 3-2 임차권경정 전입신고일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
탁희선은 임대차계약일 2021.12.08, 주민등록일·점유개시일·확정일자 모두 2021.12.30이며, 배당요구도 이루어진 상태입니다. 따라서 배당을 먼저 받되, 보증금 전액이 배당되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 부담합니다. 을구 3-2에는 임차권경정 기록이 있으나 인적사항·보증금·일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 하며, 이 항목의 보증금을 별도로 중복 합산할 근거는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 21.6%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
하늘풍경채101동 전용 46.32㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 최근 12개월 거래는 2025.07의 140,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 140,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 10.3% 높은 추세로 집계돼 있어 하락 추세 자료도 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 46.32㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 46.32㎡ | 4 | 113,900,000원 |
| 2021.12 | 46.32㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 46.32㎡ | 3건 | 131,300,000원 |
단순 최저가만 나누면 최근 12개월 시세의 21.6%, 전체 평균의 23.0%로 보이지만, 이 비율은 이 사건에서는 투자 판단 기준이 아닙니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 전체 경제적 부담은 140,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 이는 최근 12개월 평균 140,000,000원 및 최신 거래 140,000,000원과 같은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 944,536원 |
| 1. 임차인 탁희선 보증금 | 140,000,000원 | 29,307,464원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 158,667,489원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 탁희선 보증금 부족분 110,692,536원이 매수인 인수액입니다. 한국주택금융공사 청구액 158,667,489원은 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 남동측 인근이며 연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2011.03.14입니다. 도시가스·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며 공시지가는 1,123,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 하늘풍경채101동은 19세대이고, 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.3회이며 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 30,252,000원이 아니라 현재 회차 인수액 110,692,536원을 함께 봐야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 탁희선의 전입·점유·확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 을구 3-2 경정등기 확인. 인적사항·보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 원문 경정 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 배당에서 우선하면 임차인의 미배당액이 커져 인수부담도 늘 수 있습니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하는 구조이므로 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 실거래 표본은 1건이므로 호별 상태·거래조건과 최신 실거래 원문을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,025만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 30,252,000원이지만, 실제 판단을 지배하는 숫자는 임차보증금 140,000,000원입니다. 탁희선은 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖췄고, 현재 회차 기준 미배당액 110,692,536원을 매수인이 인수합니다.
따라서 4회 유찰이라는 사실도 곧바로 할인 메리트가 되지 않습니다. 5회·6회로 유찰될수록 낙찰가는 더 낮아지지만 인수액은 119,604,775원, 125,843,344원으로 커집니다. 실질취득은 결국 보증금 140,000,000원 수준에 수렴하고, 이는 최근 12개월 평균과 최신 실거래 140,000,000원과 같은 가격대입니다. 여기에 국세·지방세 당해세 가능성과 을구 3-2 경정등기 확인까지 필요합니다. 낮은 최저가보다 인수액이 훨씬 중요한 사건이며, 현재 자료 기준 가격 메리트보다 권리·환금성 리스크가 더 큽니다.
