최저가가 내려가도 실질취득은 1.4억대 — 하늘풍경채 401호

인천지방법원 2025타경509710. 인천 서구 마전동 하늘풍경채 101동 4층 401호, 전용 46.32㎡의 다세대·연립주택입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 126,000,000원이나 최저매각가 61,740,000원이 아니라, 임차인 탁희선의 보증금 140,000,000원입니다. 탁희선은 2021.12.30 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 2024.01.29 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 말소기준인 2025.06.04 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인이므로, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족액은 낙찰자가 떠안습니다.

현재 회차에서 매각대금 61,740,000원 중 집행비용 1,511,320원을 제외한 60,228,680원이 임차인에게 배당되는 시나리오입니다. 보증금 잔액 79,771,320원이 매수인에게 남아 61,740,000원 + 79,771,320원 = 141,511,320원이 됩니다. 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조여서, 낙찰가만 낮아지고 총취득비용은 보증금 140,000,000원 부근에 머뭅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

말소기준은 2025.06.04 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 2011.03.23 설정된 완도신용협동조합 근저당권 153,400,000원은 2021.12.31 해지로 말소됐고, 2019.07.08 인천광역시 서구 압류도 2019.07.17 해제됐습니다. 따라서 이 두 권리를 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

반면 탁희선은 말소기준보다 앞선 2021.12.30 전입·점유·확정일자를 갖추고, 2024.01.29 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 이 임차권이 실질적인 선순위 인수 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 1명입니다. 을구 3-2는 을구 3번 임차권의 임차권등기명령 표기를 바로잡은 경정등기로, 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 확인되지 않으므로 탁희선의 보증금 140,000,000원만 임차보증금으로 계산합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 고정

3회 유찰 시 낙찰가는 43,218,000원으로 내려가지만 인수액은 97,959,924원으로 늘어 실질취득이 141,177,924원입니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 30,252,599원과 인수액 110,691,948원을 합하면 140,944,547원입니다. 즉 유찰 횟수만 늘어난다고 총취득비용이 의미 있게 내려가지 않습니다.

④ 시세 비교 — 최신 거래 140,000,000원보다 높은 실질취득

하늘풍경채101동 전용 46.32㎡ 거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 131,300,000원이지만, 2022.01의 113,900,000원이 포함된 장기 평균이므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07의 140,000,000원 1건이며, 최신 거래도 140,000,000원입니다.

최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 10.3% 상승으로 집계되지만, 최근 12개월 표본은 1건에 불과합니다. 현재 회차 실질취득 141,511,320원은 감정가 126,000,000원을 넘고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원도 웃돕니다. 따라서 두 차례 유찰됐다는 이유로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인의 보증금 미배당액 79,771,320원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 세금 압류와 추가 비용

세금 압류 기재는 5건입니다. 2019.07.08 인천광역시 서구 압류는 2019.07.17 해제됐고, 말소기준 이후에는 2025.08.11 인천광역시 서구, 2025.08.29 국·서인천세무서장, 2025.09.30 부천시, 2025.10.31 국·기흥세무서장의 압류가 이어졌습니다. 말소기준 이후 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 조세채권 중 당해세는 배당순위가 앞설 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호입니다.
• 입지. 마전고등학교 남동측 인근으로 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통이며, 북동측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 포함되며, 공시지가는 1,123,000원/㎡입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 공동주택이고 동일 면적 확인 거래가 3건이어서, 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한적입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차는 61,740,000원이 아니라 인수액을 더한 141,511,320원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 재확인. 탁희선의 보증금 140,000,000원, 배당요구, 전입·확정일자, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 대조하세요.
• 당해세 확인. 세무서·지방자치단체 교부청구액과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 현 점유자 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부, 현재 소유자 신재혁 또는 제3자의 점유 여부와 명도 가능성을 현황조사서·현장방문으로 확인하세요.
• 근저당 기록 대조. 등기상 말소된 완도신용협동조합 근저당이 예상배당표에 포함된 경위를 사건기록에서 확인하세요.
• 관리비·수선 상태. 미납 관리비와 내부 수선비는 실질취득 외 추가 비용이므로 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·조세채권·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가 49%”가 할인율은 아니다

이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 61,740,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 79,771,320원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 141,511,320원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 140,000,000원이고, 감정가는 126,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 시세보다 저렴한 경매가 아니라, 시세 이상을 부담하면서 임차권·당해세·점유관계까지 확인해야 하는 구조입니다.

3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 141,177,924원과 140,944,547원으로 보증금 140,000,000원 부근에 고정됩니다. 낙찰가 하락이 그대로 매수인 이익으로 연결되지 않습니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관 승계 중복은 없지만, 선순위 임차권의 인수액이 크며 당해세에 따라 더 늘어날 수도 있습니다. 최저가의 착시를 제거하면 가격·권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.