53,410,000원
인천지방법원 2025타경509712. 인천 부평구 삼산동 377, 비동 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한만성으로 2022년 6월 17일 거래가액 104,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2023년 12월 19일 국민건강보험공단의 압류입니다. 이후 2024년 2월 29일 설정된 이수진의 주택임차권등기와 2025년 6월 4일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 임차권등기의 등기일만 보면 안 됩니다. 이수진은 임대차계약일이 2020년 1월 27일, 확정일자가 2020년 1월 28일, 점유개시일이 2020년 2월 14일, 주민등록일이 2020년 2월 17일로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못하는 부분은 원래 매수인에게 이어질 수 있는 유형입니다. 이 사건의 결정적 변수는 그 잔존 반환채권을 포기한다는 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509712 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 377 비동 4층401호 도로명: 인천광역시 부평구 충선로 369-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 한만성 (2022.06.17. 소유권이전 · 거래가액 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 110,915,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기부 발행 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
말소기준권리는 2023.12.19. 국민건강보험공단 압류입니다. 임차권등기 자체는 2024.02.29.에 들어왔지만, 이수진의 주민등록은 2020.02.17., 점유개시는 2020.02.14.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 100,000,000원이고 확정일자도 2020.01.28.이어서 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 것으로 분석되어 있습니다.
또한 2022.08.11.에는 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이 주택이 민간임대주택으로 등록되었다는 등기이므로 입찰 전 해당 등기의 원문과 매각 후 처리 여부를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약이 인수구조를 바꾼다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수진 | 4층 401호 전부 | 100,000,000원 | 2020.02.17 / 2020.01.28 | 있음 | 가능 | 실질 0원* |
* 확약 반영 전 배당계산상 부족분은 47,951,380원입니다. 확약은 이수진 관련 잔존 임차보증금 반환채권에 한정해 반영한 것입니다. 실제 임차인은 이수진 1명이며, 한국주택금융공사를 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 5회 유찰 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 53,410,000원으로 감정가 109,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 6회 유찰 시 시나리오는 42,728,000원(39%), 7회 유찰 시 34,182,400원(31%)입니다.
그러나 이 사건은 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 특히 다섯 번이나 유찰된 상태라는 사실 자체가 가격 판단에서 별도로 점검해야 할 신호입니다. 응찰 전에는 감정가 할인율과 별개로 실제 거래가격을 직접 대조해 입찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 임차인 이수진 보증금 | 100,000,000원 | 52,048,620원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 110,915,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 임차인 보증금 부족분이 47,951,380원 발생하지만, 한국주택금융공사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 삼산초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 노폭 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산1지구)·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 외벽에는 현황 2동으로 표기되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 한국주택금융공사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 주택임차권등기 말소 동의 취지를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 임차인 배당. 현재 회차 계산상 이수진에게 52,048,620원이 배당되고, 원래 부족분은 47,951,380원입니다. 확약 반영 여부가 매수인 인수액을 바꿉니다.
- 민간임대주택등기. 2022.08.11. 갑구 7-1 민간임대주택등기의 원문과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 가격 상한. 5회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격과 직접 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1억 대항력 임차인”보다 중요한 한 장의 확약
표면만 보면 까다로운 물건입니다. 보증금 100,000,000원의 이수진은 말소기준 압류보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 최저가 53,410,000원에서는 배당 후에도 47,951,380원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 떠안는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 이수진의 양수인 한국주택금융공사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 확약 반영 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 낙찰가인 53,410,000원으로 정리됩니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 이미 5회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 큰 할인만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 실제 거래가격 대조. 두 조건이 모두 확인돼야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
