인천지방법원 2024타경572704. 인천 미추홀구 학익동 동아풍림아파트 113동 1층 103호, 전용 84.36㎡ 아파트입니다. 감정가는 317,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 108,731,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 최근 실거래의 3분의 1 수준이어서 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차권자 연창덕의 임대차계약일은 2022.07.16, 확정일자는 2022.07.20, 전입·점유 개시는 2022.08.31이고 보증금은 340,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 보증금을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 것이 아니라, 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가하는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경572704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 소성로 120, 113동 1층 103호 (학익동, 동아풍림아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.36㎡ · 20층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 박운아 (2014.07.31. 거래가 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 108,731,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 연창덕 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 단지 | 동아풍림 · 1,480세대 · 1999.11.29. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘보증금 인수’가 핵심
등기부에 나타나는 과거 근저당권들은 설정 후 해지·말소된 이력이 있습니다. 2019.08.27. 국민은행 근저당권과 2021.02.02. 동그라미파이낸스대부 근저당권도 2022.08.31. 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서는 2024.11.14. 강제경매개시결정 전에 임차인의 확정일자와 전입·점유가 먼저 성립했고, 2024.09.11. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 연창덕 1층 103호 84.36㎡ 전부 | 2022.08.31 확정 2022.07.20 | 340,000,000원 | 有 · 명세서 명시 | 배당요구 2024.09.11 | 미배당액 인수 |
| 박미진 | 2022.08.31 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 원문 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 연창덕은 임차권등기권자이면서 이 강제경매의 신청채권자와 동일인입니다. 관계인의 실질 임대차인지, 가장임차인에 해당하는 사정은 없는지 계약서·보증금 지급내역·점유관계를 확인해야 합니다.
박미진은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 주민등록 전입세대확인서를 다시 대조해야 합니다.
③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 약 3.40억
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 보증금 미배당·인수 | 단순 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 108,731,000원 | 231,269,000원 | 340,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 76,111,700원 | 263,888,300원 | 340,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 53,278,190원 | 286,721,810원 | 340,000,000원 |
보증금 340,000,000원에서 낙찰가를 뺀 단순 계산입니다. 집행비용 2,322,234원과 실제 배당액·당해세·최우선변제 등에 따라 최종 금액은 달라질 수 있으나, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가해 총액이 보증금 수준에 수렴하는 구조는 같습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 3.40억과 비교
동아풍림 동일 면적 84.36㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 313,583,333원, 최신 거래는 2026.06. 300,000,000원이며, 거래 범위는 290,000,000원에서 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.36㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.36㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.36㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 84.36㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.36㎡ | 14 | 312,500,000원 |
| 2026.04 | 84.36㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.36㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 8 | 309,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.36㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 84.36㎡ | 17 | 321,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.36㎡ | 12건 | 313,583,333원 |
최저가 108,731,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 34.7%지만, 이 비율은 실제 매수비용을 반영하지 못합니다. 보증금 인수를 포함한 실질취득 약 340,000,000원은 최근 평균의 약 108.4%, 최신 거래 300,000,000원의 약 113.3%입니다. 실질취득액이 최근 평균보다 약 26,416,667원, 최신 거래보다 40,000,000원 높습니다.
⑤ 배당·미배당 구조 (현재 최저가 108,731,000원 가정)
| 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 2,322,234원 | 매각대금에서 우선 공제되는 추정액 |
| 비용 제외 배당재원 | 106,408,766원 | 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 금액 |
| 연창덕 임차보증금 | 340,000,000원 | 전액 배당 불가능 |
| 비용 반영 미변제액 추정 | 233,591,234원 | 매수인 인수 가능 범위 |
| 채권총액 | 1,356,324,079원 | 예상 배당재원보다 크게 초과 |
| 총 미배당액 | 1,249,915,313원 | 소유자 잔여 0원 |
실제 배당액은 권리의 존속 여부, 채권잔액, 당해세, 배당요구, 최우선변제 및 법원의 배당표에 따라 달라집니다. 이 사건의 입찰 판단에서는 매각물건명세서가 명시한 임차보증금 미배당 인수 조건을 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인주중학교 서측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수인분당선 인하대역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1999.11.29. 사용승인된 철근콘크리트조 20층 건물 내 1층 103호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 단지·거래. 1,480세대 단지로 동일 면적 최근 거래가 290,000,000원에서 350,000,000원 사이에 형성됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 등에 해당하고 공시지가는 2,360,000원/㎡입니다.
- 환금성. 거래 표본은 있으나 본건은 1층이고 실질취득액이 최근 평균을 웃돌아 재매각 시 가격 경쟁력이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문. 을구 22번 임차권의 대항력, 인수 범위, 배당요구 및 특별매각조건을 문구 그대로 확인하세요.
- 보증금 지급 증빙. 연창덕의 임대차계약서, 계좌이체 내역, 자금 출처와 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 신청채권자 동일인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 채권관계와 가장임차인 가능성을 확인하세요.
- 박미진 점유관계. 보증금·확정일자·임대차계약·세대관계를 확인해 추가 인수위험이 없는지 점검하세요.
- 유찰 착시 금지. 현재 최저가 108,731,000원이 아니라 실질취득 약 340,000,000원을 시세와 비교하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 평균에는 고층 거래가 포함돼 있으므로 1층의 향·소음·사생활·습기·수리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 확인. 집행비용, 당해세, 우선변제권 및 실제 채권잔액을 반영한 법원 배당표를 기준으로 인수액을 다시 계산하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자를 관리사무소·현황조사·전입세대확인서로 교차 확인하세요.
맺으며 — “1.09억 낙찰”이 아니라 “약 3.40억 취득”
이 물건은 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 가격이 싸진 것이 아니라 지급 방식이 바뀐 것에 가깝습니다. 현재 회차에서 108,731,000원을 법원에 납부하면 끝나는 구조가 아니라, 배당받지 못한 임차보증금이 매수인에게 이어집니다. 더 유찰돼 낙찰가가 76,111,700원이나 53,278,190원으로 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 단순 실질취득은 계속 약 340,000,000원입니다.
최근 동일 면적 평균은 313,583,333원, 최신 거래는 300,000,000원입니다. 실질취득액이 이보다 높고 본건은 1층이며, 추가 점유자 박미진의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 권리와 시세를 합치면 고위험·저매력 구조입니다. 이 사건의 결론은 “낮은 최저가에 입찰”이 아니라, 임차보증금 인수의 법적 범위와 실제 임대차를 완전히 해소하기 전까지 보류하는 쪽에 가깝습니다.