53,278,000원
인천지방법원 2024타경572704. 동아풍림아파트 113동 1층 103호, 전용 84.36㎡ 아파트입니다. 감정가는 317,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,278,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 을구 22번 주택임차권입니다. 연창덕은 보증금 340,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.08.31, 확정일자 2022.07.20로 기재돼 있고, 말소기준인 2024.11.14 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
현재 회차 배당 추정에서는 매각대금 53,278,000원 중 집행비용 1,359,004원을 제외한 51,918,996원이 연창덕에게 배당되고, 부족한 288,081,004원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려갈수록 인수액이 커지는 방향이고, 실질취득 부담은 대항력 임차보증금 340,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경572704 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 소성로 120, 113동 1층103호 (학익동,동아.풍림아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.36㎡ · 20층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 박운아 · 2014.07.31 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 53,278,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 연창덕 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 3.4억 임차권
현재 등기상 말소기준은 2024.11.14 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행·동그라미파이낸스대부 등의 근저당은 2022.08.31 이미 말소됐습니다. 반면 연창덕의 임대차는 주민등록·점유개시가 2022.08.31이고, 2024.09.11 보증금 340,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 말소기준보다 앞서 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 이후 2025.12.23 삼성카드 가압류 21,974,079원은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미진 | 미상 | 2022.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 위험 잔존 |
| 연창덕 | 1층 103호 84.36㎡ 전부 · 주거 | 2022.08.31 | 2022.07.20 | 340,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
② 시세 비교 — 5회 유찰돼도 ‘싼 물건’이 아니다
동아풍림 동일 면적 84.36㎡의 최근 12건 실거래 평균은 311,791,666원, 최신 거래는 2026.09 325,000,000원입니다. 표면 최저가는 최근 12개월 평균의 17.1%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 가격 비교는 실질취득 약 340,000,000원 수준으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.36㎡ | 20 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 84.36㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.36㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.36㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.36㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 84.36㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.36㎡ | 14 | 312,500,000원 |
| 2026.04 | 84.36㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.36㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 8 | 309,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.36㎡ | 12건 | 311,791,666원 |
최근 실거래 범위는 290,000,000원~350,000,000원이고, 최신 거래는 325,000,000원입니다. 감정가 317,000,000원 자체는 최근 거래 범위 안에 있지만, 대항력 임차보증금 때문에 가격판단의 기준이 되는 실질취득은 약 340,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 수준이므로, 5회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,359,004원 |
| 1. 임차인 연창덕 보증금 | 340,000,000원 | 51,918,996원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 연창덕 | 340,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,974,079원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정상 연창덕 보증금 중 51,918,996원이 배당되고 288,081,004원이 매수인 인수로 남습니다. 배당표의 집행비용은 추정치이며, 실제 배당 결과에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 연창덕 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 53,278,000원 | 51,918,996원 | 288,081,004원 |
| 6회 유찰 시 | 37,294,600원 | 36,223,297원 | 303,776,703원 |
| 7회 유찰 시 | 26,106,220원 | 25,236,308원 | 314,763,692원 |
회차가 내려갈수록 표면 매각가는 53,278,000원에서 37,294,600원, 26,106,220원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 288,081,004원, 303,776,703원, 314,763,692원으로 증가합니다. 바로 이 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 인주중학교 서측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·단독주택·다세대주택이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수인분당선 인하대역이 있습니다.
- 건물. 1999.11.29 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 1층 103호이며, 아파트로 이용중입니다. 단지는 1,480세대입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·보호구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 2,360,000원/㎡이고 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래자료. 동일 면적 84.36㎡ 최근 12건의 거래가 290,000,000원~350,000,000원 범위에서 확인되고 최근 12개월 평균은 311,791,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 53,278,000원만 자금소요액으로 보면 안 됩니다. 연창덕 보증금 미배당 인수액 288,081,004원을 함께 봐야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 을구 22번 임차권의 보증금 340,000,000원, 전입 2022.08.31, 확정일자 2022.07.20 및 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 확인해야 합니다.
- 박미진 확인. 전입은 2022.08.31이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 실제 점유관계와 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 연창덕의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매개시 채권자로 기재돼 있으므로 두 권리의 원인과 동일 채권 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
- 시세 비교 기준 고정. 최근 12개월 평균 311,791,666원, 최신 거래 325,000,000원과 비교할 때는 최저가가 아니라 실질취득 약 340,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
맺으며 — “최저가 17.1%”보다 중요한 것은 인수액
이 사건은 감정가 317,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 53,278,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 연창덕의 보증금 340,000,000원이 가격구조를 지배합니다. 현재 회차에서는 51,918,996원만 배당되고 288,081,004원이 인수되는 것으로 추정됩니다. 이후 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커지는 구조이므로 실질취득 부담은 약 340,000,000원 수준에 머뭅니다.
이는 최근 12개월 동일 면적 평균 311,791,666원과 최신 거래 325,000,000원을 웃돕니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 보증금 인수 후 실제 얼마를 부담하게 되는가입니다. 여기에 박미진의 보증금·확정일자가 미상이고, 연창덕이 임차권자와 경매개시 채권자로 동시에 등장하는 점까지 확인해야 하므로, 권리관계와 가격 모두 단순한 저가매수형 사건으로 볼 수 없습니다.
