인천지방법원 2025타경509761. 인천 문학경기장 북서측 인근의 다세대주택 2층 201호입니다. 소유자 이아름은 2022년 6월 13일 매매를 원인으로 이 물건을 거래가액 179,000,000원에 취득했고, 2022년 6월 20일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 핵심은 담보권이 아니라 최하정의 주택임차권과 미추홀구 압류입니다.

최하정은 2022년 5월 9일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 5월 30일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 7월 10일 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024년 11월 29일 미추홀구 압류보다 모두 빠르므로, 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 전형적인 선순위 대항력 임차인 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 29일 미추홀구 압류입니다. 최하정의 임대차계약·확정일자·전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 법정 구조만 놓고 보면 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고, 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

② 실질취득 구조 — 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 확약을 제외한 원칙적 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 즉 낮은 최저가만 보고 매입비용이 크게 줄었다고 판단할 수 없습니다.

확약 전에는 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 룰상 실질취득액이 약 176,000,000원대로 유지됩니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 임차보증금 인수가 커지기 때문입니다. 반대로 말소동의 확약서를 적용하면 해당 임차인 인수는 실질 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정 · 확약 전 법정 구조)

확약 적용 전에는 최하정의 미배당 보증금 98,411,200원이 매수인 인수액입니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 해당 인수액은 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 시세 결론은 보류

현재 최저매각가는 감정가 160,000,000원의 49%인 78,400,000원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 비교표가 없어, 이 비율만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 소유자가 2022년 6월 13일 179,000,000원에 취득한 이력은 확인되지만, 과거 취득가격을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 2층 일부입니다.
• 주위환경. 인천시 미추홀구 문학동 문학경기장 북서측 인근으로, 유사한 형태의 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 인천1지하철 문학경기장역이 도보 약 15분 거리에 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 폭 약 8미터 도로에 접하고 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 난방설비 등 편의설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·현상변경허가 대상구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 임대관계. 감정 과정에서는 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유와 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 201호 임차권 전부를 대상으로 하는지, 효력 조건과 말소 시점을 확인하세요.
• 최신 매각물건명세서 대조. 선순위 임차권 인수 문구와 확약서 제출 문구가 최종 매각조건에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 미추홀구 압류 확인. 말소기준권리인 2024.11.29. 압류의 실제 체납세액과 당해세 여부를 관계기관과 원본 서류에서 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 별도로 현재 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 잔존 물품과 인도 일정을 현장에서 확인하세요.
• 현재 시세 확인. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 문학동 인근 유사 다세대의 층·면적·상태별 매매가를 대조하세요.
• 관리비와 수선비. 체납 관리비, 공용부분 부담, 내부 수선 필요 여부를 관리 주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 확약이 적용되면 가격 구조가 완전히 달라진다

이 사건의 핵심은 최저가 78,400,000원이 아니라 선순위 임차권과 말소동의 확약서의 관계입니다. 최하정은 보증금 175,000,000원, 전입·점유 2022년 5월 30일, 확정일자 2022년 5월 9일로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 98,411,200원이고, 낙찰가를 합친 실질취득액은 176,811,200원입니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 이 경우 실질취득액은 현재 최저가인 78,400,000원으로 내려갑니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 결론은 확약 적용 여부는 합격 가능, 시세 판단은 현장 확인 후 결정입니다.

* 말소동의 확약서 적용 기준. 확약 적용 전 현재 회차의 룰상 인수액은 98,411,200원이며, 확약 전 낙찰가 포함 실질취득액은 176,811,200원입니다.