수원지방법원 2024타경5573. 경기도 여주시 현암동 219-15의 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단층 주택으로 방3·거실·주방·현관·W.C 구조이며, 토지는 163.0㎡입니다. 현 소유자는 나효환으로, 2024.02.15 상속을 원인으로 2024.11.06 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리관계의 기준점은 2011.05.20 설정된 주식회사신한은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 주식회사신한은행 근저당, 허옥례 근저당, 김진일 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박인배의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5573 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 현암동 219-15 · 경기도 여주시 강변북로 104-10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단층 주택(방3, 거실, 주방, 현관, W.C) |
| 토지 | 163.0㎡ · 대 · 준공업지역 · 공시지가 478,900원/㎡ |
| 소유자 | 나효환 · 2024.02.15 상속 · 2024.11.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 235,446,800원 / 115,369,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 대비 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 44,404,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2011.05.20 주식회사신한은행 근저당입니다. 이후 2015.06.03 주식회사신한은행 근저당, 2016.02.22 허옥례 근저당, 2024.02.27 김진일 가압류와 2024.11.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있지만 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박인배 | 2020.02.10 | 미상 | 미상 | 2024.12.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 |
박인배의 전입신고일은 2020.02.10으로 말소기준권리인 2011.05.20보다 늦습니다. 따라서 전입 순서상 매수인에게 대항할 수 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 확인 없이 ‘저렴’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 115,369,000원으로 감정가 235,446,800원 대비 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 다만 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,415,166원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 58,800,000원 | 58,800,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 허옥례 | 80,000,000원 | 26,553,834원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 김진일 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 186,400,000원 중 112,953,834원이 배당되고 미배당은 73,446,166원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오학교차로 남동측 인근이며 중·소규모 공장, 전·답, 단독주택, 아파트단지, 다세대주택 및 다가구주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 단층 건물이며 외벽은 벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 163.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가), 준공업지역입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 매각조건·현장 체크
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 창고도 매각에 포함됩니다.
- 도로 확인. 지적상 맹지이나 현황상 타인 소유 사도 219-22번지에 접합니다. 현장 통행상태와 권원을 확인해야 합니다.
- 임차관계. 박인배의 전입은 2020.02.10으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인이 필요합니다.
- 배당관계. 현재 회차 기준 채권 미배당 73,446,166원이 발생하며 허옥례 근저당부터 일부 미배당이 생깁니다.
- 가격 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 주변 연립·다세대 및 토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2011.05.20 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 박인배의 전입은 2020.02.10으로 후순위여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 2회 유찰된 데다 지적상 맹지·현황상 타인 소유 사도 접면이라는 특성이 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격·도로·환금성 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
