86,100,000원
수원지방법원 2025타경56240. 경기도 화성시 반송동 센트럴에스타운 11층 1126호 아파트입니다. 등기부만 보면 현재 살아 있는 근저당은 없고, 말소기준은 2025년 5월 30일 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 이후 화성시 압류와 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 바깥의 임차관계입니다. 박윤상은 2022년 3월 17일 전입해 말소기준보다 앞서고, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 임차인으로 나타납니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 박윤상을 ‘대항력 가능·미상’으로 관리합니다. 매각물건명세서 비고에는 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 별도의 인수권리가 없다는 사실과 임차보증금 잔액 승계 위험은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 11층 1126호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하6층/지상11층 · 제11층 제1126호 |
| 소유자 | 한승우 (2022.10.13 매매 · 거래가액 115,000,000원 · 2022.12.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박윤상 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
2012년 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 2013년 설정된 우리은행 근저당 77,000,000원 역시 2022년 3월 4일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2025년 5월 30일 강제경매개시결정이며, 그 뒤의 화성시·국 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체에는 매수인이 승계할 후순위 압류가 없습니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명으로 집계합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 박윤상 본인이 임차인으로 조사돼 있으며, 2025년 6월 12일 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박윤상 | 2022.03.17 | 미상 | 2025.06.12 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 잔액 인수 가능 |
전입일은 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 우선변제 범위를 확정적으로 계산하지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액 회수 여부가 결정되는 것도 아닙니다. 특히 보증금이 최저가를 초과하는 것으로 확인될 경우에는 최저가가 내려가더라도 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 약 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 반드시 보증금부터 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 70% 유찰가를 시세로 착각하면 안 된다
감정가는 123,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 86,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자 한승우의 2022년 매매 거래가액은 115,000,000원입니다. 다만 현재 시점의 동일 조건 실거래 비교가격을 근거로 최저가가 시장보다 낮다고 확정할 수는 없습니다.
더 중요한 이유는 임차인입니다. 이 사건의 실질취득 구조는 단순히 86,100,000원으로 끝나는 것이 아니라, 박윤상 임차보증금 중 배당되지 않은 잔액이 있다면 그 금액이 추가될 수 있습니다. 따라서 실질취득 = 낙찰가 + 미배당 임차보증금 잔액으로 봐야 하며, 보증금이 밝혀지기 전까지는 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,800원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 박윤상 | 120,000,000원 | 84,150,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 신청채권자 박윤상의 청구 120,000,000원 중 84,150,200원이 배당되고 35,849,800원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 86,100,000원 | 84,150,200원 | 35,849,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 60,269,999원 | 58,785,139원 | 61,214,861원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,188,999원 | 41,029,597원 | 78,970,403원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄1동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하6층/지상11층 건물의 11층 1126호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시 마감입니다. 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 6,424,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박윤상 임대차계약 원본 확인. 보증금이 얼마인지가 최우선입니다. 보증금 확인 전에는 매수인 인수액과 실질취득액을 계산하지 마세요.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위를 정할 수 없습니다. 전입일만으로 배당 순위를 단정하지 마세요.
- 점유·대항력 재확인. 전입일은 2022.03.17로 말소기준 2025.05.30보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 본 분석은 대항력 가능·미상으로 관리합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 신청채권자와 임차인이 모두 박윤상입니다. 청구액 120,000,000원과 임차보증금의 관계를 문건으로 분리 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2025.11.26 화성시 압류와 2025.12.08 국 압류가 있습니다. 등기는 매각으로 소멸하지만 실제 배당 순위와 금액은 확인이 필요합니다.
- 70% 할인율만으로 응찰하지 않기. 최저가는 86,100,000원이지만 미배당 임차보증금 잔액이 존재하면 실질취득액은 그보다 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 대조해 보증금과 임차관계를 확정한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
이 물건은 감정가 123,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 86,100,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 살아 있는 근저당이 없고 말소기준 뒤 압류도 소멸해 깔끔해 보입니다. 그러나 경매에서 진짜 비용은 최저가만으로 결정되지 않습니다.
박윤상은 말소기준보다 앞선 2022.03.17 전입자이고, 명세서에는 대항력 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 있습니다. 그런데 가장 중요한 보증금과 확정일자가 미상입니다. 여기에 신청채권자와 임차인이 같은 박윤상이라는 점까지 겹쳐, 120,000,000원 청구채권과 임차보증금의 관계도 확인해야 합니다.
따라서 현재 결론은 ‘가격 판단 보류’입니다. 86,100,000원이 싸 보인다는 이유만으로 응찰가를 정할 단계가 아닙니다. 임차보증금과 확정일자, 배당관계를 확인해 인수액을 확정한 뒤 낙찰가가 아니라 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 할인보다 권리 확인이 먼저입니다.
