수원지방법원 2025타경56225. 수원시 영통구 이의동 광교역 인근 리치프라자3의 근린시설 경매입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사서평이고, 2021.02.26. 설정된 성남농업협동조합 근저당권 713,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 경매개시결정과 국세·지방세 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 611,800,000원으로 감정가 874,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 262,200,000원이 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 감정요항표상 기호(나)는 주차장으로 이용 중입니다. 따라서 가격 판단은 단순한 감정가 할인율보다 상가의 실제 사용성·수익성·환금성 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56225 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 2층 201호 · 도로명 경기도 수원시 영통구 대학로 60 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 기호(가) 근린생활시설 · 기호(나) 주차장 |
| 소유자 | 주식회사서평 |
| 감정가 / 최저가 | 874,000,000원 / 611,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 565,023,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 2번 물건은 주차장으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.02.26. 성남농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.14. 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐지만, 말소기준의 선후관계 자체는 2021.02.26. 설정 시점을 기준으로 봅니다. 그 뒤에 들어온 경매개시결정과 압류 3건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 611,800,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 428,260,000원(49%), 3회 유찰 시 299,782,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 611,800,000원 | 70% | 109,718,000원 |
| 2회 유찰 시 | 428,260,000원 | 49% | 291,422,600원 |
| 3회 유찰 시 | 299,782,000원 | 34.3% | 418,214,948원 |
중요한 점은 채권자의 미배당액이 커지는 것과 매수인의 인수액은 별개라는 점입니다. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 미배당은 109,718,000원이 발생하지만, 이 금액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조로 계산돼 있지는 않습니다. 매수인 실질취득은 현재 최저가 기준 611,800,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 611,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,518,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 성남농업협동조합 | 713,000,000원 | 603,282,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 8,518,000원을 제외한 603,282,000원이 근저당 배당으로 계산되며, 채권최고액 대비 109,718,000원의 미배당이 남습니다. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 영통구 이의동 광교역 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔·지식산업센터가 혼재한 광교역 인근 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 도보 5분거리 이내에 신분당선 광교역이 있으며 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 기호(가)는 근린생활시설, 기호(나)는 주차장으로 이용 중입니다. 매각 비고에도 2번 물건이 주차장으로 이용 중이라고 명시돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 제2층 201호 외 1개호이며 전기·급배수·소화·승강기·주차시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·택지개발지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 영업자·점유자·임대차관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린생활시설과 주차장 이용 부분이 포함돼 있으므로 두 물건의 전유·대지권·공용부분 관계와 실제 사용 형태를 원본에서 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국세 1건과 수원시 압류 2건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당과 근저당 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 874,000,000원 대비 70%라는 숫자만 보지 말고 인근 근린시설의 실제 매매·임대조건, 공실 가능성, 관리비와 업종 적합성을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기부에서 권리자와 변동사항을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 상가 가격검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.26. 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 세금 압류는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 배당모형상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 최저가가 611,800,000원, 즉 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 근린생활시설과 주차장 이용분이 묶인 일괄매각이고 임대관계도 미상인 만큼, 실제 영업·점유 상태와 상가 매매·임대시장 검증이 빠지면 ‘30% 할인’이 실제 시장 할인인지 판단하기 어렵습니다. 이 물건은 권리분석보다 가격과 환금성 분석이 입찰 성패를 좌우하는 유형입니다.
