인천지방법원 2024타경572704. 인천 미추홀구 학익동 동아풍림아파트 113동 1층 103호, 전용 84.36㎡ 아파트입니다. 감정가는 317,000,000원이지만 네 번 유찰돼 최저매각가는 76,112,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24%이므로 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 핵심이 아닙니다. 연창덕의 임차보증금 340,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로 남아 있어, 배당으로 해결되지 않는 부족분을 낙찰자가 떠안습니다.

현재 회차를 기준으로 매각대금 76,112,000원 중 집행비용 1,770,016원을 제외한 74,341,984원이 연창덕에게 배당될 것으로 계산되어 있습니다. 남는 보증금 265,658,016원은 매수인 인수입니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 그만큼 미배당 인수액이 커져, 실질취득 총액은 보증금인 약 340,000,000원 수준에서 고정됩니다. 이 물건에서는 ‘4회 유찰 = 싸다’라는 판단이 성립하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준은 2024.11.14. 강제경매개시결정입니다. 그런데 연창덕은 2022.08.31. 전입·점유했고, 확정일자는 2022.07.20., 임차권등기는 2024.09.11.입니다. 모두 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 등기부의 을구 22번 주택임차권도 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분석되어 있습니다. 이후 2025.12.23. 삼성카드 가압류 21,974,079원은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

임차인 현황 — 실제 신고인 2명

연창덕은 임차권등기상 1층 103호 84.36㎡ 전부를 임차한 것으로 기재되어 있고, 배당요구도 2024.09.11. 이루어졌습니다. 반면 박미진은 전입일이 2022.08.31.로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 박미진을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 연창덕의 주된 340,000,000원 인수 위험 외에 박미진의 점유·보증금 관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가 24%가 ‘싸다’는 뜻은 아니다

동아풍림 동일 면적 84.36㎡의 최근 거래 12건 평균은 313,041,666원이고, 최신 거래는 2026.07. 315,000,000원입니다. 거래 범위는 290,000,000원~350,000,000원입니다. 이 사건은 최저매각가가 76,112,000원에 불과하지만 대항력 보증금 인수까지 고려한 실질취득은 약 340,000,000원이므로, 최근 12개월 평균의 108.6%, 최신 거래의 약 107.9% 수준입니다.

추가 유찰도 본질을 바꾸지 않습니다. 5회 유찰 시 매각가는 53,278,400원으로 내려가지만 매수인 인수액은 288,080,611원으로 커지고, 6회 유찰 시 매각가는 37,294,880원, 인수액은 303,776,428원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 반대로 커지는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,112,000원 가정)

현재 회차 기준 연창덕의 임차보증금 미배당액은 265,658,016원으로 계산되어 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 1999.11.29. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 1층 103호입니다.
• 주변환경. 인주중학교 서측 인근으로 아파트·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수인분당선 인하대역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 단지규모. 동아풍림은 1,480세대이며, 동일 면적 84.36㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있고, 공시지가는 2,360,000원/㎡입니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 76,112,000원에 낙찰받아도 현재 계산상 265,658,016원의 임차보증금 부족분을 인수합니다.
• 연창덕 보증금 원본 확인. 전입 2022.08.31., 확정일자 2022.07.20., 임차권등기 2024.09.11., 보증금 340,000,000원의 성립·배당 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 박미진 확인. 전입일은 2022.08.31.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 점유관계와 임대차 내용을 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 연창덕으로 기재되어 있고 청구금액도 340,000,000원이므로 청구 관계와 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰을 가격할인으로 착각하지 말 것. 5회·6회 유찰 시에도 매각가 하락분만큼 매수인 인수액이 증가하는 구조입니다.
• 시세 기준은 실질취득. 약 340,000,000원은 최근 12개월 평균 313,041,666원과 최신 거래 315,000,000원보다 높습니다.

맺으며 — “7,611만원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 76,112,000원입니다. 하지만 실제로 입찰 판단을 좌우하는 숫자는 340,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 74,341,984원이 배당되고 265,658,016원이 남아 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 더 떨어지면 미배당 인수액이 더 커지므로 실질취득은 결국 약 3.4억원 수준입니다.

그 실질취득액은 최근 12개월 동일 면적 평균 313,041,666원과 최신 거래 315,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 박미진의 대항력 가능·미상 위험도 남습니다. 따라서 이 물건은 ‘4회 유찰된 저가 아파트’가 아니라 ‘대항력 임차보증금이 가격을 사실상 고정시키는 인수형 사건’으로 보는 것이 맞습니다. 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 인수와 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.