수원지방법원 2025타경56225. 광교역 남동측 인근 리치프라자3의 2층 201호 근린시설입니다. 감정가 874,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 428,260,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사서평이고, 2021.02.26 설정된 성남농업협동조합의 채권최고액 713,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.30 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류 3건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 등기 구조가 단순하다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 회차는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 시세 판단 근거는 감정가 할인율 자체가 아닙니다. 특히 이 물건은 감정평가서상 임대관계 미상이고, 기호(가)는 근린생활시설, 기호(나)는 주차장으로 이용 중이며 일괄매각 조건이 명시되어 있습니다. 입찰 전에는 이 결합 구조와 실제 점유·임대 상태를 먼저 맞춰보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56225 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 2층201호 · 도로명 경기도 수원시 영통구 대학로 60 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 기호(가) 근린생활시설 · 기호(나) 주차장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 중 제2층 201호 외 1개호 |
| 소유자 | 주식회사서평 |
| 감정가 / 최저가 | 874,000,000원 / 428,260,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 565,023,185원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 2번 물건은 주차장으로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.02.26 을구 4번 성남농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 713,000,000원이며 채무자는 주식회사서평입니다. 2025.05.30 성남농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.08.26 국 압류, 2026.01.02 수원시 압류, 2026.04.13 수원시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
한편 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2026.01.14 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되어 있습니다. 이는 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 을구 4번 근저당권의 이전 내역입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
현재 최저매각가는 428,260,000원으로 감정가 874,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 299,782,000원, 209,847,400원으로 낮아지지만, 감정가 대비 할인폭만으로 실제 시장가 대비 저가라고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 근린시설과 주차장 일괄매각 구조, 실제 임대·점유 상태까지 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 428,260,000원 | 421,577,400원 | 291,422,600원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 299,782,000원 | 294,785,052원 | 418,214,948원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 209,847,400원 | 206,109,536원 | 506,890,464원 |
현재 회차에서도 근저당 채권최고액 713,000,000원 기준 배당액은 421,577,400원으로 전액 충족되지 않습니다. 신청채권액 565,023,185원 역시 현재 회차 가정배당만으로는 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당은 채권자 측의 미회수액이지, 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 428,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,682,600원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 성남농업협동조합 | 713,000,000원 | 421,577,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 기준 미배당은 291,422,600원, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액과 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 영통구 이의동 광교역 남동측 인근. 각종 근린생활시설·오피스텔·지식산업센터가 혼재하는 광교역 인근 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 도보 5분거리 이내에 광교역(신분당선), 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.
- 이용. 기호(가)는 근린생활시설, 기호(나)는 주차장으로 이용 중이며 일괄매각입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층건 중 제2층 201호 외 1개호. 전기·급배수·소화·승강기·주차시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 가장형 평지이며 근린생활시설 및 자동차관련시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 4,215.3㎡, 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 2번 물건은 주차장으로 이용 중입니다. 매각 대상 전체의 위치·이용상태를 원본과 현장에서 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세 1건, 수원시 압류 2건이 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.01.14 을구 4번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되어 있으므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 보지 말고 실제 근린시설 거래·임대 조건과 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2021.02.26 성남농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 단순히 감정가 874,000,000원에서 428,260,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 3건, 근린생활시설과 주차장 일괄매각이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 가격 검증의 출발점일 뿐, 시세 대비 저가라는 결론 자체는 아닙니다. 이 물건은 권리 인수액보다 실제 점유·세금·일괄매각 범위와 가격의 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
