수원지방법원 2025타경56284. 수원시 팔달구 지동 사계절하우스5차 5층 501호, 감정 이용상태가 방3·주방·거실·욕실2·발코니2·다락 등으로 구성된 다세대주택인 물건입니다. 소유자 김대선은 2015년11월30일 매매를 원인으로 2016년2월5일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사 명의 채권최고액 159,600,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그런데 임차인 이유림의 주민등록일자는 2015.11.25, 점유개시일자는 2015.11.26, 확정일자는 2015.11.17입니다. 모두 말소기준근저당 2016.02.05보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 행사합니다. 2024.04.23에는 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기까지 접수됐으며, 매각물건명세서에는 보증금 전액이 배당되지 않으면 해당 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56284 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 475-5 사계절하우스5차 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로75번길 80-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·주방·거실·욕실2·발코니2·다락 등 |
| 소유자 | 김대선 · 등기상 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2016.02.05 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 159,600,000원 |
| 청구금액 | 126,875,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준근저당 이후 설정된 황경자의 근저당권 90,000,000원, 전세권 10,000,000원, 근로복지공단 가압류, 수원시·국민건강보험공단 등의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이유림의 대항력은 2024년 임차권등기 접수일이 아니라 2015년 전입·점유 시점을 기준으로 봐야 합니다. 즉 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 물건이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 180,000,000원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유림 | 주거용 건물 전부 | 180,000,000원 | 2015.11.25 / 2015.11.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
배당요구일은 2024.04.23이고, 임차권등기 범위는 주거용 건물 전부입니다. 임차권등기에는 서울보증보험주식회사가 임차보증금 채권보전을 위한 대위자로 기재돼 있으나, 임차권자는 이유림이며 보증금은 180,000,000원 한 건으로 봅니다. 보증기관 기재를 별도 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 ‘그만큼 싸지는’ 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 184,100,000원 | 0원 | 보증금 180,000,000원 전액 배당 가정 |
| 2회 유찰 시 | 128,869,999원 | 53,734,181원 | 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 전환 |
| 3회 유찰 시 | 90,208,999원 | 91,814,763원 | 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 수렴 |
이 물건은 대항력 인수형의 전형적인 함정이 나타나는 시나리오입니다. 현재 회차에서는 최저가가 보증금보다 높아 임차인에게 180,000,000원이 전액 배당되고 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 다음 회차부터는 보증금이 낙찰가보다 커지면서 미배당 보증금이 발생합니다. 그 결과 낙찰가가 128,869,999원, 90,208,999원으로 내려가도 인수액이 각각 53,734,181원, 91,814,763원으로 증가해 매각가+인수액의 실질취득 부담은 약 180,000,000원 수준에서 유지됩니다.
또한 감정가 263,000,000원 대비 현재 최저가가 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건에서 먼저 확인할 것은 가격 할인율보다 선순위 보증금과 실제 배당액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 1. 임차인 이유림 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 현대해상화재보험 근저당 | 159,600,000원 | 722,600원 |
| 3. 황경자 근저당 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 황경자 전세권 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 근로복지공단 가압류 | 2,874,070원 | 0원 |
| 6. 근로복지공단 가압류 | 9,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 임차인 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있으며, 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당 순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·주방·거실·욕실2·발코니2·다락 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 지동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 다세대주택의 5층 501호입니다. 승강기·도시가스·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 180,000,000원이 전액 배당되지 않으면 미배당액이 매수인 승계로 이어질 수 있으므로 최우선 확인 대상입니다.
- 국세·지방세 4건. 당해세 여부와 법정기일을 확인해 현재 배당표보다 앞서 차감되는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 이유림이 현대해상 근저당의 채무자로도 등장하므로 임대차계약 체결 경위와 실제 보증금 지급 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 계산. 2회·3회 유찰 시 최저가만 보지 말고 각각 53,734,181원·91,814,763원의 매수인 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 매각물건명세서상 보증금 전액이 배당되지 않으면 을구 14번 주택임차권등기가 말소되지 않는다는 조건을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 현대해상 근저당 이후의 근저당·전세권·가압류·압류는 매각소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 현장 확인. 다세대 5층 501호의 실제 점유자, 내부 상태, 다락 이용상태와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 180,000,000원 선순위 보증금이 먼저다
감정가 263,000,000원이 한 번 유찰돼 최저가가 184,100,000원까지 내려왔지만, 이 물건을 단순한 감정가 70% 매물로 보면 안 됩니다. 이유림은 말소기준보다 앞선 전입과 점유, 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며 보증금은 180,000,000원입니다.
현재 회차 배당 가정대로라면 집행비용 3,377,400원을 먼저 빼고도 보증금 180,000,000원을 전액 지급할 수 있어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 그 뒤 남는 돈이 고작 722,600원입니다. 국세·지방세의 선순위 차감이 조금만 생겨도 임차보증금 미배당이 발생할 수 있는 구조입니다.
더 낮은 회차 역시 자동으로 더 좋은 가격이 아닙니다. 2회 유찰 시 최저가는 128,869,999원이지만 인수액이 53,734,181원, 3회 유찰 시 최저가는 90,208,999원이지만 인수액이 91,814,763원으로 늘어납니다. 낙찰가는 내려가도 실질취득 부담은 선순위 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건은 “싸게 낙찰받는 법”보다 먼저 보증금을 정말 전액 배당할 수 있는지 확인하는 법이 중요한 물건입니다.
