수원지방법원 2025타경56289. 용인 기흥구 동백동 백현마을코아루 2205동 702호, 전용 121.92㎡ 아파트입니다. 소유자 김종봉은 2017.03.27. 매매를 원인으로 거래가액 398,000,000원에 취득했고, 현재 등기부상 말소기준권리는 2024.11.06. 장운학 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 비엔케이캐피탈·롯데캐피탈·서울보증보험의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건에서 진짜 핵심은 근저당이나 가압류가 아닙니다. 장세종의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.30., 점유개시는 2021.05.26., 확정일자는 2021.05.27., 주민등록일자는 2021.05.28.로 기재되어 있고, 임차권등기는 2025.03.25. 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 “대항력있는 임차권자 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56289 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백동 661 백현마을코아루아파트 제2205동 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 121.92㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 7층 |
| 사용승인일 | 2006.03.29 |
| 소유자 | 김종봉 · 2017.03.27. 매매 · 거래가액 398,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 427,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 507,096,614원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차관계가 핵심
등기상 말소기준권리는 2024.11.06. 장운학의 근저당권입니다. 그 뒤에 설정·등기된 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 장세종 임차권의 기초가 되는 점유·확정일자·주민등록은 2021년 5월로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 대항력 있는 임차권자로 명시하고 있어, 등기 접수일인 2025.03.25.만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세종 | 전유부분 전부 · 주거 | 500,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
장세종은 임대차계약일 2021.03.30., 점유개시일 2021.05.26., 확정일자 2021.05.27., 주민등록일자 2021.05.28.로 기재되어 있으며 2025.03.25. 임차권등기명령에 따라 보증금 500,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 배당요구도 2025.03.25. 접수되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 4.27억이 아니라 약 5억을 기준으로 본다
백현마을코아루는 414세대이며 사용승인일은 2006.03.29.입니다. 비교 대상은 전용 121.92㎡ 동일 면적 거래입니다. 최근 12개월 평균은 611,900,000원, 최신 거래는 2026.05. 649,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -3.9%로 하락 추세이므로, 과거 전체 평균보다 최근 가격을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 121.92㎡ | 8 | 649,000,000원 |
| 2026.05 | 121.92㎡ | 18 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 121.92㎡ | 9 | 615,000,000원 |
| 2026.02 | 121.92㎡ | 8 | 620,000,000원 |
| 2026.01 | 121.92㎡ | 2 | 590,000,000원 |
| 2025.11 | 121.92㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 2025.10 | 121.92㎡ | 3 | 625,000,000원 |
| 2025.10 | 121.92㎡ | 9 | 590,000,000원 |
| 2025.08 | 121.92㎡ | 9 | 595,000,000원 |
| 2025.07 | 121.92㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2025.05 | 121.92㎡ | 11 | 673,000,000원 |
| 2025.05 | 121.92㎡ | 11 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 611,900,000원 |
법원 최저가 427,000,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 69.8%로 보이지만, 이것은 이 사건의 실제 경제적 부담을 왜곡합니다. 대항력 있는 임차보증금 500,000,000원을 기준으로 보면 실질취득은 최근 12개월 평균 611,900,000원의 약 81.7%입니다. 최신 거래 649,000,000원과 비교해도 약 77.0% 수준입니다. 가격 여지는 존재하지만, 그 근거는 4.27억이라는 법원 최저가가 아니라 약 5억의 실질취득액입니다.
④ 예상배당 구조 (매각가 427,000,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,670,000원 |
| 1. 대항력 임차권 · 장세종 | 500,000,000원 | 420,330,000원 |
| 미배당 임차보증금 | - | 79,670,000원 |
| 후순위 근저당·가압류·압류 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
대항력 있는 임차권이 말소기준권리보다 앞선 시점에 성립한 것으로 명세서에 기재되어 있다는 점을 반영한 구조입니다. 실제 배당에서는 조세·집행비용·우선순위 확정 등에 따라 금액이 달라질 수 있으나, 핵심은 임차보증금 전액이 배당되지 않는 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동백초등학교 북동측 인근. 주위에 아파트단지·근린생활시설·공원이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 7층 702호, 사용승인일 2006.03.29. 지역난방·엘리베이터·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,988,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 414세대 단지이며 전용 121.92㎡ 거래가 590,000,000원~673,000,000원 범위에서 확인됩니다. 최근 가격 추세는 -3.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산 기준. 법원 최저가가 아닌 낙찰가 + 미배당 임차보증금으로 총 취득부담을 계산하세요.
- 임차권 원본 확인. 2021.03.30. 임대차계약, 2021.05.26. 점유, 2021.05.27. 확정일자, 2021.05.28. 주민등록 기재를 원본과 대조해야 합니다.
- 장세종 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 나타납니다. 임대차와 채권 발생 경위를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 임차보증금 500,000,000원이 얼마까지 실제 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지 배당순위와 조세채권까지 재검산하세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 최저가가 298,900,000원·209,230,000원으로 내려가도 보증금 인수가 커져 실질취득액은 약 500,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
- 시장 추세. 최근 시세가 이전 구간 대비 -3.9%이므로 과거 고가 거래만 기준으로 목표가격을 높여 잡지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·조세채권을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “4.27억에 낙찰받는 물건”이 아니라 “약 5억에 취득하는 물건”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 610,000,000원에서 1회 유찰돼 427,000,000원까지 내려왔으니 상당히 싸 보입니다. 그러나 보증금 500,000,000원의 대항력 있는 임차권자가 있고, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수합니다. 따라서 최저가 427,000,000원을 최근 시세와 직접 비교하는 분석은 틀립니다.
정확한 비교 기준은 실질취득 약 500,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 611,900,000원의 약 81.7%로, 인수 위험을 감수한 뒤에도 일정한 가격 여지는 있습니다. 다만 최근 시세가 -3.9% 하락 중이고, 임차권자와 경매개시 채권자의 관계 확인이라는 추가 리스크도 존재합니다. 가격은 매력적일 수 있지만 권리는 단순하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라 500,000,000원 보증금의 실제 배당·인수 범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
