수원지방법원 2025타경56383. 화성시 향남읍 동오리 283 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 기호 2는 상업용, 기호 5~6은 공장으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 357.0㎡이며 생산관리지역으로 기재돼 있습니다. 감정가는 2,119,139,840원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,483,398,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.09.25. 접수된 정남농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,527,500,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 831,750,000원, 중소기업은행 가압류 57,514,532원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2022.03.08. 전입한 이혜영은 말소기준보다 앞서고 대항력 있는 것으로 판정돼, 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 동오리 283 · 경기도 화성시 만세구 향남읍 서봉로 651-25 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 2 상업용 · 기호 5~6 공장 |
| 토지 | 357.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사스타파워텍 |
| 감정가 / 최저가 | 2,119,139,840원 / 1,483,398,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,181,594,036원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 이동용이한 컨테이너박스 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.09.25. 근저당
중소기업은행·정남농업협동조합·우리은행의 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 을구 6번 정남농업협동조합 근저당권이며, 이 권리는 2025.09.26. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 신용보증기금 및 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치엔씨시스템즈(고한규) | 제1공장 263.4200㎡ | 15,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.03.31 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이혜영 | 131.7100㎡ | 5,000,000원 | 800,000원 | 2022.03.08 | 대항력 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
주식회사 에이치엔씨시스템즈(고한규)는 2025.03.31. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이혜영은 2022.03.08. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 배당계산에서는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리돼 보증금 5,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,483,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,233,980원 |
| 인수 · 이혜영 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 정남농업협동조합 | 1,527,500,000원 | 1,466,164,020원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 831,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 57,514,532원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,416,764,532원, 예상 배당액은 1,466,164,020원, 미배당은 950,600,512원입니다. 이혜영 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수액으로 계산돼 실질취득 부담은 1,488,398,000원이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 500만원은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,483,398,000원 | 1,466,164,020원 | 950,600,512원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,038,378,599원 | 1,025,594,813원 | 1,391,169,719원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 726,865,019원 | 717,196,369원 | 1,699,568,163원 | 5,000,000원 |
현재 회차에서는 신청채권 1,181,594,036원보다 근저당 예상배당액 1,466,164,020원이 커 신청채권이 충족되는 계산입니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당액은 1,025,594,813원, 3회 유찰 시에는 717,196,369원으로 내려갑니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 5,000,000원으로 동일하게 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화성시 향남읍 동오리 ‘동오사거리’ 북측 인근으로, 전·답·중소규모 공장·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 기호 2는 상업용, 기호 5~6은 공장으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 기호 2 및 5~6은 일반철골구조 기타지붕 단층, 외벽은 샌드위치판넬 등 마감, 창호는 알미늄샷시 마감입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 357.0㎡, 지목 대, 생산관리지역, 상업용 이용, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 373,700원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주택이 아니라 상업용·공장·토지가 결합된 물건이므로 주거용 부동산과 같은 방식의 실거래 비교가 어렵고, 용도 적합성 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이혜영 보증금. 현재 계산상 대항력 있는 보증금 5,000,000원이 매수인 인수입니다. 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’ 문구와 상충하므로 원문을 반드시 대조하세요.
- 임차 범위. 주식회사 에이치엔씨시스템즈(고한규) 제1공장 263.4200㎡, 이혜영 131.7100㎡의 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가. 현재 최저가만 보지 말고 인수액을 더한 1,488,398,000원을 기본 취득 부담으로 봐야 합니다.
- 컨테이너 제외. 이동용이한 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 매각대상과 비매각대상을 구분하세요.
- 용도·규제. 생산관리지역·계획관리지역과 성장관리계획구역 등 토지이용 제한이 기호별로 다르므로 목적 사업과의 적합성을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 토지·건물 각각의 현장 가치 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수 여부’를 확정해야 한다
이 사건은 감정가 2,119,139,840원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,483,398,000원으로 내려왔습니다. 그러나 감정가의 70%라는 숫자만으로 매력도를 판단하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 주택이 아닌 상업용·공장·토지 물건이기 때문입니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 임차인 이혜영은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력 있는 것으로 판정돼 보증금 5,000,000원 인수가 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 1,488,398,000원입니다. 특히 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’ 문구와 이 판정이 서로 엇갈리는 만큼, 이 물건의 첫 번째 승부처는 할인율이 아니라 임차보증금 승계 여부를 확정하는 것입니다.
