수원지방법원 2025타경56125. 본건은 경기도 화성시 능동 동탄퍼스트빌스타 제11층 에이1112호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 양인호이며 2021년 2월 3일 매매, 거래가액 145,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차인 2명의 임차보증금입니다.
2014년 우리은행 근저당권 153,600,000원은 2017년 9월 26일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 자료상 말소기준은 2025년 5월 27일 접수된 강제경매개시결정입니다. 그런데 이하경은 2022년 1월 24일, 곽경욱은 2024년 1월 30일 각각 전입하여 모두 그보다 앞서 대항력을 갖는 것으로 정리되어 있습니다. 즉 이 사건은 후순위 권리가 소멸하는 일반적인 깨끗한 경매와 구조가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56125 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 11층 에이1112호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 동탄원천로 354-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지상18층 건물 내 제11층 |
| 소유자 | 양인호 · 2021.02.03 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이하경 / 43,794,743원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2025.05.27 강제경매개시결정입니다. 이하경의 전입일 2022.01.24, 곽경욱의 전입일 2024.01.30은 모두 말소기준보다 빠릅니다. 자료에서도 두 임차인 모두 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 정리되어 있습니다. 특히 곽경욱의 임차권등기 자체는 2026.03.13 접수로 말소기준 이후이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입일은 2024.01.30으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하경 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.24 | 2021.07.29 | 38,300,000원 170,000,000원 중 미반환액 | 2024.02.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 곽경욱 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.01.30 | 2023.12.28 | 135,000,000원 차임 월 200,000원 | 2026.03.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 보증금을 중복 제거할 사유가 없는 실제 임차인 2명입니다. 현재 매각가 101,500,000원을 가정한 배당에서는 이하경의 38,300,000원은 전액 배당되지만, 곽경욱은 135,000,000원 중 60,979,000원만 배당되어 74,021,000원이 남습니다. 이 잔액이 현재 회차 매수인 인수액입니다.
이 구조에서는 유찰이 더 진행되어도 효과가 제한적입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 101,500,000원 | 74,021,000원 | 175,521,000원 |
| 2회 유찰 시 | 71,050,000원 | 103,928,900원 | 174,978,900원 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 124,860,230원 | 174,595,230원 |
최저가는 101,500,000원 → 71,050,000원 → 49,735,000원으로 크게 내려가지만 실질취득액은 175,521,000원 → 174,978,900원 → 174,595,230원 수준입니다. 즉 유찰로 줄어든 낙찰가 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 치환되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 이하경 보증금 | 38,300,000원 | 38,300,000원 |
| 1. 임차인 곽경욱 보증금 | 135,000,000원 | 60,979,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이하경 | 43,794,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 매각대금 101,500,000원은 집행비용과 두 임차인의 우선변제에 모두 소진됩니다. 신청채권자 지위의 청구액 43,794,743원은 배당 0원이며, 임차보증금 지위의 38,300,000원 배당과는 별개입니다. 곽경욱 보증금 부족분 74,021,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북측 근거리에 위치하며, 주위에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상18층 건물 내 제11층 제에이1112호이며 위생·급배수·난방·전기·승강기·주차시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 7차선, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1)) 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,225,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 6,400.7㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 101,500,000원이 아니라 인수 74,021,000원을 더한 175,521,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰도 같은 방식으로 계산. 2회 유찰 시 실질취득 174,978,900원, 3회 유찰 시 174,595,230원으로 최저가만큼 총부담이 내려가지 않습니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 이하경은 현재 가정에서 전액 배당되지만 곽경욱은 74,021,000원이 미배당됩니다. 실제 배당 결과가 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 이하경의 이중 지위 대조. 신청채권자와 임차권자 이름이 동일하고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·채권 발생 원인·배당요구 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 원문 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정요항상 공부상 업무시설(오피스텔), 임차권등기상 사용은 주거로 기재되어 있으므로 각 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.09.04입니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “175,521,000원 실질취득”을 보라
이 사건의 숫자만 보면 감정가 145,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 101,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 거치면 전혀 다른 가격이 나옵니다. 말소기준보다 앞서 대항력을 확보한 실제 임차인이 2명이고, 현재 회차 예상 미배당 보증금 인수액이 74,021,000원이기 때문입니다. 따라서 현재 매수인의 실질취득액은 175,521,000원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰도 해결책이 아니라는 것입니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 71,050,000원으로, 3회 유찰 시에는 49,735,000원으로 내려가지만 인수액은 각각 103,928,900원, 124,860,230원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 계속 약 175,000,000원 수준에 머뭅니다. 실거래 시세 자료가 없어 시장가 대비 싸고 비싼지를 단정할 수는 없지만, 최저가 하락만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없는 대항력 임차인 인수형 사건입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
